老人過世留下老房子，先別急著去房管局，這道手續不辦你會后悔

老人走了，家里剩下一套老房子。很多人第一反應就是趕緊去辦過戶，免得夜長夢多。

這個想法沒錯，但順序搞反了就容易多花冤枉錢。

我有個親戚，去年父親走了，留下一套市區的老房子。他們兄弟三個商量好了由老大一個人繼承，然后去房管局辦過戶。工作人員告訴他，你們得先把繼承權的事情搞清楚，拿著公證書來。

他當時以為公證書就是隨便去公證處蓋個章的事，結果一打聽，差點沒暈過去。

公證這件事，提前辦和事后辦，差的不是一點點

老人走了之后，繼承房產涉及一個東西叫繼承權公證，或者叫遺產公證。意思就是，法律上要確認這套房子到底該由誰繼承，繼承人是誰，有沒有其他人有份。

這件事去公證處辦就行，一般來說費用是按房屋評估價的一定比例收取，大概是千分之二左右，各地有差異，但普遍這個標準。

聽起來不多，問題在于，這個評估價跑不掉。

你要是一套房子市場價值500萬，評估價假設是400萬，按千分之二算就是8000塊。這是公證費，另外還有評估費、工本費這些雜七雜八的，加起來很可能過萬。

但這還不是最坑的地方。

最容易踩的坑在這里

很多人不知道，繼承公證里頭，是要把所有法定繼承人都列進來的。哪怕你們兄弟姐妹私下說好了，某人放棄繼承，公證處一樣要求所有人到場，或者出具經過公證的放棄繼承聲明書。

有人在外地，有人工作忙，光是把人湊齊這件事就能拖好幾個月。更麻煩的是，如果老人生前還有其他的遺囑，或者婚姻關系比較復雜，繼承人認定本身就會變得很麻煩。

這些問題，越早發現越好處理，拖到后面才發現，牽扯的事情會越來越多。

那所謂省下大幾萬是怎么回事

這里有個很多人不知道的政策，各地執行情況不太一樣，但核心邏輯是相通的。

部分城市對于繼承房產，如果直系親屬之間，有些費用項目是可以減免的。而且有一點很關鍵，繼承過戶本身的契稅，跟買賣交易的契稅是不一樣的規則，繼承一般是免契稅的，但如果你先繼承過來，然后再賣，賣的時候就涉及個人所得稅、增值稅這一套。

這里頭省錢的關鍵在于，有些地方對于滿足一定年限的房產，繼承之后自己住滿一定年限再賣，可以免征或者減征個人所得稅。如果你搞錯了順序，比如繼承完馬上掛出去賣，稅可能就要按差價的20%來算，一套幾百萬的房子，差價算下來幾萬甚至十幾萬都是有可能的。

所以省下的那幾萬，其實省的是這里頭的稅，以及因為沒搞清楚手續順序多走彎路產生的中介費、罰款、補稅這類損失。

具體該怎么操作

老人走了之后，第一步先別急著跑房管局，先做這幾件事。

第一件事，把老人的死亡證明、戶口注銷證明這些材料收集齊。醫院出具的死亡證明、派出所的戶籍注銷，這兩個是基礎。

第二件事，弄清楚老人有沒有留下遺囑。如果有公證過的遺囑，后面辦起來會順很多。如果只是手寫遺囑，法律效力是有的，但公證處審核會更嚴格。

第三件事，搞清楚繼承人是哪些人。老人的父母如果還在，也是法定繼承人之一，這一點很多人沒想到。配偶、子女、父母都是第一順序繼承人。如果有人要放棄，需要出書面聲明。

這些都理清楚了，再去公證處辦手續，然后拿著公證書去房管局辦繼承過戶。

最后說一句實在的

很多人覺得找律師、找公證處很麻煩，能省就省。但房產這件事，一套房子動輒幾百萬，隨便一個環節出問題，多花的錢可能比你想象的多得多。

而且老人剛走，家里本來就亂，這個時候更要把順序捋清楚，免得后面兄弟姐妹之間為了錢的事鬧矛盾。

該花的錢花在刀刃上，該走的手續一步都別省，這才是最省錢的方式。????????????????