調查｜全款買房反被訴：百萬索賠迷局

撰文丨柯南 戴賢超

編輯丨張彧

審核丨章克楠

2015年，宋德明先生全款買下?？谝惶追浚疽詾榘残牡却辗?，卻陷入長達十年的訴訟漩渦。房屋因質量問題遲遲無法交付，他起訴開發商逾期交房并獲賠45萬元。然而，勝訴的喜悅還未散去，他卻接連被物業公司、開發商告上法庭。物業費官司中，同一家法院竟作出與之前完全矛盾的事實認定；開發商隨即依據這份“矛盾判決”，反告他“房屋侵占”，索賠115.5萬元占有使用費。

“一套房子，兩份對立判決，三場連環訴訟，這起案件已遠遠超出普通房產糾紛的范疇。”宋先生無奈地說。

針對此事，日前趕赴海南進行了調查核實。

全款買房卻遇“問題房”：法院認定開發商逾期交房

時間回溯至2015年7月，宋先生與?？趪e館開發有限公司簽訂購房合同，全額支付房款。然而，驗房時他發現房屋存在嚴重質量問題：地板、墻面、門窗、衛生間均有損壞，室內水電管線未接通，小區整體配套仍在施工，根本不具備法定交付條件。

調查發現，宋先生并未辦理收房手續，而是將鑰匙交由物業公司托管，專門用于房屋維修。他常年定居北京，子女在京上學，從未實際入住。此后數年，開發商反復維修，卻始終無法達到交付標準。直到2021年12月14日，涉案房屋才完成五方竣工驗收。

針對開發商長期逾期交房，宋先生提起訴訟。2024年10月9日，海口市中級人民法院作出（2024）瓊01民終3684號終審判決，明確認定：2015年7月至2021年12月14日為逾期交房期間，2021年12月14日為房屋合法交付時間，并判決開發商支付逾期交房違約金452550元。該判決已履行完畢。

物業費官司突現反轉：同一法院作出事實認定沖突的判決

2023年12月，小區物業公司將宋先生訴至法院，要求支付2015年起的物業管理服務費及滯納金共計59萬余元。一審法院嚴格參照上述生效判決，認定房屋于2021年12月14日合法交付，宋先生僅需承擔此后的物業費，駁回物業公司2021年之前的訴求。

物業公司不服，提起上訴。令人意外的是，?？谥性鹤鞒觯?025）瓊01民終2734號民事判決，推翻本院此前生效裁判中的關鍵認定，將物業費起算時間提前至2015年，認定宋先生當年已實際占有使用房屋。

“同一法院、同一房產、同一時間段，兩份生效判決在‘房屋是否交付/占有’這一核心事實上出現直接沖突?！彼蜗壬拇砺蓭熤赋?，該二審判決存在多處問題：混淆“鑰匙維修托管”與“正式交房”；物業公司主張的2015-2020年物業費已超訴訟時效，仍全額支持；開發商與物業公司系關聯企業，證人存在利益關聯。為此，宋先生向海南省高院申請再審，未被糾錯。

目前，他已向海南省海口市人民檢察院申請民事審判監督，并獲受理。

開發商借“矛盾判決”反訴：索賠百萬占房費

2026年1月20日，開發商依托上述存在事實沖突的二審判決，向?？谑行阌^法院提起訴訟，主張宋先生支付2015年7月3日至2021年12月14日的房屋占有使用費，索賠金額高達115.5萬元。

“我全款買房，從未實際入住，卻要承擔百萬賠付壓力。”宋先生表示，他認為此次訴訟是基于錯判衍生的惡意連鎖訴訟，開發商意圖轉嫁成本。

據悉，該案已于2026年4月24日在秀英區法院開庭審理。宋先生已全面提交證據，并堅決主張追究相關主體虛假訴訟責任。4月30日上午，本網工作人員致電開發商客服，工作人員稱“這是前股東的訴訟糾紛，不了解情況”后迅速掛斷電話。

律師：同案不同判損害司法公信，關聯企業或涉虛假訴訟

北京京本律師事務所主任連有律師接受采訪時指出，本案核心在于2015年7月至2021年12月14日期間房屋是否合法交付。根據相關規定，商品房交付需滿足竣工驗收合格、具備正常使用功能、符合合同標準三條件。涉案房屋2021年12月14日才完成驗收，此前不具備交付條件。業主將鑰匙交物業維修，與“實際占有”性質不同。

連律師認為，（2025）瓊01民終2734號判決在法律適用與事實認定上存在明顯沖突。物業費主張已超三年訴訟時效，且同一法院在先判決已認定“2020年10月9日前的主張過時效”，后續判決卻無視該認定，違反既判力原則。此外，開發商與物業公司系關聯企業，開發商敗訴支付違約金后，通過關聯公司訴訟再利用矛盾判決反向索賠，若明知房屋未交付而主張占有使用費，或涉嫌虛假訴訟罪。

連律師建議，宋先生應在占房費訴訟中堅持抗辯，同時向檢察機關提供兩份矛盾判決請求監督，可申請法院中止審理等待監督結果，必要時向海南省政法委、省高院審監部門反映“同案不同判”問題。他同時表示：“法律應保護守約方權益，不能讓購房者為開發商違約‘買單’。相關司法機關應積極作為，糾正錯誤裁判，維護司法公正?！?/p>