謝逸楓：商品房庫存51個月首降，樓市止跌回穩(wěn)了嗎？

文/謝逸楓

2026年4月16日，一組統(tǒng)計部門發(fā)布的2026年1月-3月全國房地產(chǎn)市場基本情況數(shù)據(jù)透露出一個重大信號，截至3月末，全國商品房庫存7.8601億平方米（2月末7.9998億平方米），迎來最大挑戰(zhàn)，這是自1987年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來第二高紀錄。

對比2025年全年，一季度房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)未止跌、下行周期的探底調(diào)整狀況。量價指標跌幅收窄、資金指標跌幅擴大、投資端跌幅擴大形勢，核心指標呈現(xiàn)投資、供應收縮、超調(diào)、超跌態(tài)勢，延續(xù)震蕩、下調(diào)、探底的深度調(diào)整趨勢。

總體看，2026年一季度房地產(chǎn)各項指標處于深度調(diào)整過程中，這更加突出了2026年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要性和迫切性。同時，意味著房地產(chǎn)各指標仍然存在調(diào)整和改善的空間，未來需要更大力度、規(guī)模、系統(tǒng)的超常規(guī)刺激政策。

逆周期之下，政策將加大力度維穩(wěn)房地產(chǎn)，一系列政策工具會繼續(xù)出臺。目前房地產(chǎn)市場連續(xù)4年已經(jīng)超調(diào)、超跌了，短期內(nèi)全國房價難止跌，房價下跌態(tài)勢明顯，主要是供求關(guān)系發(fā)生重大變化，庫存和二手房掛牌及法拍房的量居高不下。

統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷售均價8841元/平， 環(huán)比上漲0.36%，同比下降7.0%，收窄0.7%。其中住宅銷售均價9320元/平，環(huán)比上漲0.66%，同比下降6.6%，收窄0.4%。 絕對值來看，全國平均房價回落至2020年3月的水平。

目前全國房價處于探底的筑底調(diào)整階段，一季度房價同比跌幅7.0%，跌幅收窄0.7%，3月房價環(huán)比下跌6.4%，跌幅擴大0.4%，表明總體未止跌回穩(wěn)。主要是去年同期的高基數(shù)、以價換量、市場結(jié)構(gòu)性因素，最主要是供需關(guān)系未根本改變。

一季度月全國商品房銷售、金額數(shù)據(jù)指標下降的幅度擴大，分別為同比下降10.4%、16.7%，對比2025年8.7%、12.6%的跌幅，跌幅分別擴大1.7%、4.1%?？傮w來看，行業(yè)風險繼續(xù)出清，延續(xù)深度調(diào)整趨勢，表現(xiàn)市場小陽春淡季的現(xiàn)象。

一季度開發(fā)投資額同比下降11.2%（2025年下降17.2%）、施工面積下降11.7%（2025年下降10%）、新開工面積下降20.3%（2025年下降20.4%）、竣工面積下降25%（2025年下降18.1%），說明供應端邊際改善，緊縮趨勢不變。

一季度銷售面積同比下降10.4%，銷售額下降16.7%，房價同比下降7.0%（2025年同比下降4.27%），跌幅均擴大，市場量價齊跌。房企到位資金下降17.3%（2025年下降13.4%）、待售面積下降0.1%、國房景氣指數(shù)跌幅擴大。

第一是供應端，開發(fā)投資跌幅擴大。一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比下降11.2%，比前2月跌幅擴大0.1%。對比2025年同比下降17.2%，跌幅收窄6.0%。其中住宅投資13531億元，同比下降11%，跌幅比前2月擴大0.3%，對比2025年下降16.3%，降幅收窄5.3%。

辦公樓702萬平方米，同比下降14.2%，比前2月跌幅收窄3.1%。對比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄8.6%。商業(yè)營業(yè)用房1191萬平方米，同比下降17.1%，比前2月跌幅收窄1.1%。比2025年同比下降14.0%，跌幅擴大3.1%。

