從今年起，需做好“潮水暴漲”前的準備？明年房子或將超出想象

最近跟幾個買房的朋友聊天，發現大家對樓市的態度統一得嚇人——要么說“再等等，肯定還跌”，要么直接擺爛“這輩子不碰房了”。刷短刷到房企新聞，評論區全是“涼了”“別買”；跟長輩聊以前買房的事，他們說“那時候閉眼買都賺，現在誰敢動？”可你有沒有想過？有些事，就是在所有人都覺得“沒戲”的時候，悄悄換了方向。就像五年前誰能想到，現在首套房貸利率能低到3%出頭？

中國樓市這輪調整，從2021年房企集中出問題開始算，到現在剛好五年。這五年時間，真的把大家的買房熱情磨平了。以前聊房眼睛發光，現在提到“地產”兩個字，眼神里全是猶豫。身邊有個朋友，2021年買了遠郊的房，現在不僅沒漲，每月還要還房貸，每次聚會都吐槽“踩坑了”。

但最近的風，好像有點不一樣了。你看政策，以前都是零敲碎打的救市，比如降首付、認房不認貸之類的；可從2024年底到2025年，中央對樓市的提法變了——從“止跌回穩”換成了“著力穩定房地產市場”。別小看這幾個字的差別，“止跌回穩”是說“別再掉了”，“著力穩定”是真的要動手了。

力度有多大？國家收儲存量土地的資金，公開披露已經突破7700億了。說白了，就是國家親自下場，把閑置土地從源頭收回來，不讓市場亂搞供需。還有錢袋子，首套房貸利率現在普遍3.05%到3.2%，部分城市疊加補貼后，比公積金還低。我媽說三十年前她買房，利率動輒7%、8%，現在反過來了，銀行追著資質好的客戶借錢。

但這次潮水漲的方式，跟以前完全不一樣。以前是全城普漲，閉眼買都賺；現在？你看數據，今年3月百城新房均價微漲0.05%，可這點漲幅幾乎全是上海、杭州這些核心城市扛起來的。二手房更明顯，91個城市還在跌，只有7個城市在漲。說白了，不是所有房子都漲，是好房子才漲。

經濟學者任澤平前段時間說，房地產普漲的時代結束了，未來是二八分化——核心城市的核心區域基本筑底，有上漲潛力；郊區、三四線缺人口的城市，別想了。這話雖然扎心，但真的是大實話。中國房地產業協會原副會長聶梅生也說，房地產還是中國經濟的壓艙石，底部已經形成，不會再崩了。

最近的信號已經很密集了。上海3月二手房網簽成交31215套，突破3萬套，創近五年最高——上一次還是2021年3月。我上海的朋友說，最近小區里賣舊買新的特別多，中介每天都打電話問要不要掛牌。深圳、成都這些人口凈流入的城市，部分熱門項目又出現千人搖號、當日清盤的情況了。

你以為有錢人搶的是房子？錯了，搶的是“確定性”。現在這個年代，大家都怕通脹，怕手里的錢貶值，核心城市的核心資產，就是能壓住焦慮的“壓艙石”。比如北上深的學區房、地鐵房，本來就稀缺，這波修復肯定會漲價。

那普通人該怎么辦？如果手里捏的是核心資產——比如一線城市核心區的學區房、地鐵房，或者二線強市的改善盤，千萬別慌，拿穩了，后面有修復空間。可如果手里是遠郊老破小、三四線人口流出的房子，趁現在政策回暖、市場有點流動性，趕緊考慮置換。別等到別人都漲了，你手里的房子還賣不出去。

回望這五年，從2021年房企出清，到2022年保交樓，2023年認房不認貸，2024年“9·30”新政，2025年止跌回穩，每一步都踩得很實。現在2026年春天，政策的牌基本都擺出來了，該出的工具都用了，剩下的就是等時間。

大行情往往是在悲觀里孕育，在猶豫里起步，在瘋狂里收尾。現在很多人還沒察覺風轉向了，可潮水已經在悄悄漲了。別等到大浪拍過來，才發現自己手里連一塊像樣的“舢板”都沒有。從今年起，把心態、資產、判斷提前調到位，這才是普通人該做的事。

參考資料：國家統計局《2025年國民經濟和社會發展統計公報》；中國房地產業協會相關發言；任澤平經濟觀察