重磅：未來(lái)五年，成都住房市場(chǎng)要變天？

近日，《成都市住房發(fā)展“十五五”規(guī)劃（2026-2030年）（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》）與《關(guān)于明確成都市租賃住房租住標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步加強(qiáng)住房租賃管理工作的通知（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《租賃通知》）相繼發(fā)布，兩份文件雙向發(fā)力、互補(bǔ)銜接，既勾勒出未來(lái)五年成都住房發(fā)展的宏觀(guān)藍(lán)圖，又精準(zhǔn)破解住房市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)，從“住有所居”向“住有宜居”邁出堅(jiān)實(shí)一步，每一項(xiàng)舉措都與普通市民、新市民、房企等群體息息相關(guān)，干貨很多，UP君在此給大家做一個(gè)解讀。

在UP君看來(lái)，兩份文件的出臺(tái)，并非偶然，而是貼合時(shí)代發(fā)展、契合城市定位的必然選擇。

2025年末成都常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)81.46%，城鎮(zhèn)化已接近峰值，商品住房規(guī)模位居全國(guó)前列，房地產(chǎn)市場(chǎng)從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“增存并重”，居民住房需求從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，新市民、青年人的租賃需求日益突出，而市場(chǎng)供需錯(cuò)配、租賃規(guī)范不足等問(wèn)題仍需破解。

“十五五”時(shí)期（2026~2030年）是成都建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際大都市、踐行公園城市示范區(qū)的關(guān)鍵階段。在此背景下，《規(guī)劃》聚焦住房發(fā)展全局，搭建“十四五”成效銜接、“十五五”發(fā)力的框架；《租賃通知》則聚焦租賃市場(chǎng)“微觀(guān)痛點(diǎn)”，填補(bǔ)租住標(biāo)準(zhǔn)空白，兩者形成“宏觀(guān)引領(lǐng)+微觀(guān)規(guī)范”的組合拳，推動(dòng)成都住房發(fā)展向高質(zhì)量、規(guī)范化、宜居化邁進(jìn)。

結(jié)合兩份資料，我們提煉出最受關(guān)注的四大亮點(diǎn)，既有面向全體市民的宜居升級(jí)，也有針對(duì)特定群體的精準(zhǔn)保障，更有規(guī)范市場(chǎng)的剛性約束，兼顧“溫度”與“力度”。

亮點(diǎn)一：“人房地錢(qián)”聯(lián)動(dòng)，空間布局“差異化”

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《規(guī)劃》最具創(chuàng)新性的舉措，就是建立“以人定房、以房定地、以地配錢(qián)、錢(qián)隨人走”的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，根據(jù)人口流動(dòng)趨勢(shì)、庫(kù)存去化周期、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，精準(zhǔn)配置住宅用地，實(shí)行“三色管理”，從根源上解決“供地與需求脫節(jié)”“資金與住房錯(cuò)位”的問(wèn)題。

以前各區(qū)市縣是“有地就建、建了再賣(mài)”，下面這張趨勢(shì)圖可以看到，“5+2”區(qū)域中青羊、金牛、成華去化相對(duì)較快，為12個(gè)月之內(nèi)；新六區(qū)中龍泉驛去化相對(duì)較快，為9個(gè)月；個(gè)別區(qū)甚至出現(xiàn)60個(gè)月的出清周期！

▍2026年3月各區(qū)縣商品住宅庫(kù)存及出清周期，圖據(jù)：中指研究院

實(shí)際上分析近兩年的土拍市場(chǎng)我們就發(fā)現(xiàn)，宅地主要集中在五城區(qū)，新興七區(qū)已經(jīng)在縮減土地供應(yīng)。現(xiàn)在明確提出“先看人口需求，再定供地和建設(shè)”，有望避免“供過(guò)于求”或“供不應(yīng)求”，讓住房市場(chǎng)更平穩(wěn)，同時(shí)盤(pán)活存量資源，實(shí)現(xiàn)“物盡其用”。當(dāng)然反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果你的產(chǎn)業(yè)發(fā)展得好，就會(huì)優(yōu)先供地，不至于讓打工人長(zhǎng)途奔襲，艱難通勤了。

