阿里首單物流 REIT 分拆落地：菜鳥嘉興園區(qū)獲港交所放行

4 月 27 日晚間，阿里巴巴集團發(fā)布公告確認(rèn)，旗下菜鳥嘉興物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 REIT 分拆計劃已獲香港聯(lián)交所正式批準(zhǔn)，這意味著阿里系首單物流倉儲公募 REIT 邁出關(guān)鍵一步，目前相關(guān)申報材料已提交中國證監(jiān)會與深交所審核，靜待最終放行。

港交所綠燈放行，分拆路徑明確

公告顯示，香港聯(lián)交所已于 2026 年 3 月 13 日確認(rèn)批準(zhǔn)本次分拆，并豁免阿里嚴(yán)格遵守港交所上市規(guī)則中關(guān)于股東保證配額的相關(guān)規(guī)定，為分拆掃清境外監(jiān)管障礙。

本次分拆的底層資產(chǎn)為菜鳥嘉興物流園區(qū)（中國智能骨干網(wǎng)嘉興園區(qū)），位于浙江省嘉興市南湖區(qū)，由阿里兩家間接全資子公司嘉興傳云、嘉興傳祥持有。整體運作采用 “公募 REIT + 資產(chǎn)專項計劃” 模式：中金基金擔(dān)任公募基金管理人，中金公司作為獨立第三方設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃，最終通過股權(quán)收購實現(xiàn)嘉興園區(qū)資產(chǎn)出表，不再納入阿里合并報表范圍。

長三角核心物流樞紐，資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)質(zhì)

作為菜鳥在長三角供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)的核心樞紐，嘉興園區(qū)具備極強的資產(chǎn)稀缺性與穩(wěn)定性。

規(guī)模領(lǐng)先：占地 670 畝，是華東第一、全國第二大的快遞物流樞紐；

區(qū)位優(yōu)越：地處長三角幾何中心，1 小時直達上海、杭州，輻射江浙滬皖核心經(jīng)濟圈，支撐 “半日達、次日達” 物流網(wǎng)絡(luò)；

智慧高效：全面布局無人立庫、機械臂等智能設(shè)備，作業(yè)效率較普通倉庫提升 4 倍，運營成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定，完全契合公募 REITs 底層資產(chǎn)要求。

盤活重資產(chǎn) + 聚焦核心，阿里戰(zhàn)略意圖清晰

此次分拆是阿里 “1+6+N” 組織變革后，盤活重資產(chǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的重要舉措。通過 REITs 上市，阿里可實現(xiàn)三重價值：

釋放資產(chǎn)價值：將成熟物流重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金，回籠資金用于全球物流網(wǎng)絡(luò)擴張與物流科技研發(fā)投入；

聚焦核心主業(yè)：剝離非核心重資產(chǎn)，輕裝上陣發(fā)力電商、云計算、跨境物流等高增長業(yè)務(wù)；

拓寬融資渠道：借助資本市場公開募資，降低對傳統(tǒng)信貸融資的依賴，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

行業(yè)標(biāo)桿意義，物流 REITs 常態(tài)化提速

業(yè)內(nèi)分析指出，阿里菜鳥嘉興園區(qū) REIT 若成功落地，將成為國內(nèi)物流倉儲 REITs 的標(biāo)桿案例。自 2020 年基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 試點啟動以來，物流領(lǐng)域 REITs 憑借現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期等特點備受市場青睞，本次阿里分拆將進一步推動物流資產(chǎn)證券化常態(tài)化，為行業(yè)提供 “資產(chǎn)盤活 + 輕資產(chǎn)運營” 的可復(fù)制范本。

截至目前，菜鳥全球物流網(wǎng)絡(luò)覆蓋 200 多個國家及地區(qū)，運營管理物流基礎(chǔ)設(shè)施總面積約 1100 萬平方米，境內(nèi)物流園區(qū)超 90 個，覆蓋京津冀、長三角、大灣區(qū)等核心經(jīng)濟圈。本次嘉興園區(qū)分拆后，不排除阿里后續(xù)將更多優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)通過 REITs 方式對接資本市場的可能。