一季度住宅投資13531億元，同比下降11%，對比2025年下降16.3%，降幅收窄5.3%，已經(jīng)連續(xù)下降4年3個月（51個月）。其中辦公樓同比下降14.2%，對比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄8.6%，是開發(fā)投資的跌幅收窄主要原因之一。

截至2026年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資額跌幅已經(jīng)連續(xù)下降4年3個月（51個月）。投資一路下滑的趨勢尚未得到根本性扭轉(zhuǎn)，總體來看，新開工面積、竣工面積、購置土地費用的改善修復效應不明顯，政策傳導到投資效果差，恢復緩慢。

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)修復緩慢，房企投資信心嚴重不足，民營房企資金改善不明顯，其中施工面積、新開工面積和竣工面積下降幅度擴大，土地購置面積和費用降幅保持高位，反映出銷售復蘇邊際改善不明顯，房企資金緊張局面未緩解。

房企拿地減少、資金承壓、庫存較高等情況并未出現(xiàn)實質(zhì)性改善，房企多“以銷定產(chǎn)、以需定投”，2026年新開工和投資預計將持續(xù)回落，降幅都會收窄。能否出現(xiàn)明顯修復在于貨幣化舊改推進進度、盤活閑置存量土地的開展、銷售復蘇。

自2022年開始，單月連續(xù)下降51個月，呈現(xiàn)探底態(tài)勢。主要下行壓力來自房企現(xiàn)金流緊張、施工意愿不足、新開工面積及土地購置面積、金額持續(xù)大幅度下降，導致投資一直處于下降的狀態(tài)，融資、到位資金、銷售回款一直沒有明顯好轉(zhuǎn)。

按照物業(yè)類別看，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅收窄，主要是住宅投資和辦公樓跌幅收窄，商業(yè)營業(yè)用房跌幅擴大。按照地區(qū)區(qū)域看，東部下降11.7%、中部下降11.2%、西部下降8.1%、東北部下降31.6%，總體看跌幅收窄的趨勢。

單月來看，3月開發(fā)投資金額8108億元， 同比下降11.3%，降幅較2月擴大了0.22%。 其中住宅開發(fā)投資金額6249億元，同比下降11.3%，降幅較2月擴大了0.6%。 投資降幅擴大主要是受到施工建安投資與土地投資的雙雙拖累。

第二是供應端，房屋施工面積跌幅持平。一季度房企房屋施工面積54.1737億平，同比下降11.7%，與前2月跌幅持平。對比2025年同比下降10%，跌幅擴大1.7%。其中，住宅施工面積37.5465億平，下降12.1%，比前2月前跌幅擴大0.2%。對比2025年下降10.3%，跌幅擴大1.8%。

辦公樓施工面積2.4088億平，同比下降9.3%，比前2月跌幅收窄0.1%。比2025年同比下降6.2%，跌幅擴大3.1%。商業(yè)營業(yè)用房4.7577億平，同比下降11.9%，比前2月跌幅收窄0.4%，比2025年同比下降9.8%，跌幅擴大2.1%。施工面積的開發(fā)與房企去庫存速度有直接的關(guān)系。

一季度房企房屋施工面積54.1737億平，同比下降11.7%，對比2025年同比下降10%，跌幅擴大1.7%，連續(xù)下降4年3個月（51個月），一路下滑的趨勢尚未得到根本性“扭轉(zhuǎn)”，改善、修復的效應不明顯，政策傳導到投資效果差，大量停工。

自2021年8月開始，單月房屋施工面積連續(xù)下降57個月，呈現(xiàn)繼續(xù)探底，底部未修復完成態(tài)勢，說明政策傳導到投資、供應端效果緩慢。主要是銷售低迷、政策落實不到位、房企大量的項目停工，集中精力保交房、去庫存。

一季度住宅施工面積37.5465億平方米，下降12.1%，對比2025年下降10.3%，跌幅擴大1.8%，已經(jīng)連續(xù)下降4年3個月（51個月）。而施工面積中辦公樓的、商業(yè)營業(yè)用房跌幅擴大，呈現(xiàn)不斷擴大的趨勢，修復緩慢。