與之對(duì)應(yīng)，《規(guī)劃》結(jié)合成都“一心兩翼三軸多中心組團(tuán)式”空間結(jié)構(gòu)，給不同區(qū)域的住房發(fā)展定了“專(zhuān)屬路線(xiàn)”，避免“同質(zhì)化”，讓住房供給與區(qū)域功能更適配。

▍《成都市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021~2035年）》市域城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖

城市新區(qū)（高新、天府、東部新區(qū)）：打造宜居示范高地，重點(diǎn)布局高品質(zhì)“好房子”，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、地鐵口附近增加保障性租賃住房，適配產(chǎn)業(yè)人才、新市民需求，完善配套，吸引人口集聚。

主城五區(qū)：存量提質(zhì)，不盲目新增建設(shè)，重點(diǎn)優(yōu)化現(xiàn)有住房品質(zhì)，盤(pán)活存量房源，在地鐵沿線(xiàn)、公共服務(wù)密集區(qū)布局保障房，適配新市民、青年人才，避免核心區(qū)資源擁擠。

新興七區(qū)：產(chǎn)城融合，重點(diǎn)適配剛需和首次改善需求，在地鐵TOD節(jié)點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊布局住宅，實(shí)現(xiàn)“職住平衡”，讓上班族“就近居住、就近上班”，減少通勤壓力。

縣市新城：突出生態(tài)優(yōu)勢(shì)，打造縣城宜居樣板，堅(jiān)持“提質(zhì)減量”導(dǎo)向，嚴(yán)格控制住宅用地新增供應(yīng)與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。

可以看到成都的住房市場(chǎng)分層非常明顯，正逐步回歸居住屬性，5+2區(qū)域依然走高品質(zhì)+改善路線(xiàn)，而新興七區(qū)則以軌交與產(chǎn)業(yè)吸引剛需與首改打工人，縣市新城有望在生態(tài)高價(jià)值區(qū)域，發(fā)展小規(guī)模的高品質(zhì)改善住房，在西嶺雪山下買(mǎi)套小別墅，是不是也挺美的？

▍天府CBD的城市界面

亮點(diǎn)二：“雙軌并行”保安居，剛需、改善、保障群體全覆蓋

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《規(guī)劃》明確提出“保障兜底、市場(chǎng)提質(zhì)”雙體系，無(wú)論是低收入家庭、新市民，還是有改善需求的市民，都能找到適配自己的住房解決方案，真正實(shí)現(xiàn)“人人有房住”。

? 保障端：精準(zhǔn)兜底，重點(diǎn)解決“租房難”

構(gòu)建公租房、租賃補(bǔ)貼、保障性租賃住房、人才公寓等“租售補(bǔ)”結(jié)合的體系，公租房實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)低保、低收入家庭“應(yīng)保盡保”；保障性租賃住房聚焦新市民、青年人，重點(diǎn)增加“一張床、一間房”的小戶(hù)型房源，實(shí)現(xiàn)“申請(qǐng)即租、愿保即保”；人才公寓則完善“貨幣+實(shí)物”模式，讓各層次人才“住得安心、留得下來(lái)”。

值得注意的是，《規(guī)劃》提出不再新增人才公寓的新建計(jì)劃，看得出來(lái)目前樓盤(pán)存量太大了。

以及鼓勵(lì)保障對(duì)象”租轉(zhuǎn)購(gòu)“和”保轉(zhuǎn)商“。

之前我們?cè)诟寮吞岬竭^(guò)，此次文件里也特別提及，支持閑置商業(yè)、工業(yè)用房改建為保障性租賃住房，既節(jié)約土地，又增加房源供給，而且水電氣民用標(biāo)準(zhǔn)也寫(xiě)了進(jìn)來(lái)，看來(lái)商辦公寓的居住成本可以降一點(diǎn)了。

戶(hù)籍與教育銜接，這里說(shuō)得比較隱晦，但可以猜測(cè)租房極有可能享受到落戶(hù)與入學(xué)的權(quán)益。

?市場(chǎng)端：提質(zhì)升級(jí)，精準(zhǔn)適配多元居住需求

立足成都人口與產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，精準(zhǔn)對(duì)接各類(lèi)群體居住需求，構(gòu)建多元定制化住房產(chǎn)品體系。

