第一個被房價拖累的大城市，出現了！

今天，聊一聊廈門。

1

我對廈門的評價非常簡單：

美女，但普通人不能擁有。

道理每個人都懂。就好比一件精美的藝術品，欣賞它不需要成本，多看幾眼也沒問題。但如果你想把它買回家，那代價就非常高了——保養費、保險費、存放空間，樣樣不便宜。

理解了這個道理，你就看懂了廈門。

生活在廈門的朋友，你不可能天天端著紅酒杯，日常馬提尼，吹著海風春暖花開，游走鼓浪嶼，浪漫在廈大。如果普通人這么干了，別人只會這么評價：

純粹是浪得沒邊了。

生活在廈門，或者說任何一個城市，考慮維度就2條：

1、我掙錢多不多。

包含了能不能快速找到合適的工作，工資能拿到多少，同樣崗位比北上廣深如何，通勤距離多遠，堵不堵車……

2、我花錢多不多。

包含了買房成本有多少，月供需要多少，房租多少，樓下的幼兒園多少錢，吃一碗面多少錢，日常花銷需要多少……

為什么好多人回小縣城，他們算明白這筆賬了。

2

廈門，就像過了35歲的男人。

一方面，廈門的硬實力太好了。

你可以簡單理解為廈門=彭于晏。典型的旅游城市，城市環境真不錯，氣候好空氣優，有山有海， 環島路鼓浪嶼筼筜湖，還有文藝氣質，干凈有序，市民溫和，可以說 非常 宜居。

但是另一方面，軟實力差點意思。

房價太高吞噬了太多年輕人的夢想。

產業結構不均衡，三產太高，二產太低，這就導致了腰部行業和腰部收入不高，跟其他城市比明顯沒有競爭力，省內干不過福州，5大計劃單列市也僅僅比大連強點。

廈門是 風景的天堂，打工的地獄 。

這里 卷得溫和但窮得清醒 ，美景是富人的濾鏡，普通人只剩海風吹。

當我看到這句話的時候，既笑死又哭死。

有人說，深圳杭州成都蘇州房價也高啊，憑什么只說廈門呢？

1、深圳杭州成都蘇州也有問題，不避諱。

2、但是廈門更嚴重。為什么？

一是最近幾年廈門人才吸引力太差了，其他城市動輒幾百萬，廈門只有幾十萬，太少了。

二是很多人以為深圳杭州成都蘇州只有三產，除了互聯網+高科技沒啥優勢，大錯特錯，除了大家知道的三產很牛逼之外，其實真正支撐頭部城市的是二產，杭州蕭山到處都是先進制造業，蘇州寧波本質上就是依靠制造業崛起的，蘇州的工業產值高達5萬億，僅次于深圳，成都的富士康，重慶的筆電汽車摩托實力非常強。

很多外地朋友不知道，廈門的國央企/事業單位實力很強，氛圍也很濃厚，很多人愿意去這些企業，這一點跟南京很像。

比如 廈門國企三巨頭 ， 建發，國貿，象嶼。尤其是建發，之前在全國調研，經常調研建發的樓盤，巨大的售樓部，新中式風格，綠化水系很不錯，大多是改善或者豪宅，價格都賊貴，不過有一點，去化都比較一般，哈哈哈。

逆水行舟不進則退。

如果所有城市都增長了，增長的少你就落后。

如果所有城市都減少了，減少的少你就領先。

3

廈門呢？

我分幾個方面也講。

1、GDP、工業產值、人口。

總結下來就是：GDP被福州超越，工業產值不大，人口凈流入太少。

GDP權重在下降，但依然非常重要。2025年， 福州 1.5萬億， 廈門9000 億 ，差了6000億，差距蠻大的。

人口凈流入上 ，廣州深圳合肥杭州這些動輒增量3、500萬，廈門，10-20年增163.3萬，20-25年增20.1萬，每年新增12萬，看著不少，最近5年每年新增4萬，太少了。

