房?jī)r(jià)跌破1萬(wàn)，回到10年前

本月中旬，全國(guó)房?jī)r(jià)正式跌破1萬(wàn)。目前全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)從高點(diǎn)回撤37%，房?jī)r(jià)已經(jīng)和2016年4月一樣，回到10年前。

按照目前的下跌趨勢(shì)，估計(jì)在今年之內(nèi)，房?jī)r(jià)就能回落到9000，這樣就直接把2015年那輪漲幅都跌完了。這也就意味著，基本上2015年之后買(mǎi)房的人，賬面都會(huì)產(chǎn)生虧損。如果算上利息成本，那么只要不是2008年那輪漲幅之前買(mǎi)的，都是不劃算的。

當(dāng)然，以上是全國(guó)的整體情況，如果細(xì)看不同城市，區(qū)別是很大的。很多人覺(jué)得一線是最堅(jiān)挺的，但是從數(shù)據(jù)來(lái)看，跟全國(guó)跌幅也差不多，目前也回到了2016年4月的水平，總的來(lái)看漲幅高、跌幅也高。不過(guò)跟2008年相比，一線確實(shí)漲幅還是最大的，不過(guò)那都是2016年之前打下的基礎(chǔ)了。

為什么一線在2016年之前買(mǎi)，走勢(shì)能夠明顯跑贏全國(guó)平均水平。但是在2016年之后買(mǎi)，也就跟全國(guó)水平差不多呢？

我給大家看看上海的人口變化圖，大家就明白了。上海零幾年的時(shí)候，每年人口都能流入近百萬(wàn)人。10年~15年，尚且還有一點(diǎn)增量。但是2015年之后，人口就不再增長(zhǎng)了。

其實(shí)一線城市的發(fā)展高峰期，就在中國(guó)加入WTO后到2015年，之后一線城市跟二線城市的差距其實(shí)是在縮小的。

2015年到現(xiàn)在，發(fā)展最快的城市是哪里？不是一線城市，而是成都、杭州、合肥這些地方，所以這些城市的房?jī)r(jià)最近10年走勢(shì)是更好的。

所以房?jī)r(jià)走勢(shì)是跟城市發(fā)展速度相關(guān)的，城市發(fā)展快，房?jī)r(jià)走勢(shì)就更好。注意這是增量概念，不是存量概念。比如廣州存量很大，但是增量不行，所以近期房?jī)r(jià)走勢(shì)也很差。另外一個(gè)例子就是東北，為什么東北無(wú)論是2016年之前，還是最近10年，房?jī)r(jià)走勢(shì)都是低于全國(guó)平均水平的呢？核心原因就在于經(jīng)濟(jì)增速放緩，人口持續(xù)流出。

這也給大家提個(gè)醒，大家要買(mǎi)房的話(huà)，就看兩點(diǎn)：一個(gè)是經(jīng)濟(jì)增速（GDP和稅收增速），另一個(gè)就是人口流入情況。一般情況下，這兩個(gè)都要高于全國(guó)平均水平，這個(gè)城市的房產(chǎn)才有價(jià)值。

從歷史上來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)這輪回調(diào)都是罕見(jiàn)的，可以稱(chēng)得上是歷史級(jí)別的回調(diào)了。如果我們從各國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)回撤情況來(lái)看，除了愛(ài)爾蘭沒(méi)有一個(gè)國(guó)家跌回10年前，中國(guó)樓市的回撤幅度已經(jīng)超過(guò)絕大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)危機(jī)。

這張圖的起點(diǎn)是2012年，從中可以看到，高點(diǎn)前10年中國(guó)樓市的漲幅也比大部分國(guó)家低，中國(guó)樓市回撤大并不能全怪前期漲的多。還有一個(gè)重要的因素，就是經(jīng)濟(jì)和通脹。

經(jīng)濟(jì)下行，導(dǎo)致每年的租金也在下跌。如果說(shuō)每年房?jī)r(jià)下跌8%左右的話(huà)，那么租金也會(huì)下降4%左右。租金的降幅直接抵消了房?jī)r(jià)一半的降幅，導(dǎo)致租金回報(bào)率上升速度偏慢，走出房地產(chǎn)危機(jī)的速度也就被延緩了。

通脹起不來(lái)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)沒(méi)法通過(guò)賬面上的貨幣超發(fā)實(shí)現(xiàn)上漲。這一點(diǎn)我之前有一篇文章也講過(guò)，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂后，為什么只需要三年時(shí)間就能走出來(lái)呢，并且最大回撤也并不算特別高？最根本的原因，在于美國(guó)持續(xù)的通脹，消化了泡沫。日本為什么房?jī)r(jià)下跌時(shí)間比美國(guó)長(zhǎng)那么多？原因就在于通脹。日本在房地產(chǎn)泡沫破裂后，進(jìn)入到了“失落的30年”，這段時(shí)間里面日本不僅沒(méi)有通脹，甚至長(zhǎng)期通縮。沒(méi)有通脹，也就使得日本名義房?jī)r(jià)走勢(shì)跟實(shí)際房?jī)r(jià)是差不多的。現(xiàn)在中國(guó)的情況，其實(shí)跟日本是更像的，這也是我對(duì)房?jī)r(jià)不看好的兩個(gè)最主要原因（另外一個(gè)原因是租金回報(bào)率太低）。樓市周期有多長(zhǎng)？以美日為例

最后就是本輪小陽(yáng)春，我之前就說(shuō)小陽(yáng)春的數(shù)據(jù)只能作為參考，不能作為樓市是否觸底反彈的依據(jù)。之前小陽(yáng)春房?jī)r(jià)都能穩(wěn)住一兩個(gè)月，但是后續(xù)也會(huì)繼續(xù)下跌。所以房?jī)r(jià)是否企穩(wěn)，還是要看5月份之后的數(shù)據(jù)，要連續(xù)幾個(gè)月小幅反彈才能算企穩(wěn)。

但是目前來(lái)看，小陽(yáng)春還沒(méi)有徹底過(guò)去，房?jī)r(jià)就又開(kāi)始繃不住了。以今年小陽(yáng)春房?jī)r(jià)表現(xiàn)最好的上海為例，在經(jīng)歷了差不多一個(gè)月的房?jī)r(jià)反彈后，現(xiàn)在房?jī)r(jià)又開(kāi)始下跌了。

我的態(tài)度依舊沒(méi)有變，非剛需，不買(mǎi)房。

去年底的時(shí)候，很多人說(shuō)股市好，能帶動(dòng)房?jī)r(jià)。還列了一些歷史數(shù)據(jù)，證明牛市之后，房?jī)r(jià)都有一輪漲幅。

但實(shí)際上，我不這樣認(rèn)為。因?yàn)榉孔痈鷮?shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)系太大了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好，房?jī)r(jià)就沒(méi)法反彈。這跟股市不一樣，股票只需要信心，只需要一些利好的“流言”就行，一兩個(gè)月之內(nèi)就快速給你把大盤(pán)拉上去。也就是因?yàn)閬?lái)不及驗(yàn)證，所以也就不需要真金白銀的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)作為支撐。所以股市和房?jī)r(jià)的上漲邏輯，在特定時(shí)間點(diǎn)還是有一定區(qū)別的。

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