圍繞城市中心、軌道站點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等區(qū)域，優(yōu)化住房套型供給，重點(diǎn)提升中小套型適配性、助力職住平衡。

在配套完善、生態(tài)優(yōu)質(zhì)區(qū)域，支持開(kāi)發(fā)企業(yè)提供適配改善需求的品質(zhì)住房。讓住房適配多元生活場(chǎng)景（日常起居、親子互動(dòng)、老人照料、休閑娛樂(lè)等），兼顧實(shí)用性與舒適度，呼應(yīng)居民從 “有房住” 到 “住好房” 的品質(zhì)升級(jí)需求。

同時(shí)，鼓勵(lì)人性化住房設(shè)計(jì)，支持存量住房適老化改造，結(jié)合醫(yī)療康養(yǎng)資源，探索適配老年群體的居住產(chǎn)品，滿(mǎn)足多元生活與養(yǎng)老需求。

雙軌并行的核心，是“不放棄任何一個(gè)群體”——低收入家庭有兜底，新市民有過(guò)渡，改善群體有選擇，既避免了“保障不足”的短板，也兼顧了市場(chǎng)的多元化需求，讓“安居”不再是難題。

▍金牛大北區(qū)在地鐵27號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)布局了大規(guī)模的安置房

亮點(diǎn)三：租賃市場(chǎng)“定規(guī)矩”，告別“群租亂象”有明確標(biāo)尺

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《租賃通知》最直觀(guān)的突破，就是給租賃住房劃定“硬標(biāo)準(zhǔn)”，徹底破解長(zhǎng)期以來(lái)“群租、亂租”的痛點(diǎn)，讓租客“住得安心、住得合規(guī)”。

? 明確“最小出租單位”：只能以“間”為單位出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道甚至地下儲(chǔ)藏室、車(chē)庫(kù)，都不能單獨(dú)用來(lái)住人——以后再也不會(huì)出現(xiàn)“陽(yáng)臺(tái)改臥室”“廚房住人”的安全隱患。

?限定“租住人數(shù)和面積”：單間最多住2人，人均面積不低于4.5平方米（特殊情況除外，比如有贍養(yǎng)、撫養(yǎng)關(guān)系的家庭）。舉個(gè)例子，一間10平方米的單間，最多只能住2人，人均5平方米，既保障居住舒適度，也避免人員擁擠帶來(lái)的安全風(fēng)險(xiǎn)。租戶(hù)將住房改成員工宿舍顯然也是不允許的，咱們可以直接舉報(bào)了。

?規(guī)范各方責(zé)任：出租人要備案登記、建管理制度（集中出租5間以上或住10人以上需報(bào)備公安）；中介不能發(fā)違規(guī)房源；互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)要核驗(yàn)房源，發(fā)現(xiàn)違規(guī)及時(shí)刪除——從“出租人-中介-平臺(tái)”形成閉環(huán)監(jiān)管，誰(shuí)違規(guī)誰(shuí)擔(dān)責(zé)。

這一標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，不僅保護(hù)租客的居住權(quán)益，也規(guī)范了出租人的行為，避免“低成本群租”擾亂市場(chǎng)，同時(shí)明確了監(jiān)管流程（街鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)、部門(mén)核實(shí)、責(zé)令整改處罰），讓違規(guī)行為“有處可查、有法可治”，新市民、青年人租房再也不用“踩坑”。

值得注意的是《規(guī)劃》提出，支持國(guó)企開(kāi)發(fā)租賃住房，重點(diǎn)布局中心城區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、軌道交通沿線(xiàn)等區(qū)域。

以成都軌道集團(tuán)為例，目前已布局2.5萬(wàn)套保租房，年底投運(yùn)近8000套。4月21日“蓉漂人才日”，雙鳳橋TOD與馬廠(chǎng)壩TOD保障性租賃住房項(xiàng)目亮相。雙鳳橋TOD主推公寓型房源，30㎡智能單間月租僅1296元，拎包入住；馬廠(chǎng)壩TOD面向家庭，96~155㎡套二、套三、套四戶(hù)型，月租1935元~3080元。不止好住，更好玩，社區(qū)配健身區(qū)、圖書(shū)館、就業(yè)服務(wù)站，16大主題社群、220余場(chǎng)活動(dòng)，讓獨(dú)居不孤單、租房也有歸屬感。