在工業產值上，深圳5萬多，蘇州將近5萬，頭部城市2-4萬，廈門多少？8000多，最近5年增幅非常慢，原地踏步。

2、產業空心化，三產占比太高。

三產占比高達63%，主力是 電子、外貿、旅游， 抗波動弱 。

三產占比從10年前的57.5%提高打了超過63%，但二產占比快速下降，從41.9%一路下滑到36.4%。這也是為什么我在上面說，最近幾年廈門的工業總產值增長基本停滯。

要知道，早在 2011年，廈門二產占比 高達 50.6%， 一度貢獻了 一半以上的GDP。 很可惜，后來 二產占比 不斷下跌， 工業支撐明顯不足。

3、房價太高了！

其他也存在這個問題，但是廈門相當嚴重。

有幾個數據可以跟大家分享一下：

廈門房價在前幾年是全國第四，僅次于北上深，比杭州廣州都高；

我記得有一年的房價收入比是40，40年才能買得起一套房；

島外便宜點2-4萬，島內5萬起步，次新7萬起步，新房限價7萬，改善10萬不算貴，頂級學區15萬以上，比如廈實附近一二十萬的學區房很正常。

這你讓年輕人怎么活？

即使6個錢包買得起，基本上都在島外，但是好公司很大一部分在島內，不止是通勤時間，太堵車了，往返一兩個小時都非常正常，很容易崩潰的。

4

有關房價，再多說幾句。

有些朋友可能以為只有房價高，其實不止。

這幾年房價下跌，坑的最多就是島外的剛需朋友。

一是房價高。

這很容易理解。 剛需置業，要么島內老破小，要么島外新房，但是島內很多房子沒法貸款，或者貸款比例很低，因此大部分剛需還是優選島外，島外其實也不便宜，也有2萬的房子，但當時比較偏，主力3-4萬，買一套100平的房子，總價3、400萬，要知道，北上廣深的成交大頭也就這個區間。

二是剛需吃不到限價紅利。

廈門新房也限價。16-20年廈門房價3連跳，島外從2萬到4萬，島內從4萬到9萬，幾乎翻了一倍。但是中間存在一個問題，島內土地稀缺，島外土地不值錢，于是島內是貨真價實的限價，島外其實就是市場價，根本不存在套利空間。

問題是，島內限價動輒6-7萬，加上捆綁，一般還都是改善甚至豪宅，動輒1000-5000萬，普通人都搶不起，于是市場紅利全給有錢人了。

當時經常發生這樣有趣的一幕：身價上億的有錢人，為了買上千萬的豪宅，經常在烈日下排隊搶房，要么自住撿漏，要么直接套現。

三是房價下跌造成的虧損。

這一點跟第二點其實是綁定的。看似全城都在限價，但島外其實是市場價，從4萬虧到2萬結結實實的虧，虧百十萬非常正常。島內則不同，新房賺了一波，二手房看似跌了，但買入價很低，持平或者微跌。

這就是我為什么說這一波漲價波動，被坑的最慘的就是剛需朋友，先是掏空了錢包，然后沒有拿到市場紅利，最后房價下跌再次虧損。

5

廈門其實是一個非常好的城市。

雖然面臨著福州強省會的壓力，這幾年沖擊萬億GDP也尚未成功，但是廈門實力還是非常強的。

比如人均GDP、財政收入、外貿、高新產業依舊很強，依舊有經濟特區、自貿區、海上絲綢之路核心區的國家戰略。

再比如廈門在電子信息制造、機械制造（金龍、廈船）、金融（觀音山、兩岸金融中心）、互聯網企業（美圖）還是有一定優勢的，還有戴爾、瑞幸、神州、安踏總部等比較有實力的實業。

再加上這幾年廈門一直在努力。

一是房價下跌了4成，水分少了，對剛需朋友很友好，生活成本也低了，能吸引到足夠的人才。

二是產業在不斷轉型，比如新材料等先進制造業慢慢發展，好像海滄引進了很多企業。再加上廈門本身的城市形象和硬件底子，能吸引到很多年輕人的。

尤其是，這幾年廈門要趁機低調發育，為海對岸做好榜樣。