一季度TOP20熱銷樓盤解碼：深圳霸榜前二，高凈值人群在買什么？

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2026年一季度，全國房地產市場仍處筑底階段，新建商品房銷售面積同比延續回落態勢。在此背景下，核心城市優質項目仍保持了相對穩定的去化表現。根據中指數據，一季度重點城市銷售額TOP20項目合計成交金額逾500億元，一線城市項目占據12席，深圳南山區的中信城開·信悅灣以65.5億元的網簽金額位居榜首，深圳灣澐璽、廣州保利玥璽灣分列二、三位。

市場調整期，為何這些項目能夠實現熱銷？它們具備哪些特征？本報告將基于中指數據監測，對2026年一季度全國熱銷項目進行深度剖析。

表：2026年一季度重點城市商品住宅銷售金額TOP20項目

注：項目銷售數據為2026年1月1日~3月31日期間商品住宅（不含保障性住房、安置房）網簽備案口徑。

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深圳包攬銷售榜單前二，廣州保利玥璽灣位居第三

2026年一季度全國銷冠項目中信城開·信悅灣的亮眼表現，是其2025年末開盤熱潮的網簽數據延續。2025年12月28日，這一占據深圳灣東角頭一線海景資源的頂豪項目首次開盤，推售156套為302及370㎡大平層及頂層復式，備案均價約24.4萬元/㎡，最高單價達38萬元/㎡，刷新深圳新房住宅單價紀錄。開盤兩小時內銷售額突破100億元，去化率超80%。進入2026年，項目轉入順銷與網簽階段，一季度累計完成網簽84套、網簽金額65.5億元，成交均價約23.7萬元/㎡，穩居全國銷冠之位。

緊隨其后的深圳灣澐璽，與信悅灣共同構成深圳南山區的“雙子星”格局。該項目由華潤置地與中海地產聯合開發，2024年12月以總價185.12億元摘得深圳灣核心地塊，2025年11月北區首次開盤即實現銷售額130億元，刷新2025年全國單盤首開銷售紀錄。2026年3月，項目南區趁勢加推，二次開盤再獲約70億元認購，去化率維持高位。至此，深圳灣澐璽南北兩區累計銷售額已達239億元。一季度該項目網簽金額約54億元，位列全國第二。

保利玥璽灣，該項目地塊由保利發展于2024年9月歷經148輪競價以總價117.6億元獲取。2025年11月，項目開盤入市首批推出的236套房源當日售罄，認購金額達106億元。2026年一季度網簽金額40.9億元，位列全國第三。截至季末累計完成網簽358套，成交金額超160億元。

上海市場方面，澐啟濱江地塊由華潤置地聯合南房集團于2024年8月通過股權轉讓方式獲得，總成交金額達244.7億元。地塊位于浦東后灘“九宮格”核心區，2025年11月首開入市，推出122套房源，當日以225%認購率清盤，此后項目采取“高頻加推、小步快跑”策略，五個月內接連五批次入市，2026年一季度網簽金額36.3億元，位列全國第四。安瀾上海則由中海地產、招商蛇口、中旅投資合作開發建設，并于2025年12月首開入市，開盤當日認購金額達90.77億元，認購率159%觸發限售機制，去化率約九成，創2025年末上海高端住宅市場單日銷售紀錄。2026年一季度網簽金額33.0億元，位列全國第五。

北京潤園由華潤置地于2025年2月以60.24億元底價獲取。項目于2025年12月5日首開入市，首批推出院墅及洋房產品，當日認購金額35億元；今年一季度以29億元成交金額蟬聯北京銷冠，位列全國第六。截至季末項目累計網簽227套，網簽成交金額超50億元。

綜合來看，核心城市優質地段仍是高凈值人群資產配置的首選標的。TOP20項目中12個位于北上廣深，成交金額合計約366億元，占比超七成。但與去年同期相比，今年一季度深圳項目包攬前兩位，取代了去年同期上海的領先位置。同時今年一季度TOP20項目門檻值為14.4億元，相比去年同期的22.6億元有所下降，反映出一季度市場整體推貨及成交量較去年同期有所減弱。

值得關注的是，2026年一季度海南共有4個項目進入TOP20榜單，其中三亞3個、海口1個。三亞海棠灣三個項目——華潤置地海棠悅府、中旅馥棠公館、超級地中海·憘悅，依托自貿港封關落地后的政策紅利預期、稀缺熱帶濱海景觀資源及高端文旅配套的集聚效應，承接了全國高凈值客群的旅居與資產配置需求。海口中海·南海叁號院則憑借地段稀缺性，精準對接高端改善及資產配置要求，三次開盤全部當日售罄。整體來看，封關落地后海南核心城市市場活躍度有所提升，部分項目去化表現優于上年同期。

