上海
01
悉墨房價太高？中國買家“轉戰”阿德萊德！房產搜索量半年激增30%
隨著中國買家對阿德萊德房產興趣升溫，正努力購買首套房的當地居民可能會擔心，未來置業難度會進一步加大。最新報道顯示，阿德萊德正在成為部分中國買家新的關注目標。
房產市場近期出現新趨勢：中國買家正將目光瞄準阿德萊德。澳洲大型中文房產平臺 ACproperty.com.au 的所有者 Esther Yong 表示，過去中國買家大多偏好悉尼和墨爾本，但在過去 6到12個月 里，中國買家對阿德萊德房產的搜索量上升了 30%。
Yong 說，這波興趣增長讓不少人感到意外，因為阿德萊德此前并沒有被特別針對性推廣。她認為，阿德萊德相較悉尼和墨爾本更具可負擔性，加上生活節奏更輕松、宜居性更強，都是吸引買家轉向的重要原因。
Yong 還表示，代際變化也是重要推手。很多在澳洲讀書、生活過的中國子女，如今開始更直接地影響父母的購房決策。過去，很多家庭會默認在悉尼或墨爾本置業；而現在，這一代人對澳洲城市有更全面的了解，知道阿德萊德也是一個值得考慮的市場。
她指出，如今的中國買家比上一代更開放，不再局限于悉尼 Waverley 或墨爾本 Box Hill 這類傳統熟悉區域。她認為，阿德萊德在私校選擇、生活環境、養家便利性和就業前景上，都對部分家庭具有吸引力。更現實的一點是，在悉尼或墨爾本買一套公寓的錢，在阿德萊德可能可以買到一棟不錯的房子。
數據顯示，Glenelg 以及包括 Unley 在內的內城區，是目前最受中國買家關注的阿德萊德區域。不過，Yong 也淡化了這波搜索熱度對本地房價的即時沖擊。她指出，目前還沒有數據能夠證明，搜索熱度已經大規模轉化為實際成交。
她表示，并不是所有中國買家都在涌向阿德萊德，目前中國買家數量仍遠少于本地投資者和自住買家。她認為，未來幾年高端住宅市場或許會更容易受到影響，但短期內，這未必會直接沖擊年輕首次置業者。
Yong 還建議，賣家如果想抓住這波新增興趣，可以與具備國際推廣能力的中介合作，并在展示環節中適當強調中國買家容易接受的元素，例如風水、門牌數字 8 等“吉利符號”。她認為，這些因素未必決定成交，但有助于房源在中國買家眼中更突出。
對此，南澳房地產協會首席執行官 Andrea Harding 持更謹慎態度。她表示，近幾個月阿德萊德賣給中國買家的房產數量，并沒有出現明顯增加。她同時指出，南澳的海外買家持有規模目前仍然相對較小。根據稅務局數據轉述，整個南澳僅有2129套房產由海外買家持有。
換句話說，這更像是一場“搜索端先啟動”的預熱，而不是已經全面落地的購買狂潮。對賣家來說，這可能是一個新增客源池；對本地首次置業者來說，短期壓力未必立刻爆表，但這股趨勢若持續發酵，未來確實值得盯緊。
02
維州租改+高稅擠壓，墨爾本引發拋售潮
由于維州政府租賃改革導致的成本過高，一對退休夫婦不得不賣掉位于墨爾本北部的投資房產，這反映出當地房東正面臨前所未有的持有壓力。
盡管 Ute Mueller 和 Eckhardt Mueller 夫婦花費數十年心血打造了房產投資組合，但面對不斷攀升的政策成本，他們最終選擇了離場。
維州政府推行的政策導致租賃住房的升級和維護費用大幅上漲，直接摧毀了這對夫婦長期以來的規劃。
他們原本指望依靠租金收入來補貼退休生活，自20世紀90年代起就開始在 Craigieburn 等地區親自造房投資。
如今，這對已退休的夫婦剛剛售出了 Craigieburn 的一套房產，并計劃在未來拋售更多。