第三是供應端，房屋新開工面積跌幅收窄。一季度房屋新開工面積1.0373億平方米，下降20.3%，比前2月跌幅收窄2.8%。對比2025年下降20.4%，跌幅收窄0.1%。其中，住宅新開工面積7420萬平方米，下降22.0%，比前2月跌幅1.3%。對比2025年19.8%，跌幅擴大2.2%。

辦公樓283萬平方米，同比下降18.7%，比前2月跌幅收窄4.0%。比2025年下降21.9%，跌幅收窄3.2%。商業(yè)營業(yè)用房642萬平方米，同比下降28.1%，比前2月跌幅收窄09%。比2025年下降23.5%，跌幅擴大4.6%。

毫無疑問，與保障性住房、城市更新新開工面積改善有直接的關(guān)系。新開工面積同比降幅雖然收窄，但仍出現(xiàn)雙位數(shù)負增長，且從絕對值來看，處于2004年以來同期最低水平。 因此，短期內(nèi)無法改變這一局面。

一季度住宅新開工面積7420萬平方米，下降22.0%，對比2025年19.8%，跌幅收窄1.3%，連續(xù)下降6年3個月（75個月）。住宅新開工面積呈現(xiàn)跌幅擴大的趨勢，總體看住宅新開工面積的修復加快，與去庫存、保交房有直接關(guān)系。

一季度房屋新開工面積1.0373億平方米，下降20.3%，對比2025年下降20.4%，跌幅收窄0.1%，連續(xù)下降6年3個月（75個月）。房屋新開工面積呈現(xiàn)跌幅收窄的趨勢，總體看新開工面積的修復加快，與去庫存、保交房有直接的關(guān)系。

單月來看，3月新開工面積5289萬平方米，同比下降17.4%，降幅較2月收窄了5.7%，從絕對值來看，新開工面積處于2004年以來同期最低水平。由于前期拿地減少、庫存規(guī)模仍然較高、銷售低迷情況并未出現(xiàn)實質(zhì)性改善，短期內(nèi)仍下降。

第四是供應端，房屋竣工面積跌幅收窄。一季度房屋竣工面積9789萬平方米，下降25.0%，比前2月跌幅收窄2.9%。比2025年同比下降18.1%，跌幅擴大6.9%。其中，住宅竣工面積6983萬平方米，下降26.5%，比前2月跌幅收窄0.4%。比2025年同比下降20.2%，跌幅擴大6.3%。

辦公樓285萬平方米，同比下降28.4%，比前2月跌幅收窄24%。比2025年增長6.7%，止?jié)q反跌。商業(yè)營業(yè)用房651萬平方米，同比下降31%，比前2月跌幅收窄6.4%。比2025年同比下降12.9%，跌幅擴大18.1%。

住宅竣工面積6983萬平方米，下降26.5%，比2025年同比下降20.2%，跌幅擴大6.3%，連續(xù)下降2年3個月（27個月），住宅竣工面積呈現(xiàn)跌幅擴大的趨勢，總體看竣工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房、新增供應減少有直接關(guān)系。

一季度房屋竣工面積9789萬平方米，下降25.0%，比2025年同比下降18.1%，跌幅擴大6.9%，連續(xù)下降2年3個月（27個月），竣工面積同比降幅收窄， 仍處 2008年以來同期最低水平，，竣工面積的修復緩慢。

由于2021年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續(xù)負增長，按照2年-3年的工程進度來計算，竣工持續(xù)承壓。由于2024年-2025年為竣工大年，同期基數(shù)相對較高，因此，2026年以來竣工持續(xù)出現(xiàn)兩位數(shù)的單月同比降幅。

單月來看，3月竣工面積3469萬平方米，同比下降19.1%，降幅較2月收窄8.8個%， 但從絕對量來看，處于2008年以來同期的最低水平。 由于2021年下半年以來新開工明顯縮量， 累計同比持續(xù)負增長，竣工將延續(xù)周期性的縮量。

