房價到底的一個信號

之前我說過很多房地產到底的信號，比如租售比超過房貸利率，比如房價大面積發生小幅上漲，但是今天我給大家一個新的指標，就是央國企下場購買住房。

最近兩年其實一直有這個風聲，說央國企要下場直接購買房子，比如去年2月份廣東省就發布了一個有關專項債券發行有關事項的通知，這次要發行2筆專項債券，合計大約307億元，全部用于回收廣東省內的閑置存量土地項目。

不過目前還是雷聲大，雨點小。政策規劃很多，但是央國企動力并不大，核心原因在于土地價格。

價格高了，央國企的壓力就會比較大。畢竟各個地方和城市本身就有債務壓力，還要從牙縫里擠出來錢進行財政收儲，很不容易。并且如果買高了，還有一個國有資產流失的問題，到時候誰來擔責任？

收儲的價格低了。房企不愿意。如果收儲的土地價格不足以覆蓋已經進行的融資，房企賣出的意愿并不強。拖著至少賬面價值還在，如果賤賣了那么報表上直接產生虧損，銀行也可能會追加抵押，你說房企哪來的錢去拿給銀行？

所以現在央國企收儲一直沒有進展順暢，就是價格談不攏。

我找了一個專家紀要，這位專家也是一樣的觀點，價錢談不攏。說白了，就是央國企認為現在的房價還有泡沫，不愿意下場收購。

現在也有少部分成交案例，比如湖北大學就花2億買了一棟商品房當學生宿舍。那這一單為什么能成呢？還是因為開放商降價。這棟樓的備案均價約7330元/平方米，但是湖北大學4650元/平方米就買了，便宜了36.6％。也就是說，如果把這36.6%的泡沫去掉，央國企還是愿意買房的。

現在的問題就是，房產泡沫還沒去掉，所以央國企不敢貿然下手呀。不然之后產生壞賬了，哪個領導去擔責任？

那么如果我們逆向思維呢，當央國企真的全面下場去買樓了，是不是意味著價格合適了？不要看他們是怎么說的，而應該看他們是怎么做的。

大家想想，現在的問題是，央國企就算接到了上面的指標，但是應該以什么樣的價格接?如果跌了，是不是涉及國有資產流失?那么是不是只有跌到沒有泡沫的時候，央國企才敢下場抄底當做廉租房和宿舍？再之后，只要年輕人拿著結婚證和出生證，就能夠申請一套廉租房或宿舍，那么結婚率和出生率就會井噴，那么中國經濟的引擎就會再次啟動。

所以房地產到底的信號，可以看央國企什么時候敢大面積下場購房。畢竟這些領導的眼光和遠見，還是值得相信的。

我想起今年年初上海政府開始收購老破小，政府收購的標準是什么呢？有個核心的指標就是租金回報率，根據收購的案例來看，租金回報率一定要有2.5%左右才行。

其實算算賬也能明白，zf的資金成本是很低的，大概率2%左右就能拿到貸款。這個時候如果租金回報率能夠到2.5%的話，那肯定是劃算的買賣。這樣做既能提振房地產信心，在財務上也至少能做到不虧本。

當然也就是上海敢這么干，比較上海之后也不缺人口，不用太擔心租金下滑。其他城市如果這么做，很難預估5~10年之后會發生的事，這筆投資周期太長，極容易產生壞賬。

不過確實上海zf下場收購老破小之后，現在上海的老破小迎來了“小陽春”，四月份成交量超過2.8萬套，對于上海來說屬于很不錯的成績了（對上海來說，2萬套屬于中等水平），成交登頂近10年4月榜首。當然目前上海的次新還是很難賣，這個成績也是老破小集中貢獻的。

上海次新為什么難賣？現在還有不小的泡沫，租金回報率普遍只有1.5%左右。上海zf也不是傻子，知道什么房子能買，什么房子不能買。

這讓我想起了我炒股的一個指標，就是什么時候國家隊下場買股票。

在A股市場，真正的價值投資者非常少，但是國家隊絕對算其中一個。每次都是在價格很低情緒非常低迷的時候，拿著資金來救市，然后在高位拋出，絕對的低買高賣，非常有紀律性。

放開限購+降低利率，就是進場的信號？并不是。

什么時候村長開始買房了，什么時候才是房地產到底的信號，大家才可以放心跟著沖。

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