虧225.69億、負債率89.53%！雅居樂9500萬售項目難解困

2025年雅居樂營收同比下滑35.73%、股東應(yīng)占虧損擴至225.69億元，資產(chǎn)處置與債務(wù)重組并行求存。

2026年以來，雅居樂集團控股有限公司（03383.HK）的自救步伐從未停歇。4月下旬，公司披露以9500萬元代價出售浙江祥雅50%股權(quán)，通過債務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)完成交易，無即時現(xiàn)金流入，此舉被市場解讀為其緩解流動性壓力、推進債務(wù)化解的又一舉措。

圖源：雅居樂集團公告

結(jié)合此前發(fā)布的2025年年度業(yè)績報告及近期資產(chǎn)處置動態(tài)，這家深耕地產(chǎn)行業(yè)多年的老牌房企，在行業(yè)筑底調(diào)整期的經(jīng)營困境與突圍路徑已清晰可循。從業(yè)績表現(xiàn)的持續(xù)承壓到債務(wù)風(fēng)險的集中顯現(xiàn)，從業(yè)務(wù)布局的收縮調(diào)整到自救舉措的逐步落地，這一系列變化不僅是雅居樂自身發(fā)展的階段性縮影，更折射出當前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，同類房企普遍面臨的經(jīng)營考驗，也展現(xiàn)出企業(yè)為破解困局所做的針對性紓困努力。

業(yè)績深度承壓：營收下滑35.73%，全業(yè)務(wù)線收縮致225.69億巨虧

2025年國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處波動調(diào)整期，需求端復(fù)蘇乏力，雅居樂經(jīng)營業(yè)績?nèi)媸湛s。全年營業(yè)額278.59億元，較2024年的433.46億元同比下滑35.73%；股東應(yīng)占虧損達225.69億元，同比擴大31.09%，每股基本虧損4.473元，盈利能力持續(xù)弱化。

圖源：雅居樂集團2025年度業(yè)績

核心地產(chǎn)板塊下滑最為顯著，成為營收拖累核心。2025年物業(yè)發(fā)展板塊確認銷售收入127.29億元，較2024年驟降52.1%；銷售總面積126萬平方米，同比減少44.5%，銷售均價降至每平方米10073元，同比下降13.7%，量價齊跌凸顯終端競爭力弱化。

相較于核心地產(chǎn)板塊的大幅下滑，物業(yè)管理板塊雖承擔起營收“壓艙石”的角色，表現(xiàn)相對穩(wěn)健，但也未能完全抵御行業(yè)下行壓力，出現(xiàn)小幅收縮。數(shù)據(jù)顯示，該板塊全年實現(xiàn)收入128.26億元，同比下降6.2%，降幅遠低于地產(chǎn)板塊；截至2025年末，集團總在管面積降至5.03億平方米，同比縮減8.7%，收縮主要源于部分項目合約到期、合作終止，并未出現(xiàn)大規(guī)模解約情況，板塊整體運營根基仍在。

除兩大核心板塊外，物業(yè)建筑、綠色生態(tài)景觀、環(huán)保及商業(yè)管理等其他業(yè)務(wù)，同樣受到行業(yè)大環(huán)境影響，未能實現(xiàn)逆勢增長。全年合計貢獻收入23.04億元，同比降幅達26.1%，營收占比始終維持在8.3%的低位，未能形成有效的業(yè)績支撐，也意味著公司此前布局的多元化業(yè)務(wù)，尚未能成為抵御行業(yè)風(fēng)險的“第二增長曲線”。

銷售端疲軟是業(yè)績下滑的關(guān)鍵。2025年，雅居樂連同合營、聯(lián)營公司及品牌管理項目，累計預(yù)售金額85.7億元，同比下降44.7%；預(yù)售建筑面積93.9萬平方米，同比下降19.1%，預(yù)售均價每平方米9129元，同比下滑31.7%，量價雙降凸顯去化壓力。

