寧波中院《審理房屋租賃合同糾紛案件疑難問題解答》

寧波市中級人民法院

審理房屋租賃合同糾紛案件疑難問題解答

1.租賃房屋未取得產權證，租賃合同是否有效？

答：除法律法規、司法解釋明確規定租賃合同無效情形外，一般不應僅以租賃房屋未取得產權證而認定租賃合同無效。房屋權屬證書雖系權利人依法享有房屋所有權的唯一合法憑證，但未取得產權證并不意味著“占有、使用、收益和處分”房屋的行為無效。

2.租賃期屆滿因承租人拒不搬遷，出租人采取斷電斷水等措施，出租人請求承租人支付占有使用費及賠償其他損失的，可否支持？

答：租賃期屆滿承租人拒不搬遷，出租人可選擇訴訟等法律途徑解決糾紛。如出租人采取斷電斷水等措施，其請求承租人支付實際占用期間的費用可予支持，同時造成出租人其他損失的，可根據雙方的過錯程度判決承租人承擔相應的賠償責任。

3.承租人將所租住的公房轉租，轉租合同是否有效？

答：公房不同于普通的商品房，公房出租人與承租人通常存在一定的隸屬關系。雙方對此有約定的按約定執行，未作約定的，如出租人知道或者應當知道承租人轉租，應在六個月內提出異議，未提出異議的，其以承租人未經同意轉租為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，不予支持。

4.出租人未告知租賃房屋已抵押的事實，造成承租人損失的，雙方當事人責任如何分擔？

答：出租人將已抵押的財產出租，如出租人未將該事實告知承租人，并因此造成承租人損失的，出租人應承擔相應的賠償責任。如承租人在簽訂合同時應知或明知涉案房屋已被抵押仍予承租，造成相關損失的，可相應減輕出租人的責任。

5.租賃期內房屋被依法征用拆遷，承租人主張拆遷補償費的訴請可否支持？

答：租賃合同和拆遷補償合同對房屋拆遷補償事項有明確約定的，從其約定。未作約定或約定不明的，根據拆遷補償的具體情況，承租人可獲得相應的賠償。

6.房屋租賃期間，第三人對租賃房屋實施侵害行為，承租人可否向第三人主張權利？

答：承租人租賃房屋后，即對房屋享有占有、使用、收益及有限的處分權，當第三人實施的侵害行為較為嚴重，足以影響到承租人上述權利的行使時，承租人可要求第三人停止侵害、排除妨礙等。

7.因承租人遲延支付或不支付租金，出租人可否主張解除合同？

答：雙方在租賃合同中對租金支付及合同解除條件等事項已作出約定，承租人遲延支付或不支付租金，符合約定解除條件的，出租人有權解除合同，并依法追究承租人違約責任。如未作約定的，則視其是否構成法定解除條件而定。

8.因承租人違約致租賃合同解除，合同未對違約金作出約定，如何認定出租人損失？

答：因承租人違約致合同解除，考慮到再行出租房屋尚需一定時間，出租人的損失客觀存在。如合同未對違約金作出約定，出租人也無充分證據證明的，通?？蓞⒄占s定租金標準考慮合理的空租期來認定出租人損失。

9.房屋租賃涉及轉租的，因租賃合同解除而產生的糾紛，是否應追加次承租人為當事人？

答：因租賃合同解除而產生的糾紛，出租人未將次承租人列為當事人的，考慮到判決生效后的執行問題以及保護次承租人利益的需要，涉及租賃房屋騰退義務的，一般應追加次承租人為被告或第三人參加訴訟。

10.因租賃合同解除致次承租人不能繼續承租，由此造成損失的，可向誰主張?

答：因出租人與次承租人不存在直接的租賃合同關系，根據合同相對性原則，次承租人可請求承租人承擔責任，而不能向出租人主張。

11.經出租人同意的轉租合同，因轉租人拖欠出租人租金，出租人要求解除合同，而次承租人要求繼續履行轉租合同的，如何處理？

答：租賃合同因承租人未依約給付租金致合同解除的，因租賃合同與轉租合同系兩個獨立的合同，除非出租人與次承租人就繼續履行合同達成一致意見，否則，對次承租人要求繼續履行合同的主張難以支持。

12.承租人在租賃期間擅自搬離租賃房屋，后起訴請求解除合同，可否支持？

答：承租人以擅自搬離房屋的違約行為表示其不繼續履行合同，客觀上致使合同目的不能實現，符合法定解除條件。出租人可提起反訴向其主張違約責任或請求賠償損失。

13.房屋租賃糾紛中，當事人雙方均違約，一方為根本性違約，在考慮損失互相抵銷的情況下，構成根本性違約的一方是否還應承擔給對方造成的實際損失？

答：雙方當事人在合同履行中均存在違約行為，應當各自承擔相應的責任。但如一方存在的違約過錯明顯大于另一方的，具體可考慮過錯大小及違約先后等因素，且構成根本性違約的，還應承擔由此給對方造成的實際損失。

來源：寧波中院2014-07-02