4月杭州二手房，近五年最強！9968套成交背后，剛需正在瘋狂“掃貨”

剛剛過去的4月，杭州的二手房市場徹底“燃”了。

沒有鋪天蓋地的利好消息，也沒有四面八方的投資涌入，但數據卻實打實讓大家吃了一驚。據杭州貝殼研究院統計，剛剛過去的4月份，杭州十區二手房共成交9968套，環比提升6.5%，同比漲幅5.8%。這不僅是近一年的月度新高，更是近五年來成交量最高的一個4月，僅次于2021年同期的歷史高峰。

仔細拆解這份成績單，你會發現一個有趣的現象：曾經風光無限的奧體、申花板塊“集體失聲”，取而代之的是臨平、良渚、閑林那些單價“1字頭”的剛需大盤。

總價百萬出頭

剛需盤成了4月的“流量王”

“上個月我們店成交了17套，其中15套總價在200萬元以下。”臨平廣廈天都城附近一家中介門店的店長老張，聲音里帶著掩飾不住的興奮。他指著門店外的大幅廣告牌說：“你看這套，99平方米三房，總價才134萬元，算下來單價一萬三，上個月，光這個小區就賣掉了53套。”

老張口中的天都城，正是4月份杭州二手房市場的“銷冠”。

在杭州我愛我家公布的4月成交熱門小區榜單中，這個超級大盤以53套的成交量獨占鰲頭，套均面積99平方米，套均總價134萬元。而同樣位于臨平的夏宮花苑，套均總價更是低至128萬元，單價達到12709元/平方米。

臨平某住宅小區 攝影 江玥

“買房的清一色是年輕人，有的在九堡上班，有的剛畢業兩三年。”老張說，上個月杭州公積金新政落地，很多客戶算了一筆賬：家庭最高可貸180萬元，買這種總價130多萬的房子，純公積金貸款就夠了，連商貸都不用碰，“利率低、月供少，他們覺得比租房劃算多了。”

數據印證了年輕人“掃貨”的瘋狂。上月全市總價300萬元以下的房源成交占比高達73.8%，其中200萬元以下的“上車盤”占比超過一半，達到50.9%。余杭區的新明半島、錢塘區的世茂江濱花園等小區，單價都在1.5萬-1.7萬元/平方米之間，套均總價200萬元出頭甚至更低。

“以前大家都盯著奧體、未來科技城，覺得那里是杭州樓市的風向標。但從眼下的數據看，真正的‘基本盤’其實在這些不起眼的剛需板塊。”老張感慨道。

公積金新政“點燃”剛需

純公積金貸款占比迅速攀升

是什么讓這批年輕人不約而同地集體入場？

幾乎所有中介和購房者都會提到一個關鍵詞：公積金新政。

4月1日起，杭州正式實施住房公積金貸款新政，家庭最高貸款額度從130萬元大幅提高到180萬元。對于總價200萬元左右的房子來說，這意味著很多購房者可以完全依靠公積金完成按揭，徹底告別“組合貸”的繁瑣和更高的利息成本。

“我四月中旬簽了一套臨平的房子，總價168萬，純公積金貸了150萬，月供只要6000元出頭。”在濱江上班的95后小陳說，新政出臺前他一直在猶豫，“如果做商貸或者組合貸，月供要比現在高1000多元，壓力比較大。新政一出，我第二天就去看房了。”

據杭州我愛我家統計，4月份選擇公積金貸款（含組合貸款）的購房者比例達到32.4%，較3月份提升3.8個百分點，創下近年來新高。其中，公積金貸款對總價300萬元以下房源的拉動尤為突出。

驚人的是，純公積金貸款在所有住房貸款中的占比，從3月的12.7%迅速攀升至4月的19.1%，一個月內大幅提高了6.4個百分點。與2025年全年8.6%的平均水平相比，更是高出10.5個百分點，達到去年均值的2.2倍左右。

“可以說，沒有這波公積金新政，就沒有這個‘最強銀四’。”杭州一位資深房產業內人士表示，新政精準降低了剛需的購房門檻，讓大量原本持幣觀望的年輕人有了“上車”的底氣。

學區房行情分化

年度行情已接近尾聲

除了低總價剛需盤，4月份另一大亮點是學區房。但與往年不同的是，這波學區房熱并非普漲，而是出現了明顯的“分化行情”。

在傳統的入學季驅動下，部分熱門學區房的成交量持續上行。杭州江南實驗學校學區房4月份成交了77套，比3月的64套還要多13套。長壽橋小學學區房4月共成交31套，環比3月大漲121%。更夸張的是，此前長期“零成交”的仙林苑、白澤弄等老小區，上個月也分別成交了2套和4套。

“我們門店4月份成交了5套長壽橋的學區房，其中有一套面積不到50平方米，總價180萬元。”拱墅區一位中介表示，買這些房子的家長目標非常明確，“就是為了掛戶口，所以總價越低越好。”

但并非所有學區都能延續熱度。文海實驗學校4月份成交54套，較3月的74套下降27%；幸福河小學成交24套，較3月下降41%；采荷一小、二小學區4月份合計成交53套，較3月下降19.7%。

“學區房的小陽春，每年一般到4月就接近尾聲了。”多位學區房中介表示，“五六月份入學沖刺期結束，這波熱度大概率就要降溫了。”

申花、奧體改善板塊“集體失聲”

買賣雙方僵持不下

與剛需盤的“鑼鼓喧天”形成鮮明對比的是，曾經風光無限的改善板塊，上個月顯得格外冷清。

申花板塊的馥香園及“造紙廠三兄弟”四個小區，上月僅成交18套，較3月的30套下降40%，較去年同期的127套更是下滑了86%。奧體“四兄弟”成交18套，亞運“三兄弟”成交25套，七個小區合計43套，尚不及剛需盤廣廈天都城一個小區的成交量。

“華豐造紙廠三兄弟”之偉星·星瓚頌錦府

“去年的這個時候，我們店在奧體板塊一個月能賣幾十套，現在能賣出一兩套就算不錯了。”錢江世紀城一位資深經紀人無奈地告訴記者，“不是沒人看房，而是價格談不攏。房東覺得已經降了不少，買家覺得沒降到位，還要再等等，就這么僵著。”

“亞運村三兄弟”

即便是近期熱度有所回升的錢江新城二期板塊，上個月也僅成交19套，遠未形成規模。

“價格回調期，高總價房源的流動性正在明顯收縮。”有業內人士總結。數據顯示，4月杭州二手住宅成交均價為26023元/平方米，環比再跌3.7%，與年初相比累計跌幅已超過10%。

業內人士分析，4月份杭州二手房市場的強勢表現，本質上是“政策托底+剛需釋放”的雙重結果。

公積金新政精準降低了購房門檻，低總價房源的充沛供應則為剛需提供了充足的選擇空間。但需要警惕的是，改善板塊的持續低迷說明市場信心仍未完全恢復，置換鏈條尚未打通。接下來，隨著天津、廣州等地密集出臺穩樓市新政，這種積極情緒有望向外傳導，間接提振杭州購房者信心。不過，對于接下來幾個月的市場走勢，仍需謹慎樂觀——學區需求的退潮和高總價房源的去化壓力，可能會成為新的考驗。

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橙柿互動·都市快報 記者 陸丹

編輯 肖旭

審核 張倩 邵宇峰

校對 陳震海