對于225.69億元的巨虧，雅居樂在年度財報中明確了三大核心成因，均與行業(yè)環(huán)境及公司經(jīng)營調(diào)整直接相關(guān)：一是出售及終止確認附屬公司產(chǎn)生大額虧損，二是權(quán)益法核算投資出現(xiàn)減值，三是所得稅開支大幅上升。其中，僅出售/終止確認附屬公司一項，全年便產(chǎn)生虧損28.96億元，成為拖累公司利潤的重要因素，也從側(cè)面反映出公司為優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解壓力所付出的代價。

債務(wù)困局凸顯：負債率升至89.53%，近332億違約相關(guān)款項加劇流動性緊張

業(yè)績低迷疊加債務(wù)壓力攀升，雅居樂流動性持續(xù)緊張。截至2025年末，資產(chǎn)負債率升至89.53%，較上年末增加10.13個百分點；凈負債比率從103.6%飆升至229.6%，財務(wù)杠桿風(fēng)險大幅放大。

現(xiàn)金流層面的緊張，進一步加劇了債務(wù)壓力。截至2025年末，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余（含有限制現(xiàn)金）總額僅55.79億元，而短期借款規(guī)模高達387.34億元，現(xiàn)金短債比僅為0.14，遠低于安全線1.0，短期償債能力嚴重不足，難以覆蓋到期債務(wù)，流動性缺口顯著。

債務(wù)違約問題已實質(zhì)性發(fā)生，成為困擾公司發(fā)展的核心難題。截至2025年末，雅居樂已有本金合計294.21億元、利息13.05億元的借款，因未能按期支付構(gòu)成實質(zhì)違約，合計違約金額近308億元；同時，該違約事件還觸發(fā)了37.66億元銀行及其他借款的交叉違約，違約相關(guān)款項合計近332億元，違約范圍進一步擴大。此外，公司境外債務(wù)利息也出現(xiàn)逾期，官方坦言已無法履行境外債務(wù)項下的所有付款義務(wù)，債務(wù)風(fēng)險持續(xù)蔓延。

外部法律風(fēng)險的疊加，進一步加劇了公司的經(jīng)營困境。2025年12月，何猷龍旗下新濠集團附屬公司（新濠(中山)企業(yè)管理有限公司），向香港高等法院提交了針對雅居樂的清盤呈請，涉及未付款項包括1858.7萬美元及223.43萬港元（折合人民幣約1.33億元），而非234.7萬元人民幣；目前該案件聆訊已押后至2026年6月29日，后續(xù)進展仍有待觀察。此外，公司還存在多條被執(zhí)行人信息，合計被執(zhí)行金額超15.78億元，歷史累計被執(zhí)行金額超110億元，進一步消耗公司信用與流動性。

自救破局：9500萬售湖州項目股權(quán)，多維度紓困穩(wěn)經(jīng)營

面對經(jīng)營下滑與債務(wù)高企的雙重壓力，雅居樂并未被動等待，而是主動開啟全面自救模式，核心圍繞資產(chǎn)處置與債務(wù)重組兩大主線推進，同時同步優(yōu)化內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，剝離非核心業(yè)務(wù)、聚焦核心主業(yè)，全力謀求破局之路。

資產(chǎn)處置是雅居樂紓困的核心抓手，公司持續(xù)剝離非核心及低效資產(chǎn)，以此回籠資金、緩解流動性壓力。4月22日披露的湖州項目股權(quán)出售，便是近期的關(guān)鍵舉措——以9500萬元價格出售浙江祥雅50%股權(quán)，交易通過買方轉(zhuǎn)讓項目公司欠付的等額債務(wù)完成結(jié)付，無即時現(xiàn)金流入。盡管此次出售預(yù)計將產(chǎn)生2.67億元虧損，但協(xié)議明確，目標物業(yè)后續(xù)出售所得將專項用于償還債務(wù)，仍是公司化解債務(wù)壓力的重要一步，也標志著其資產(chǎn)處置進入精細化階段。