第五是供應端，土地成交跌幅擴大。一季度全國土地購置面積、土地購置金額超過2025年的降幅，累計同比下降分別為7年、5年，連續(xù)下降87個月、75個月，這輪土地購置面積、土地購置金額自2019年、2021年開始下行，一直到現(xiàn)在。

2023年-2025年全國土地購置面積因統(tǒng)計部門未公布，無法獲得。土地購置面積平均約為1億平方米、09億平方米、0.8億平方米，2025年土地購置面積已經(jīng)回到1997年的水平，土地供應下降的周期達到7年時間，2026年一季度未公布。

根據(jù)第三方機構(gòu)的Wind數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度全國322城宅地成交面積同比下降22%，拿地減少、去庫存將持續(xù)影響后續(xù)新開工、竣工數(shù)據(jù)。因此，新開工、竣工面積2026年難全面回暖。

地價上漲，讓購置費上漲。1998年-2009年全國土地購置金額分別為375.4億元、500億元、733.9億元、1038.8億元、1445.8億元、2055.2億元、2574.5億元、2904.4億元、3814.5億元、4873.2億元、5995.6億元、6023.7億元。

2010年全國土地購置金額9999億元、2011年11527億元、2012年12100億元、2013年13501億元、2014年17458億元、2015年17675億元、2016年18778億元、2017年23169億元、2018年36387億元、2019年41675億元。

2020年44451億元、2021年43504億元、2022年40907億元。2023年全國土地購置金額38616億元，下降5.5%；2024年35655億元，下降8.7%；2025年30760億元，下降13.9%，2025年全國土地購置金額依然是第七高水平，一季度未公布。

第六是需求端，銷售面積、銷售金額跌幅收窄。一季度新建商品房銷售面積1.9525億平方米，同比下降10.4%，比前2月跌幅收窄3.1%。比2025年同比下降8.7%，跌幅擴大1.7%；其中住宅銷售面積1.6008億平方米，同比下降13.1%，比前2月跌幅收窄2.8%。比2025年同比下降9.2%，跌幅擴大3.9%。

辦公樓銷售面積615萬平方米，同比增長19.6%，增幅回落5.7%。比2025年同比下降6.2%，實現(xiàn)止跌上漲。商業(yè)營業(yè)用房銷售面積1171萬平方米，同比下降6.9%，比前2月跌幅下降收窄0.5%。比2025年同比下降9.5%，跌幅收窄2.6%。表明政策效果逐漸增強。

一季度新建商品房銷售面積1.9525億平方米，同比下降10.4%，比2025年同比下降8.7%，跌幅擴大1.7%，連續(xù)下降4年3個月（51個月）?？傮w看，商品房銷售面積呈現(xiàn)邊際改善的趨勢，主要是季節(jié)性的回暖，反映出供需關(guān)系的修復改善。

按照分類物業(yè)銷售看，其中住宅銷售面積和商業(yè)營業(yè)用房銷售同比跌幅收窄，辦公樓銷售正增長。按照地區(qū)銷售情況看，東、中、西、東北部同比跌幅分別為9.7%、7.4%、13.2%、19.2%，東北地區(qū)跌幅為各區(qū)域最大。

隨著春節(jié)后需求釋放、核心城市優(yōu)質(zhì)項目集中入市，一線城市火爆，及營銷力度加大，帶動一季度商品房銷售階段性修復，“小陽春”后預計將以“點狀復蘇”形式在核心城市出現(xiàn)，二手房市場表現(xiàn)比一手房火爆。

單月來看，商品房銷售降幅收窄。 3月商品房銷售面積1.02億平，同比下降7.4%，降幅較2月收窄了6.1%。3月住宅銷售面積同比下降10.3%，比上月收窄5.6%。不過商品房銷售面積同比降幅雖然從2025年11月以來持續(xù)收窄，但降幅仍然不小，需關(guān)注后市。

