徐匯長橋地塊大熱，“最急”央企強(qiáng)勢補(bǔ)倉

冷淡了大半年，上海的土地拍賣市場也終于迎來了最“興奮”的一次土拍。我們常說，土拍是行業(yè)的自嗨。但只要土拍熱了，那市場真正回暖就應(yīng)該不遠(yuǎn)了!

4月21日，上海2026年第三批次土拍落槌。徐匯區(qū)長橋地塊成為絕對(duì)焦點(diǎn)——9家競買人、82輪鏖戰(zhàn)、溢價(jià)率25%。這是上海土地市場久違的“高光時(shí)刻”，上一次出現(xiàn)如此激烈的圍獵，還要追溯到近9個(gè)月前。

拍賣前，申度君就和同事們說，招商對(duì)這幅地塊一定是勢在必得。果然招商不負(fù)眾望，力壓8家對(duì)手，以25%的高溢價(jià)強(qiáng)勢奪“嫡”。這是招商在上海“彈藥”見底前的關(guān)鍵補(bǔ)倉。

在普陀、金山地塊底價(jià)成交的“冷背景”下，這宗地的熱度顯得尤為珍貴。而在這場廝殺中勝出的招商蛇口，如此高價(jià)拿地并不如大家所見的“沖動(dòng)”，而是基于在上海項(xiàng)目儲(chǔ)備即將斷檔的迫切需求，后面申度君會(huì)展開說說。

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久違的“狂熱”，溢價(jià)率創(chuàng)年內(nèi)新高

昨日（4月21日）的徐匯區(qū)S031201單元xh290-09地塊（長橋），確實(shí)打破了上海土拍長達(dá)半年的“溫吞水”狀態(tài)。

上海三批次土拍結(jié)果

對(duì)比近一年熱門地塊數(shù)據(jù)，也能看出今日競拍之“熱”：

自2025年10月以來，上海土拍溢價(jià)率普遍回落至10%-15%區(qū)間，且鮮有單宗地塊吸引超過5家房企實(shí)質(zhì)性競價(jià)。今日長橋地塊的25%溢價(jià)率和9家參拍陣容，是2026年開年以來最強(qiáng)勁的“興奮劑”。

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為什么是招商蛇口？四大央企中的“最迫切者”

此次招商蛇口不僅獨(dú)吞了徐匯長橋地塊（33億），還聯(lián)合中建東孚底價(jià)拿下普陀光新地塊（30.29億），單日斥資超63億。這背后是其在上海“彈藥庫”即將見底的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

1. 新貨告急：僅剩蘇河灣，后灘進(jìn)展緩慢

?唯一新貨：招商在上海目前僅有靜安蘇河灣項(xiàng)目（2025年10月獲取）處于待入市狀態(tài)，預(yù)計(jì)2026年年中面市。除此之外，其在上海核心區(qū)的新增住宅供應(yīng)幾乎空白。

?后灘進(jìn)展緩慢：市場期待已久的后灘九宮格項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，短期內(nèi)無法形成有效供應(yīng)。

2. 對(duì)手對(duì)比：中海、華潤、保利“家底”更厚

?中海：手握安瀾上海、徐匯濱江全新項(xiàng)目、靜安地等多個(gè)核心項(xiàng)目，貨值充足。

?華潤：云啟濱江供應(yīng)尚充足，黃浦即將有全新對(duì)風(fēng)貌高端項(xiàng)目持續(xù)供貨。

?保利發(fā)展：楊浦新江灣、楊浦濱江多個(gè)項(xiàng)目在售，長寧、虹口去年有補(bǔ)貨。外圍仍有較多尾貨在售。

在“四大央企”的上海版圖中，招商蛇口是2026年補(bǔ)倉需求最迫切的一家。今日的高溢價(jià)拿地，是勢在必得。更重要的原因是，招商在長橋曾成功打造了招商清和璽，這個(gè)項(xiàng)目也是近2年招商頗受市場認(rèn)可的產(chǎn)品升級(jí)之作。招商拿下這幅地塊，相對(duì)于別的房企都更適合且有勝算。對(duì)于招商而言，長橋是個(gè)寶地，這個(gè)地塊肯定是非拿不可。

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地塊價(jià)值：徐匯長橋憑什么引發(fā)9家爭奪？

這塊地之所以能成為“興奮點(diǎn)”，其優(yōu)勢有以下幾點(diǎn)：

1.容積率僅1.8，限高36米，這在徐匯區(qū)中環(huán)附近不多見，肯定會(huì)打造高端改善型產(chǎn)品。

2. 長橋板塊生活配套成熟，緊鄰上海植物園，且屬于徐匯區(qū)教育資源相對(duì)豐富的區(qū)域，客戶基數(shù)穩(wěn)定。

3. 雖然樓板價(jià)高達(dá)8.7萬/㎡，但姐妹篇清和璽洋房已實(shí)現(xiàn)約 12.8 萬元 /㎡的售罄價(jià)格，仍有合理的利潤和去化空間。

但項(xiàng)目難度也不小：

1. 地塊處于徐匯濱江的第七組團(tuán)，借勢上海植物園，未來將打造為西岸中央公園，目前這一段的徐匯濱江岸線尚處于前期階段。

2.地塊所在的區(qū)域還沒有大型的商場。高端商業(yè)依賴距離項(xiàng)目約2.5公里外的西岸夢中心。

3. 交通方面，軌交23號(hào)線依然在建，仍屬于“軌交盲區(qū)”。

相比之下，同批次的普陀地塊雖靠近內(nèi)環(huán)，但城市界面更新較慢，且體量較大，總價(jià)門檻高，導(dǎo)致僅招商&東孚一家報(bào)名底價(jià)成交。金山地塊則繼續(xù)由地方國企托底，反映了上海土地市場“核心區(qū)熱、遠(yuǎn)郊冷”的極端分化。