▍圖據(jù)：成都軌道集團(tuán)
政府兜底，讓租房也有了溫度和品質(zhì)，不少網(wǎng)友都表示這樣的租賃房出現(xiàn)或許會(huì)讓更多的人放棄買(mǎi)房，而選擇一直租房，對(duì)新房市場(chǎng)也是不小的沖擊，各位怎么看呢？
對(duì)于包租公和包租婆來(lái)說(shuō)，這兩點(diǎn)實(shí)在不算是好消息。租賃合同備案后面有一個(gè)關(guān)鍵詞”打通部門(mén)數(shù)據(jù)“，除了前面提及的公安、市場(chǎng)監(jiān)管，還有稅務(wù)部門(mén)，難道政府要開(kāi)始收租房人的稅了？國(guó)企平臺(tái)大規(guī)模進(jìn)入租賃市場(chǎng)，勢(shì)必要壓縮租賃市場(chǎng)空間與價(jià)格，租房市場(chǎng)也要卷起來(lái)了嗎？

亮點(diǎn)四：“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”，宜居感拉滿(mǎn)

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《規(guī)劃》跳出“只建房子”的思維，從“房”延伸到“區(qū)”，從“居住”延伸到“生活”，打造全鏈條宜居體系，讓市民不僅“有房住”，更“住得方便、住得安逸”。

?好房子：不只是“能住”，更要“安全、綠色、智慧”。推廣智能建造、綠色建材，融入公園城市理念，打造“推窗見(jiàn)綠、步行入園”的居住環(huán)境。

推行分戶(hù)驗(yàn)收制度，墻面、地面、防水等關(guān)鍵部位逐一驗(yàn)收，杜絕“滲漏、裂縫”等質(zhì)量問(wèn)題，讓房子“住得放心”。這個(gè)必須要點(diǎn)贊，從整體竣工驗(yàn)收到分戶(hù)驗(yàn)收，這是為精裝房保駕護(hù)航啊，如果能實(shí)施起來(lái)相信交房后的維權(quán)會(huì)少很多。

推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，雖然預(yù)售還不至于退出歷史舞臺(tái)，但提高了門(mén)檻，可以直接降低樓盤(pán)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

優(yōu)化公積金提取場(chǎng)景，目前僅支持購(gòu)房、還貸、租房、加裝電梯、重大疾病、低保、退休等場(chǎng)景，裝修只認(rèn)大修，如主體結(jié)構(gòu)加固、危房改造。《規(guī)劃》提出物業(yè)費(fèi)可用于裝修和物業(yè)費(fèi)，不過(guò)，3月份成都車(chē)位銷(xiāo)售新規(guī)征求意見(jiàn)稿中，擬新增車(chē)位款提取公積金，尚未出現(xiàn)在本文件中。

?好小區(qū)：破解“物業(yè)亂象”，讓小區(qū)管理更規(guī)范。

關(guān)于這一部分，篇幅很長(zhǎng)，說(shuō)得很細(xì)，為何如此重視，UP君認(rèn)為應(yīng)該是全鏈條最薄弱的一環(huán)，整體物業(yè)水平之低已經(jīng)嚴(yán)重影響了成都的居住品質(zhì)，同時(shí)它又是小區(qū)融入社區(qū)治理與公共服務(wù)關(guān)鍵的一環(huán)。

所以我們看到文件提出推動(dòng)黨建引領(lǐng)物業(yè)治理，健全“五方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制（社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)等協(xié)同）；規(guī)范物業(yè)資金監(jiān)管，推動(dòng)物業(yè)向“專(zhuān)業(yè)化、智慧化”轉(zhuǎn)型，甚至拓展“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”增值服務(wù)，讓小區(qū)生活更便捷。