Ute 痛心地表示，考慮到各項沉重的開支，靠租金養老的愿望已無法實現。
“我和丈夫辛勤工作了一輩子，本以為能安享晚年，但政府想要的錢越來越多，簡直令人難以置信。”
雖然 Ute 并不清楚聯邦政府潛在的資本利得稅（CGT）改革細節，但她強調，這不會改變他們縮減投資規模的決定。
Ute 補充道，盡管她一直同情租客處境，努力將租金保持在較低水平，但飆升的持有成本意味著他們已無法抑制租金上漲。
不僅如此，由于前租客曾嚴重流氓式毀壞房屋，導致維修費用超過1萬澳元，這對夫婦也因此留下了心理陰影。
Ute 回憶稱：“墻上有洞，到處是垃圾，瓷磚和水槽也全壞了，墻上甚至還有涂鴉，簡直慘不忍睹。”
Ray White Craigieburn 的中介 Trish Orrico 指出，過去12個月內，該地區大量投資者，尤其是長期投資者，紛紛拋售房產。
她認為，這股拋售潮的主因是維州政府調高的土地稅，以及為了合規而支付的巨額升級費用。
對于部分房東而言，僅僅為了符合租賃改革的新要求，升級成本就可能高達數萬澳元。
Orrico 表示：“他們選擇賣房是因為已經受夠了。雖然他們會重新投資這筆錢，但遺憾的是，他們不會再選擇維州了。”
根據研究機構及房產平臺 FoundIt 的一份報告，如果澳洲政府修改全國資本利得稅制度，墨爾本有超過120個地區將處于受重大影響的“危險地帶”。
Orrico 進一步指出，雖然保障租客住房安全固然重要，但法律并不允許房東僅因支付現代化改造費用就隨心所欲地上調租金。
她預測，隨著資本利得稅可能變動，更多投資者將加速撤離。
與此同時，她擔心，雖然目前有不少跨州買家涌入墨爾本，但一旦這些人意識到維州沉重的稅負擔和改革壓力，恐怕在幾年后也會加入賣房離開的大軍。
03
澳$27億住宅項目爛尾！因為這一條款，買家$5700萬定金恐打水漂
隨著墨爾本超級地標項目 STHBNK by Beulah 因債務問題被接管人掛牌出售，這個曾號稱要建成“澳洲最高住宅塔樓”的項目已瀕臨夭折。公開報道顯示，項目原規劃總投資約 27億澳元，而買家目前正要求退還合計約 5700萬澳元 的定金。
Charles Agius 也是買家之一。AFR 報道稱，他在 2022年6月 支付了 230,800澳元 定金，預訂了一套價值 230萬澳元、面積 110平方米 的三居室公寓。如今項目地塊被接管出售，他直言已看不到原開發商把項目建成的現實可能。
然而，退款之路并不簡單。根據 AFR 和 Southbank Local News 的報道，買家定金目前仍托管在 Beulah 代理律師事務所 Maddocks 的信托賬戶 中，并繼續計息。真正卡住買家的，是合同中一項長達 120個月 的日落條款安排，開發商最遲可拖到 2034年 才觸發相關終止時點。
這些合同大多簽署于 2022年至2024年。業內普遍質疑，在建筑成本快速上漲背景下，開發商為何沒有及時調整售價以維持項目財務可行性。AFR 此前報道也提到，項目團隊曾嘗試尋找新的債務和股權資金，但始終未能鎖定足夠支持。
統計局數據顯示，從 2020年第三季度到2024年第二季度，澳洲獨棟住宅建設成本上漲約 40.8%，而公寓、聯排別墅等連體住宅建設成本也上漲約 25.3%。在這種背景下，超高層住宅項目的財務模型本來就脆得像玻璃心。
市場分析人士認為，2022年后的墨爾本 CBD 公寓市場本就偏弱，空置率高、買家偏好轉向更大戶型和更穩定產品，這使開發商既不敢大幅漲價，又難以靠原有售價覆蓋飆升的建造成本。