企業特征：央國企為主力，近六成為2024年及以后拿地的項目

從開發主體來看，TOP20項目以央國企開發為主。當前“好房子”建設已成為行業轉型核心方向，央國企憑借穩健資金實力、成熟開發體系及全鏈條建設能力，在獲取優質地塊并落地高品質產品方面展現出顯著優勢。TOP20項目中，華潤置地參與項目達4個，保利發展、中海地產、中國金茂、越秀、建發等央國企均有多個項目入圍。此外，部分優質民企如江山萬里，亦憑借產品力和區域深耕優勢，在本地市場保持競爭力。

從項目獲取時點來看，2024年以后拿地項目達12個，近兩年獲取的地塊在規劃指標、建筑規范等方面與當前“好房子”導向更為契合，更易于實現產品力的系統性提升。

產品力躍升：從居住空間到資產載體的突破

熱銷項目的產品力已不再局限于傳統的戶型與裝修，而是向立面美學、空間效率、生態體系及智能科技等多維度全面躍升。

從總價段分布看，TOP20項目普遍定位高端，14個項目套均總價超千萬。具體來看，中信城開信悅灣、保利玥璽灣、陸家嘴太古源 源邸套均總價均超5000萬；深圳灣澐璽、安瀾上海、保利·世博天悅等項目套均總價集中在3000萬至5000萬；中旅馥棠公館、閱臻府、超級地中海·憘悅則聚焦千萬級產品，精準匹配不同層級客群的資產配置需求。

從產品設計來看，熱銷項目呈現以下幾大特點：

圖：北京潤園方案示意圖（左）、安瀾上海方案示意圖（右）

一是立面美學與材質迭代。北京潤園采用漸變色彩鋁板與香檳色鋁板結合，立面效果超配同價位產品；澐啟濱江采用三玻兩腔Low-E超白玻璃與鋁鎂錳合金材料，構建現代極簡立面；安瀾上海等新規項目通過全景艙設計實現更大玻璃面占比，配合全域抬板形成的懸浮視覺效果，構建具有未來感的立面形象。

圖：深圳灣澐璽戶型圖（左）、安瀾上海戶型圖（右）

二是空間尺度與得房率突破。深圳灣澐璽采用“框架核心筒+無次梁厚板”結構，含贈送后使用率可達92%以上；安瀾上海依托住宅新規實現三面環幕采光全景艙設計，配合超大尺度陽臺與飄窗可拓展空間，實現超高空間實用率，戶型層高3.3-3.55米，高于常規標準，為空間改造預留充足條件。

圖：安瀾上海設計圖（左）、北京潤園綠化圖（右）

三是立體生態與垂直綠化的創新實踐。安瀾上海則首創上海住宅“全域抬板”規劃，整體抬升4米打造立體“浮島綠洲”住區，將社區花園整體抬高至空中，實現陽光花園地庫泊車歸家體驗，構建270度環幕視野的空中立體景觀系統。北京潤園空墅產品打造下沉式庭院與星空露臺的垂直景觀軸線；廣州保利玥璽灣整體抬高11米，形成前低后高的階梯式半圍合布局，確保戶戶南向望江。

圖：保利世博天悅實景圖（左）、深圳灣澐璽實景圖（右）

四是景觀資源的最大化兌現。深圳灣澐璽占據深圳灣1.17公里原生海岸線，頭排樓棟實現一線永久無遮擋瞰海，主力戶型配置270°環幕陽臺，將海景資源轉化為居住空間的延伸；中信城開·信悅灣位于深圳灣東角頭一線海景核心，戶型設計以觀景面最大化為導向。澐啟濱江將臨江樓棟向南偏轉32.5°，使高區江景面從400米延伸至2公里，同時利用約13米立體高差打造“峽谷綠洲”景觀；保利世博天悅坐擁黃浦江第一排岸線，主力戶型配置超大觀景陽臺，實現江景資源的室內化。陸家嘴太古源采用北偏西23.9°黃金傾角，使每扇窗都能框取黃浦江最佳片段。

五是智能科技與健康環境的系統融合。深圳灣澐璽引入華為鴻蒙智家AI全屋智能、大金三管制空調新風、全屋四重凈水系統，并采用三維15重靜音體系；成都建發海耀配置六恒系統（恒溫恒濕恒氧恒潔恒靜恒智）與華為全屋智能，四玻兩腔系統窗隔熱保溫性能提升約30%、隔音效果提升約20%。

綜合一季度TOP20項目的表現，熱銷邏輯可歸結為兩點。一是資源獨占性構成項目價值的基本盤，上榜項目均占據城市核心區位或不可復制的景觀資源。二是產品迭代能力決定了稀缺價值的兌現效率，戶型設計優化、得房率提升、立面材質升級等產品端的進步，使得地段優勢得以更充分釋放。二者共同作用，支撐了這些項目在調整期內的去化表現。

展望后市，市場結構性分化的格局預計仍將延續。核心城市優質地段的項目仍將保持一定的關注度與去化流速，而區位條件一般、產品同質化程度較高的項目，去化壓力或將進一步加大。

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