?好社區(qū)：舊貌換新顏，老小區(qū)也有“新活力”。分類(lèi)推進(jìn)城中村、老舊小區(qū)、危舊房改造，實(shí)施60余個(gè)城中村改造，安全隱患突出和配套不完善是重點(diǎn)改造項(xiàng)目，群眾支持度也成為重要考量，鼓勵(lì)居民主動(dòng)參與改造。

在此UP君要提一嘴，除了電梯加裝，還應(yīng)該重點(diǎn)增加停車(chē)位，畢竟作為全國(guó)第一汽車(chē)“超大城市”，2025年成都市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量突破817萬(wàn)輛、年增長(zhǎng)51.46萬(wàn)輛，老舊小區(qū)的停車(chē)位短缺問(wèn)題非常嚴(yán)重，甚至占據(jù)周邊道路，建議能利用閑置用地或者改造附近廣場(chǎng)、綠地，增加車(chē)位，同時(shí)加裝充電樁。

?好城區(qū)：完善“15分鐘公共服務(wù)圈”，補(bǔ)齊“一老一小”短板。同步規(guī)劃建設(shè)托育、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、商業(yè)等配套，確保住宅與配套“同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付”，從源頭避免“重建設(shè)、輕配套”，讓市民步行15分鐘就能滿(mǎn)足基本生活需求。

這個(gè)體系跟我們上周報(bào)道的城市更新條例政策思路一脈相承，說(shuō)到底好的生活不單單是一所房子能提供的。從“城市發(fā)展”到“民生福祉”，公園城市理念已經(jīng)深度融入成都的每個(gè)角落，讓住房融入自然、讓社區(qū)貼近生態(tài)、讓市民享受綠色，既實(shí)現(xiàn)了“人、城、房、園”的有機(jī)融合，也讓成都的“宜居”標(biāo)簽更鮮明。

▍天府藝術(shù)公園片區(qū)已經(jīng)成為成都的一張名片

回到我們開(kāi)篇說(shuō)的人口，2025年成都常住人口達(dá)到了2153.5萬(wàn)人，新增6.1萬(wàn)人，增量較前十年高峰期顯著放緩，但依然顯示出成都作為超大城市的強(qiáng)勁人口吸引力。如何讓這超2000萬(wàn)人都能“住有所居、住有宜居”，確實(shí)是一個(gè)系統(tǒng)性的大工程，任重而道遠(yuǎn)。

總的來(lái)看，從存量盤(pán)活到品質(zhì)提升，從“粗放管理”向“精準(zhǔn)治理”，未來(lái)五年成都住房市場(chǎng)將更多元、更規(guī)范，不同群體都能從中找到“利好點(diǎn)”。

1、新市民、青年人：租賃市場(chǎng)更規(guī)范，保障性租賃住房供給增加，“一張床、一間房”的需求能得到滿(mǎn)足，租房更安心、更實(shí)惠；人才公寓和補(bǔ)貼政策，也能減輕安居壓力，讓“扎根成都”更輕松。

2、剛需、改善群體：市場(chǎng)化住房供給更精準(zhǔn)，剛需有小戶(hù)型可選，改善有高品質(zhì)“好房子”可挑，二手房交易流程更便捷，“帶抵押過(guò)戶(hù)”減少交易成本，住房消費(fèi)更順暢。

3、低收入家庭：公租房“應(yīng)保盡保”，租賃補(bǔ)貼擴(kuò)面提標(biāo)，保障權(quán)益與教育、醫(yī)療等公共服務(wù)銜接，基本居住需求得到堅(jiān)實(shí)保障，生活更有底氣。

4、房企、中介、租賃企業(yè)：市場(chǎng)規(guī)則更清晰，“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的舊模式被打破，倒逼企業(yè)從“土地與金融”向“產(chǎn)品與服務(wù)”轉(zhuǎn)型，高品質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化才有未來(lái)。

這兩份文件確實(shí)考慮得很細(xì)，也有可操作性，目前均在征求意見(jiàn)期間，大家有啥想法盡快去提，后續(xù)可能結(jié)合市民反饋進(jìn)一步優(yōu)化，期待每一個(gè)人的“安居夢(mèng)”，都將在政策的護(hù)航下，逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。也歡迎進(jìn)群暢聊或者留言區(qū)發(fā)表你的看法～

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編輯：1366 Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

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