大悅城的韌性，開始顯現(xiàn)

@房財(cái)經(jīng) 王哲

2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，依然在深度調(diào)整的隧道中，持續(xù)穿越。

去庫(kù)存的陣痛、價(jià)格信心的重塑，以及行業(yè)格局的改變，是整個(gè)房地產(chǎn)的底色。

在這樣的逆風(fēng)局中，大悅城控股交出了一份，乍看承壓、細(xì)品見(jiàn)韌的成績(jī)單。

4月24日，這家央企開發(fā)商正式發(fā)布了2025年度業(yè)績(jī)公告。

整體看，2025年的大悅城控股，不盲目、不慌張、不撒網(wǎng)，而是選擇了一條固本強(qiáng)基、聚焦深耕的路。

它全年?duì)I業(yè)收入308.92億元，同比減少13.69%；凈利潤(rùn)-22.23億元，同比收窄13.13%。

營(yíng)收雖有回調(diào)，但利潤(rùn)結(jié)構(gòu)，也在改善。

毛利額達(dá)98.23億元，同比大幅增長(zhǎng)26.11%；綜合毛利率為31.80%，同比提升10.04個(gè)百分點(diǎn)。

支撐大悅城控股改善財(cái)務(wù)指標(biāo)的，是“商業(yè)+住宅”的雙輪驅(qū)動(dòng)。

這，已成為其在行業(yè)寒冬下，持續(xù)穿越周期的最根本動(dòng)力。

用“年輕”點(diǎn)燃流量煙火

市場(chǎng)雖冷，但大悅城控股的商業(yè)引擎，轟鳴不止。

如果說(shuō)2025年哪家房企的購(gòu)物中心，人聲鼎沸、首店云集，大悅城必定位列前茅。

商業(yè)，已不僅僅是它的壓艙石，更是逆勢(shì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。

2025年，大悅城購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)銷售額463.7億元，同比大漲15.5% ；客流突破4.49億人次，同比飆升22.7% 。

在實(shí)體零售備受沖擊的當(dāng)下，這組數(shù)據(jù)，無(wú)疑是一針強(qiáng)心劑。

銷售額在漲、客流在漲，平均出租率依然穩(wěn)穩(wěn)站在94%的高位， 這說(shuō)明大悅城的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，不是以價(jià)換量，而是實(shí)打?qū)嵉钠放埔鐑r(jià)與運(yùn)營(yíng)提效。

背后，則是大悅城過(guò)去一年里，堅(jiān)定地?fù)肀А澳贻p”，堅(jiān)持“年輕力”第一品牌地位不動(dòng)搖。

2025年，它不端著、不守著，而是主動(dòng)出擊：

全年落地近2000場(chǎng)年輕力主題活動(dòng)，引入159場(chǎng)全國(guó)首展，僅IP銷售額就狂攬6.4億元；會(huì)員銷售額突破100億元。

從“大悅嗨新節(jié)”到“大悅瘋搶節(jié)”，再到年末原創(chuàng)IP“悅粉盛典”，大悅城把營(yíng)銷做成了節(jié)日，把商場(chǎng)變成了秀場(chǎng)。

與此同時(shí)，大悅城購(gòu)物中心輕重并舉，版圖再擴(kuò)張。

2025年，新開南昌、深圳兩座大悅城購(gòu)物中心，開業(yè)出租率均突破94%，深圳大悅城更是憑借超50%的首店/定制店占比，直接刷新了華南商業(yè)的“首店經(jīng)濟(jì)”紀(jì)錄。

它不迷戀一線的同時(shí)，也沒(méi)放棄深耕。

三亞、成都、青島核心地塊的補(bǔ)充，讓大悅城的商業(yè)網(wǎng)格越織越密。

尤其是華夏大悅城商業(yè)REIT的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，5次分紅、年化分派率5.48%的表現(xiàn)，真正打通了“投、融、建、管、退”的閉環(huán)，讓重資產(chǎn)變輕，讓運(yùn)營(yíng)力變現(xiàn)。

把商業(yè)做出趣味，把流量做出效益，把資產(chǎn)做出價(jià)值——這便是大悅城在2025年，商業(yè)運(yùn)營(yíng)最硬核的底色。

“中糧好房子”不只是口號(hào)

