報告發布 || CRBE世邦魏理仕：一季度南京商辦0新增，還有哪些看點？

2026年一季度，南京經濟呈現穩中有進、新質生產力加快培育的良好態勢。工業領域表現亮眼，前兩個月工業機器人產量同比增長90.6%，新能源汽車產量同比增長37.8%，制造業投資同比增長17.0%。辦公樓市場在零供應窗口期內，主要依托內資與中小企業需求，實現了平穩去化。零售物業市場則展現出結構性韌性，餐飲與黃金珠寶穩居租賃主力，首店經濟效應依然顯著，帶動核心商圈持續煥發活力。

PART.1

零供應助力存量去化
內資及中小需求支撐市場

新增供應：0萬平方米

凈吸納量：1.6萬平方米

空置率：34.1%

租金報價：102.0人民幣/月/平方米

2026年一季度，南京辦公樓市場無新增項目入市，供應端的壓力進入平穩釋放期，為存量項目的去化提供了難得的市場窗口期。本季度市場延續了溫和復蘇態勢，全市凈吸納量錄得約1.6萬平方米，與上季度基本持平，存量去化節奏保持穩定。受需求端持續支撐，全市空置率環比小幅下降0.3個百分點至34.1%。

從需求來源看，消費品行業以36%的占比首次躍居需求榜首。其中，某量販零食行業頭部品牌在河西板塊完成超大面積整合升級，成為本季度最大一筆成交。第三方辦公服務運營以18%的占比位列第二，成交主要集中在河西板塊的聯合辦公新租。金融業態占比12%，以證券和保險類企業為主，錄得某證券公司向核心商圈高端項目的搬遷成交。消費服務和教育占比8%，辦公樓對醫美、美容保健等經營性業態的包容度顯著提升，在新入市的優質項目中表現尤為明顯。此外，能源及公共事業和TMT需求各占比6%，能源化工類企業有所回暖，TMT以系統解決方案類企業為主。

從成交特征來看，內資企業依然是租賃需求的核心引擎，占比高達97%。區域分布上，河西和新街口需求占比分別達到74%和13%。面積段維度上，小微企業需求仍是市場主力，500平方米以下的中小面積成交占比達77%。交易結構來看，搬遷類交易占比高達81%，成為最主要成交類型。這一數據直觀反映了企業的雙重訴求：既通過搬遷至高性價比空間實現降本增效，也通過升級至高品質樓宇優化辦公體驗，體現出企業在當前環境下主動調整經營策略、尋求發展平衡的積極姿態。

租金方面，一季度租金繼續延續下行趨勢，全市租金報價環比下降2.2%至每月每平方米102.0元，有效租金環比下降2.7%至93.1元。與上季度相比，租金跌幅明顯收窄，顯示出在存量去化平穩推進的背景下，市場供需關系正逐步改善。

CBRE南京辦公樓租賃交易負責人劉承陽表示：2026年開局，南京辦公樓市場迎來零供應窗口期，內資企業的辦公空間整合需求與小微企業的剛性租賃需求形成合力，推動市場實現平穩去化，存量庫存壓力得到階段性緩解。未來六個月，隨著南京現代服務業與金融科創產業加速集聚產業提質升級將釋放兩大核心需求：一是總部型企業的大面積高品質租賃需求，二是新質生產力企業的中小面積靈活辦公需求。雙重需求將有效加速存量去化，夯實市場穩健基本面，為年底新增供應集中入市筑牢基礎。

PART.2

宏觀消費溫和復蘇
餐飲與黃金珠寶持續釋放活力

新增供應：5.2萬平方米

凈吸納量：3.9萬平方米

空置率：4.3%

首層平均租金：22.3人民幣/天/平方米

2026年一季度，南京零售物業市場迎來了位于河西板塊的尚悅天地入市，帶來5.2萬平方米的新增供應。受新增供應影響，本季度市場去化情況保持平穩，凈吸納量錄得3.9萬平方米。

需求方面，餐飲業態以50%的高占比穩居首位，其中，中式餐飲和咖啡茶飲分別貢獻了總需求的30%和13%。中式餐飲中，江西菜、廣西菜及特色火鍋等具有地方風味的品類表現活躍。咖啡茶飲賽道持續加碼，卡旺卡重返南京開出首店，李若桃酸奶亦連續多店齊開，加速區域布局。此外，烘焙甜品賽道呈現IP化、自帶流量的趨勢，泡泡瑪特旗下的Pop Bakery憑借高客單價及特色IP入駐核心商圈，精準契合了年輕消費群體的情緒價值需求。

零售業態緊隨其后，占比達36%。其中，時尚服飾占比約17%，運動服飾持續發熱，昂跑、Oakley、Brooks等熱門品牌相繼入駐德基廣場、金陵中環等標桿項目，An Ko Rau和Nike ACG華東首店齊聚三山街萬象天地，進一步豐富了消費者的戶外生活場景。尤為值得關注的是，配飾珠寶類目在本季度迎來了火熱爆發，占比約10%。德基廣場一舉集齊“古法黃金四姐妹”——老鋪黃金、琳朝、寶蘭、君佩，疊加多寶閣、老萬年等品牌，凸顯了消費者對兼具保值與審美屬性的高品質商品有著強烈的訴求。此外，超市類目本季度動作頻頻，奧樂齊在南京多店齊開。

截至季末，受新項目入市且去化尚在爬坡期影響，全市空置率微升0.2個百分點至4.3%。租金方面，核心商圈租金走勢平穩，全市首層平均租金環比微跌0.6%，報每天每平方米22.3元。

CBRE南京分公司董事總經理兼戰略顧問部負責人王飛表示：2026年開局，宏觀消費數據傳遞出積極信號，特別是餐飲與升級類商品展現出較強的動能。未來六個月，預計還有包含河西德基、華潤、香港置地旗下的近40萬平方米優質商業項目即將入市。這些高能級商業的接連交付，不僅將對各大商圈的客流爭奪提出新的考驗，更將通過引入首店、打造差異化場景，共同推動南京零售物業市場在創新與活力中邁向更高質量的發展。

來源｜CBRE世邦魏理仕

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法