政策利好密集落地，樓市拐點(diǎn)來了！

中國商報（記者 周子荑）4月28日召開的中共中央政治局會議要求努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，再次釋放了我國將持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的明確信號。

隨后，深圳、廣州、天津、武漢、蘇州等核心城市密集出臺限購松綁、提高公積金貸款額度等舉措。受此催化，2026年五一假期（5月1日—5日），全國樓市呈現(xiàn)“一線企穩(wěn)、強(qiáng)二線穩(wěn)步筑底、三四線分化”的格局。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年五一假期樓市的整體特征為“一線普暖、強(qiáng)二線分化”，整體呈現(xiàn)量升、帶看暴增、議價收窄，其中核心區(qū)域與剛需戶型最為搶手。

在山東省青州市一家商品住宅樓盤售樓處，市民在觀看沙盤。（資料圖，圖片由CNSPHOTO提供）

政策“多點(diǎn)開花”

連日來，深圳、廣州、天津、武漢、蘇州等城市密集出臺樓市優(yōu)化新政，覆蓋核心區(qū)限購松綁、公積金提額、購房補(bǔ)貼等多重利好。

例如，廣州將兩人及以上家庭公積金貸款基礎(chǔ)額度提高至200萬元，符合多子女、購買“好房子”等條件的最高可貸360萬元；深圳將家庭基礎(chǔ)額度提高至130萬元，疊加多重上浮后最高可貸351萬元；蘇州則將個人和家庭公積金基礎(chǔ)額度分別提高至150萬元和200萬元，購買綠色建筑、改善型住宅或現(xiàn)房還可上浮。中指研究院表示，公積金政策已成為當(dāng)前頻次最高的政策優(yōu)化方向。

張大偉分析，這一輪政策并非各自為政，而是自上而下統(tǒng)一響應(yīng)——高層定方向，地方快速落地，“市場底”正加速到來。

一線城市領(lǐng)跑

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，五一假期，一線城市二手房成交數(shù)量比去年同期上漲約40%，二線城市二手房成交數(shù)量比去年同期上漲接近20%。

政策紅利最先在一線城市得到驗(yàn)證。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京五一假期前四天二手住宅網(wǎng)簽139套，較2025年同期的81套增長71.6%。上海延續(xù)4月“十年新高”熱度，日均成交260至280套。深圳假期前三天新房成交211套，同比上漲32%；二手房成交304套，同比大漲57%，增長趨勢明確。

中指研究院數(shù)據(jù)也印證了整體回暖趨勢：五一期間重點(diǎn)11城二手住宅網(wǎng)簽量約2300套，同比增長26.7%。其中，北京、上海、深圳二手住宅網(wǎng)簽量同比分別增長76%、16%、81%，京深兩地市場活躍度顯著提升。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，從4月整體來看，重點(diǎn)50城新房成交約1278萬平方米，同比微降2%，跌幅持續(xù)收窄；而重點(diǎn)20城二手房成交數(shù)量同比增長17%。“二手房是今年‘小陽春’的最大亮點(diǎn)。”張大偉提出，4月上海二手房網(wǎng)簽28742套，同比漲22.3%，創(chuàng)10年同期新高，北京、深圳同樣處于近年同期高位。

剛需仍在“撿漏”

北京鏈家研究院高原表示，4月北京二手住宅網(wǎng)簽17893套，同比增長14.9%，為近5年同期最高。從空間分布來看，中心城區(qū)占比小幅下行，昌平、順義、門頭溝等外圍片區(qū)表現(xiàn)更為突出。盡管成交結(jié)構(gòu)偏向外圍，但交易均價仍環(huán)比上行1%，自年初已累計(jì)上漲4%，市場處于溫和上行狀態(tài)。

高原進(jìn)一步分析，改善型家庭開始入市是4月市場的重要特征。120平方米以上、中等以上價位住房占比分別提升1.6%、1.4%，在實(shí)際漲價與結(jié)構(gòu)變化共同作用下，交易價格延續(xù)上漲態(tài)勢。新房市場同樣受益于改善需求釋放，4月全市新房成交近4000套，同環(huán)比分別提升20%和17%，可售庫存同比下降6%，市場處于較為良性的狀態(tài)。

一位北京地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對中國商報記者表示，今年3月、4月其所在門店表現(xiàn)較好，單月成交量約為十幾單，很多剛需客戶出手購買面積較小的公房，整體來看客戶還是“撿漏”的心態(tài)居多。對于五一假期，他稱門店前兩天留人值班、后三天正常上班，“整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)”。這一體感與官方數(shù)據(jù)相互印證——網(wǎng)簽量雖同比大增，但絕對量受出游分流影響，市場并未出現(xiàn)燥熱。

是“點(diǎn)狀熱”而非普漲

盡管樓市整體熱度有所提升，但市場分化依然明顯。以廣州為例，據(jù)廣州市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，五一期間全市11區(qū)一手樓盤日均到訪量同比增長30.8%，日均認(rèn)購量同比增長50.1%，但熱銷項(xiàng)目高度集中于配套完善、定價合理的樓盤，如海珠保利海韻花園、荔灣聚龍灣源舍等優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者分析，公積金新政對總價400萬至600萬元的改善盤利好明顯，而對200萬至300萬元的剛需盤影響有限。相比之下，缺乏核心賣點(diǎn)的近郊及遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，表現(xiàn)與普通周末無異。

“整體市場分化依然明顯。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提醒，若要維持市場持續(xù)穩(wěn)定，仍需更多政策跟進(jìn)，包括進(jìn)一步降低房貸利率、優(yōu)化限購政策、加大購房補(bǔ)貼力度等。

對于5月走勢，李宇嘉認(rèn)為，市場相比3—4月會有慣性回落，加上五一出行熱度較高，也會影響交易量。但廣州和深圳目前的交易數(shù)據(jù)表明，5月不太可能出現(xiàn)類似去年的下滑，關(guān)鍵要看二手房掛牌量會不會再次大幅攀升——如果議價空間可控，維持在目前的較低水平，說明居民初步企穩(wěn)的預(yù)期和心理狀態(tài)維持住了。

結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇趨勢確立

綜合多位專家觀點(diǎn)，2026年五一樓市的溫?zé)幔钦咚山墶⑿枨蠓e壓、預(yù)期好轉(zhuǎn)共同作用的結(jié)果，標(biāo)志著樓市正式走出筑底階段，進(jìn)入溫和復(fù)蘇周期。

從短期來看，5至6月樓市將延續(xù)五一的熱度，政策紅利持續(xù)釋放，二手房流動性保持高位，改善需求集中釋放。

從長期來看，樓市將進(jìn)入“穩(wěn)交易、降風(fēng)險、重民生”的理性時代。房價強(qiáng)分化將是常態(tài)，核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值將進(jìn)一步凸顯。正如張大偉所言：“政策風(fēng)口已經(jīng)到來，市場拐點(diǎn)已經(jīng)確立。”李宇嘉則強(qiáng)調(diào)，居民當(dāng)前初步企穩(wěn)的預(yù)期和心理狀態(tài)能否維持住，比單月的成交數(shù)據(jù)更值得關(guān)注。