在住宅開發(fā)這個(gè)基本盤上，2025年的大悅城，沒(méi)有追求規(guī)模的虛胖，而是死磕產(chǎn)品的質(zhì)量。

面對(duì)行業(yè)整體開發(fā)銷售萎縮的現(xiàn)實(shí)，大悅城選擇收縮戰(zhàn)線、聚焦品質(zhì)、打磨細(xì)節(jié)。

它過(guò)去一年開發(fā)業(yè)務(wù)最大的亮點(diǎn)，在于“好房子”戰(zhàn)略的全面落地。

這不是一句營(yíng)銷噱頭，而是實(shí)打?qū)嵉那f(wàn)級(jí)研發(fā)投入和產(chǎn)學(xué)研聯(lián)動(dòng)——聯(lián)合清華大學(xué)、華為等頭部力量，大悅城提出了 “主動(dòng)健康場(chǎng)景生活” 的產(chǎn)品主張。

在北京、上海、西安、三亞，“中糧好房子”的身影隨處可見(jiàn)：

上海北外灘壹號(hào)、西安悅著·央宸等項(xiàng)目，直接斬獲克而瑞“中國(guó)好房子”TOP20；深圳悅章·鳳凰里更是成為區(qū)域現(xiàn)象級(jí)紅盤。

數(shù)據(jù)就是最好的證明。

綜合毛利率的提升，已足以說(shuō)明大悅城在以價(jià)換量的洪流中，守住了價(jià)格底線——賣得更少，但賣得更貴、更精。

2025年，大悅城住宅產(chǎn)品力排名，躍升至克而瑞榜單第29位，客戶滿意度五項(xiàng)指標(biāo)全面提升，房屋設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量滿意度首次達(dá)到行業(yè)TOP10均值水平。

不搶規(guī)模搶口碑，不比速度比質(zhì)量。

在“保交付”的同時(shí)，大悅城做到了“保品質(zhì)”，長(zhǎng)沙觀瀾祥云等存量項(xiàng)目，通過(guò)煥新改造，甚至實(shí)現(xiàn)了“老盤新做”，激活了沉寂的購(gòu)買力。

瘦身健體，穿越周期

面對(duì)仍不確定的市場(chǎng)，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，是活下去的生命線。

2025年，大悅城控股在財(cái)務(wù)端的操作，堪稱頂級(jí)的防御戰(zhàn)。

期末總資產(chǎn)1570.16億元，雖同比有所下降，但這更多是主動(dòng)瘦身的結(jié)果。帶來(lái)的也是整體負(fù)債的下降，1213.29億元。

這其中流動(dòng)負(fù)債為666.62億元，同比大降18.11%。

與此同時(shí)，它融資成本再創(chuàng)新低。全年綜合融資成本降至3.54% ，同比大降52個(gè)基點(diǎn)。

在行業(yè)普遍為“借新還舊”發(fā)愁時(shí)，大悅城順利發(fā)行私募債、永續(xù)中票合計(jì)51億元，AAA主體信用評(píng)級(jí)穩(wěn)如磐石。

更關(guān)鍵的是，大悅城地產(chǎn)私有化的完成，理順了資本架構(gòu)，減少了管理半徑，讓治理效能大幅提升。

把架構(gòu)理清，把成本打下來(lái)，把現(xiàn)金流握緊，這種“過(guò)冬”的姿態(tài)，反而透著一種蓄勢(shì)待發(fā)的張力。

整體而言，2025年的大悅城控股，不慌不忙，不急不躁。

面對(duì)歸母凈利潤(rùn)的短期虧損，它選擇用商業(yè)的基本盤，去對(duì)沖開發(fā)的周期風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)是矛，刺破消費(fèi)疲軟的迷霧，用年輕潮流文化收割流量與口碑；住宅是盾，守住房住不炒的底線，用“主動(dòng)健康”引領(lǐng)品質(zhì)升級(jí)。

對(duì)接下來(lái)的大悅城控股而言，它或許不會(huì)跑得最快，但相信會(huì)走得更穩(wěn)。

因?yàn)椋辛舜髳偝琴?gòu)物中心的打底，隨著大悅城REITs平臺(tái)的做大做強(qiáng)，以及開發(fā)產(chǎn)品的持續(xù)迭代，這家央企開發(fā)商，已經(jīng)儲(chǔ)備了足夠的彈藥。