受2025年市場熱度逐季回落的基數(shù)效應影響，2026年新房成交同比降幅有望逐步收窄，但整體市場仍處于筑底期，結(jié)構(gòu)性、分化特征預計將持續(xù)深化。需求端的表現(xiàn)，影響到去庫存、保交房、房企信用、供需關(guān)系平衡的修復。

一季度住宅銷售面積1.6008億平方米，同比下降13.1%，比前2月跌幅收窄2.8%。2025年同比下降9.2%，跌幅擴大3.9%，連續(xù)4年3個月下降（51個月），住宅銷售呈現(xiàn)跌幅收窄趨勢，但下降的幅度依然比較大，與季節(jié)性的意思、以價換量有關(guān)。

目前房地產(chǎn)尚未止跌回穩(wěn)，數(shù)據(jù)持續(xù)在下滑中做“俯臥撐”，意味市場處在探底、筑底和底部修復、深度調(diào)整過程中，短期內(nèi)政策無法熨平供需關(guān)系波動，限制政策未完全解除，去庫存供應過剩，加上二手房和法拍房沖擊。

一季度新建商品房銷售額1.7262萬億元，同比下降16.7%，比前2月跌幅收窄3.5%。比2025年同比下降12.6%，降幅擴大4.1%。其中住宅銷售額1.4921萬億元，同比下降18.5%，比前2月跌幅收窄3.3%。比2025年同比下降13%，跌幅擴大5.5%。總體來看，以價換量是市場主流。

辦公樓677億元，同比增長2.4%，逆轉(zhuǎn)前2月下降3.9%局面，比2025年同比下降9.3%轉(zhuǎn)正增長。商業(yè)營業(yè)用房1022億元，同比下降11.6%，比前2月跌幅收窄3.8%。比2025年同比下降11.7%，跌幅收窄0.1%。表明銷售額邊際改善效果增強，處于筑底、底部修復趨勢。

一季度住宅銷售額1.4921萬億元，同比下降18.5%，比2025年同比下降13%，跌幅擴大5.5%，連續(xù)下降4年3個月（51個月），毫無疑問，住宅庫存4.2771億平方米的背景下，房企選擇以價換量的方式去庫存。

一季度新建商品房銷售額1.7262萬億元，同比下降16.7%，連續(xù)下降4年3個月（51個月）。影響居民購房能力及購房意愿的收入與就業(yè)預期尚未根本性扭轉(zhuǎn)，市場信心仍然不足，房企去庫存，以價換量的項目增加。

單月來看，3月商品房銷售金額9076億元，同比下降13.3%， 降幅較2月收窄了 6.9%。3月住宅銷售金額同比下降15.2%，同比降幅較2月分別收窄了6.6%。總體看，房企以價換量、高品質(zhì)好房成交為主支撐成交。

3月開發(fā)商推盤結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，以高品質(zhì)好房為主，帶動入市行情升溫。北京3月新房成交3552套，環(huán)比上漲192%。4月行情持續(xù)走高，北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至4月13日新房住宅網(wǎng)簽3711套，已超3月全月規(guī)模。

上海、深圳銷量同步大漲。3月上海商品住宅成交2270套，環(huán)比增長101.9%。成交量前十項目中，3萬～6萬元/平方米首改類產(chǎn)品占據(jù)6席。深圳3月一手住宅網(wǎng)簽2827套，環(huán)比上漲118%，受以價換量促銷與入學季剛性需求雙重驅(qū)動，案場人氣與成交轉(zhuǎn)化同步提升。

二手房市場回暖更為突出。3月北京二手房網(wǎng)簽1.99萬套，同比上漲4.75%，創(chuàng)下2024年12月以來最高水平。上海二手住房成交3.1萬套，創(chuàng)5年來新高。廣州二手住宅成交1.1萬套，環(huán)比增長141.28%。深圳二手住宅網(wǎng)簽0.5萬套，環(huán)比上漲117%。

二三線城市同樣出現(xiàn)季節(jié)性交易放量。成都3月新房成交5641套，成交金額134.7億元，環(huán)比分別上漲101.9%和83.04%。二手房成交面積261萬平方米，環(huán)比增長140%，同比增長26%。重點城市二手房交易活躍，有效帶動市場整體置換鏈條的良性運轉(zhuǎn)。