面對危機，Beulah 方面總體保持低調。
AFR 和其他報道顯示，接管人已將位于 118 City Road 和 158 City Road 的相關地塊推向市場，項目原管理實體此前也已進入自愿托管程序，并欠下超過 1億澳元 債務。
由 Cox Architecture 和 UNStudio 設計的 STHBNK，原規劃包括兩座高約 102層 和 63層 的扭曲塔樓，并一度被宣傳為“世界最高垂直花園”項目。如今，這個設計雄心仍在效果圖里發光，現實則已經進入“誰來收拾殘局”的階段。
接管人 Jason Tracy 表示，如果地塊能在未來 兩三個月 內順利售出，銷售所得可能優先用于償還買家定金；如果新買家決定重設項目，例如縮減體量、降低成本或重新設計，現有買家也可能面臨繼續轉入新方案或申請退款的選擇。
但在銷售結果落定之前，原有的 10年日落條款 仍然有效。這顯然無法安撫買家情緒。Charles Agius 直接表示，自己已經等得夠久了，不想再聽“再等兩三個月”的說法，只希望開發商和接管方盡快把錢退回來。
04
澳聯盟黨擬購房新規！僅公民才能參與5%首付計劃，PR也不行
聯邦影子住房與無家可歸者事務部長 Andrew Bragg 曾公開表示，把住房危機歸咎于移民，在“道德上是錯誤的”。
然而，隨著聯盟黨確認其新政策將禁止非公民獲得納稅人資助的住房支持，Bragg 也正面臨外界對其立場轉變的嚴厲質詢。
Bragg 在周二的演講中指出，新房供應不足與高移民率之間存在明確聯系。
根據聯盟黨的最新提議，聯邦政府推行的 “5%首付計劃” 將大幅收緊準入資格。
未來，除澳洲公民外，包括**永久居民（PR）**在內的所有非公民，都將被排除在該住房支持計劃之外。
澳洲住房危機對年輕人的沖擊尤為嚴重。
在演講前接受澳洲廣播公司（ABC）電臺采訪時，主持人直接追問 Bragg，自去年11月發表有關移民與住房的言論以來，到底發生了什么變化。
當時，Bragg 曾明確表示，把住房問題歸咎于移民，是“經濟上和道德上的雙重錯誤”。
他甚至諷刺說，這種做法更像是“一些邊緣政黨”的投機策略。
對此，Bragg 在周二回應稱，自己的立場并沒有改變。
他解釋說，移民確實是住房需求端的一個重要變量，而當前移民人數也的確過高，但這并不是住房危機的唯一原因。
他強調，即便把移民人數削減到零，澳洲龐大的住房問題依然會存在。
隨后，Bragg 也堅決否認聯盟黨的住房策略意味著其正在采用所謂“邊緣政黨”的路線。
與此同時，針對有報道稱工黨正在權衡恢復 Keating時代資本利得稅（CGT）模式，Bragg 也表達了強烈批評。
所謂恢復舊版 CGT 模式，意味著將稅收折扣恢復到 1999年以前的版本，即只對扣除通脹因素后的資產實際增值部分征稅。
Bragg 抨擊稱，這不過是“更多的噱頭”，并直言提高稅收絕不可能刺激更多住房建成。
面對稅改傳聞，聯邦住房部長 Clare O’Neil 雖未作出明確表態，但她在同一節目中重申，艾博年政府致力于增加住房供應。
O’Neil 承認，澳洲年輕人正面臨“明顯的不公正”，他們獲得住房的機會與父輩相比已明顯惡化。
她表示，這一問題由來已久，政府有堅定承諾，為了年輕人的利益推動解決住房危機。
她同時強調，毫無疑問，政府還需要做更多工作，才能真正改善住房可負擔性并提供更多幫助。
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