雅居樂的資產(chǎn)處置已持續(xù)多年，策略隨行業(yè)調(diào)整不斷優(yōu)化。2021-2022年集中出讓項目股權(quán)及資產(chǎn)包，累計回籠資金超200億元；2023年起轉(zhuǎn)向碎片化、精細化處置，陸續(xù)出讓常州、吉隆坡等地非核心項目；2025年已披露處置回籠資金約10億元；2026年3月，公司再以11.5億元剝離環(huán)保相關(guān)非核心資產(chǎn)，進一步聚焦地產(chǎn)核心主業(yè)。

債務(wù)化解方面，公司將境外債務(wù)重組作為重點工作，全力推進相關(guān)事宜；同時積極與境內(nèi)金融機構(gòu)溝通協(xié)商，爭取債務(wù)展期、利率調(diào)整等政策支持，努力避免債權(quán)人加速行權(quán)，最大限度穩(wěn)住當前債務(wù)局面，為自救爭取時間。針對香港高等法院的清盤呈請，公司已明確表態(tài)，將采取法律手段積極反對，全力維護公司及全體股東的合法權(quán)益，降低法律風(fēng)險對經(jīng)營的影響。

內(nèi)部治理層面，雅居樂也在同步推進優(yōu)化調(diào)整，為債務(wù)化解與經(jīng)營復(fù)蘇筑牢內(nèi)部基礎(chǔ)。2026年4月，非執(zhí)行董事陳卓雄因?qū)谬g退休辭任，這一調(diào)整被市場解讀為公司優(yōu)化家族式治理架構(gòu)的重要一步，有助于提升治理規(guī)范化水平；同年5月，公司完成會計師事務(wù)所更換，由栢淳會計師事務(wù)所接任安永，進一步保障財務(wù)審計工作的合規(guī)性與專業(yè)性，夯實內(nèi)部管理根基。

行業(yè)筑底期：2548萬㎡土儲留轉(zhuǎn)機，突圍仍需時間沉淀

當前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)正處于筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵進程，政策端持續(xù)發(fā)力，聚焦穩(wěn)預(yù)期、激活合理住房需求、化解行業(yè)風(fēng)險，為陷入困境的房企提供了一定的政策支持與調(diào)整空間。站在行業(yè)視角來看，雅居樂持續(xù)推進的資產(chǎn)處置與債務(wù)重組，是當前階段緩解短期流動性壓力、規(guī)避風(fēng)險進一步擴大的必要舉措，也是行業(yè)調(diào)整期內(nèi)房企自救的典型路徑，但結(jié)合其當前的債務(wù)規(guī)模與經(jīng)營現(xiàn)狀，能否真正走出經(jīng)營與債務(wù)困境，仍需多方面因素支撐。

從核心資源儲備來看，截至2025年末，雅居樂在全國69個城市擁有預(yù)計總建筑面積約2548萬平方米的土地儲備，平均樓面地價每平方米2463元，土地成本具備一定競爭力，且在珠三角等核心城市群有明確布局，為后續(xù)經(jīng)營復(fù)蘇保留了一定空間。不過需要注意的是，其土地儲備規(guī)模較2025年年中已減少414萬平方米，縮減幅度約14%，這也意味著公司已全面放緩擴張步伐，轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)優(yōu)化與風(fēng)險化解。

結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀與公司自身情況研判，雅居樂目前正處于風(fēng)險化解的關(guān)鍵階段，短期紓困重點仍將集中在資產(chǎn)處置與債務(wù)重組上。后續(xù)，若能進一步提升核心資產(chǎn)去化效率、優(yōu)化項目運營水平，同時推動債務(wù)重組取得實質(zhì)性進展，逐步緩解流動性壓力，有望抓住行業(yè)復(fù)蘇機遇實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

總之，2025年的業(yè)績巨虧與債務(wù)困局，是雅居樂在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的真實經(jīng)營寫照。從大規(guī)模資產(chǎn)處置到債務(wù)重組推進，從內(nèi)部治理優(yōu)化到核心業(yè)務(wù)聚焦，公司的每一步自救都彰顯著破局的決心，但行業(yè)環(huán)境的復(fù)雜性與債務(wù)壓力的艱巨性，決定了其突圍之路注定漫長，后續(xù)自救舉措的落地成效，仍需時間與市場的雙重檢驗。