第七是需求端，庫存下降0.1%，依然創(chuàng)歷史第二高。3月末商品房待售面積7.8601億平方米（2月末7.9998億平方米），同比下降0.1%，比2025年末增長1.6%，51個月以來首次下降，表明去庫存周期正式打響。

3月末全國商品房待售面積7.8601億平方米，同比下降0.1%，其中待售3年以下面積5.9012億平方米（2月末6.0616億平，下降1.6%），同比下降1.8%，庫存指標優(yōu)過去持續(xù)增長首次轉(zhuǎn)為下降。說明過去三年（23年-25年的新增庫存大）。

3月末商品房待售面積7.8601億平方米，同比下降0.1%。這意味著庫存正從過去積壓轉(zhuǎn)向出清和減少階段。這一輪庫存增加始于2021年7月，至2026年2月已持續(xù)51個月，3月首次出現(xiàn)下降，標志著庫存壓力實質(zhì)性緩解。

去庫存多管齊下，化解存量壓力。截至2026年3月，商品房累計待售面積為7.8601億平方米，同比下降0.1%（0.08%），從2024年6月份至2026年2月累計同比增幅逐步收窄，2026年3月累計同比轉(zhuǎn)負，去庫存的效果逐漸顯現(xiàn)。

51個月以來首次下降，這與各地優(yōu)化供地節(jié)奏存、需求短政策不斷加大、一二手房堵塞打通有關(guān)聯(lián)。在這一輪樓市調(diào)整和“小陽春”中，庫存開始出清是最關(guān)鍵的指標之一，是房地產(chǎn)市場復蘇的真正轉(zhuǎn)向、供求關(guān)系修復和重大逆轉(zhuǎn)的信號。

其中住宅待售面積4.2771億平方米，增長1.4%，比2月末增長1.3%擴大0.1%。辦公樓5255萬平方米，增長0.4%，比2月末增長1.5%回落1.1%。商業(yè)營業(yè)用房1.3664億平方米，同比下降5.3%，降幅比2月末擴大0.8%。

目前商品房庫存7.8601億平方米，創(chuàng)下1987年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來第二最高紀錄。截至2026年3月末，全國商品房待售面積7.8601億平方米，同比下降0.1%，這是自2021年7月以來，51個月后首次下降，可謂是意義重大。

全國7.8601億平方米商品房待售庫存，其中待售3年以下面積5.9012億平方米，下降1.6%，說明2026年-2027年去庫存是首要任務，目前房地產(chǎn)市場供應嚴重過剩，庫存嚴重過高，去化周期嚴重超長。

按當前銷售面積計算，現(xiàn)房消化周期為22.5個月，庫存去化壓力仍然較大。去庫存政策貫徹全年，未來仍將持續(xù)，但不再局限住房市場，也包括辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房，從國家到地方，將有更多具體措施支持推動商辦市場去庫存。

因銷售改善，廣義庫存去化壓力小幅減輕?，F(xiàn)房庫存占比仍處于歷史最高水平。從商品住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至 3月末商品住宅廣義庫存面積為14.0億平， 環(huán)比下降3.1%，同比下降17.6%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）24.6個月， 環(huán)比下降1.8個月，同比下降0.2個月。 從全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看， 截至3月末住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）約4.28億平， 環(huán)比下降2.2%，同比增長1.4%。

現(xiàn)房去化周期為22.5個月（由于1-3月現(xiàn)房銷售未公布，我們采用 2025 年 7-12 月銷售均值計算） ， 環(huán)比下降0.5個月，同比提 2.1個月。住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為 30.5%， 環(huán)比提升0.3 %，同比提升 5.7%。

3月末全國商品房、住宅待售面積規(guī)模，創(chuàng)1987年有統(tǒng)計記錄以來歷史第二最高。2011年、2.7194億平、2012年3.6460億平、2013年4.9295億平、2014年6.2169億平、2015年7.1853億平、2016年6.9539億平。

2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平、2025年7.6632億平。

第八是房價端，房價跌幅收窄。一季度全國商品房銷售均價同比下降。一季度商品房銷售均價8841元/平（前2月8809元/平、2025年9527元/平方米），環(huán)比上漲0.36%，同比下降7.0%，比前2月下降7.7%，收窄0.7%，比2025年同比下降4.3%，實際為4.27%，跌幅擴大2.7%。

絕對值來看，全國平均房價回落至2020年3月的水平，已經(jīng)連續(xù)下降2年3個月（27個月），表明房價未止跌，處于震蕩、深度調(diào)整的下跌中做“俯臥撐”。主要是商品房庫存、二手房掛牌量、法拍房量居高不下，加上短期內(nèi)政策無法撫平供需關(guān)系波動，房價短期難止跌回穩(wěn)。

2016年-2025年全國商品房銷售平均價為7475元/平、7892元/平、8736元/平方米、9310元/平、9860元/平、10139元/平、9814元/平、10437元/平、9938元/平、9527元/平，全國商品房銷售平均價連續(xù)2年跌破萬元大關(guān)。

一季度全國商品房銷售平均價為8841元/平方米，房價絕對值已經(jīng)從2021年10239元，跌破9000元/平方米大關(guān)，連續(xù)兩年跌破10000元/平方米，一季度的房價，正式回到2018年，可謂是非常罕見，當務之急是防止房價下跌。

一季度全國商品房價跌幅收窄，主要原因是放松限價、限簽政策、房企調(diào)整定價策略等有關(guān)，及市場區(qū)域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的因素。即售價較高的核心城市、東部城市是成交主力，其他是房企以價換量的因素存在。

一季度住宅銷售均價9320元/平方米（前2月9259元/平、2025年10005元/平），環(huán)比上漲0.66%，同比下降6.6%，比前2月同比下降7.0%，收窄0.4%。已經(jīng)連續(xù)下降2年3個月（27個月），意味著房價止跌回穩(wěn)的政策效果逐漸明顯。

2016年-2025年全國商品房住宅銷售均價為7202元/平、7613元/平、8544元/平、9287元/平、9979元/平、10395元/平、10184元/平、10864元/平、10419元/平、10005元/平，前2月住宅平均價跌破萬元大關(guān)，回到2019年水平。

一季度住宅銷售均價9320元/平，同比下降6.6%，比前2月同比下降7.0%，收窄0.4%。 從絕對值來看，房價回落至2019年的水平。 說明房價跌幅收窄，未止跌，處于筑底期，止跌企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，短期內(nèi)見底反彈條件不具備。

第九是房企到位資金，跌幅擴大。一季度房企到位資金2.0524萬億元，同比下降17.3%，比前2月跌幅擴大0.8%。比2025年同比下降13.4%，跌幅擴大3.9%，已經(jīng)累計下降4年3個月（51個月）。說明房企資金狀況未明顯改善好轉(zhuǎn)，總體債務、交房、庫存風險未出清。

其中國內(nèi)貸款3419億元，下降23.7%，比前2月跌幅擴大9.8%。比2025年下降7.3%，跌幅擴大116.4%。自籌資金7762億元，下降5.3%，比前2月收窄0.6%。比2025年下降12.2%，跌幅收窄6.9%。

定金及預收款5858億元，下降20.1%，比前2月跌幅收窄1.4%。比2025年下降16.2%，跌幅擴大3.9%。個人按揭貸款2204億元，下降34.6%，比前2月跌幅收窄7.3%。比2025年下降17.8%，跌幅擴大16.8%。

房企到位資金降幅擴大， 主要是因為投資減少。 不過其中房款由于銷售有所修復降幅收窄，外部融資仍然走弱。單月來看，3月房企到位資金7477億元，同比下降18.7%，比前2月下降16.5%，跌幅擴大2.2%。

第一是房款3345億元，同比減少20.1%，比前2月下降27.6%，收窄7.5%， 受銷售有所修復影響。 定金及預收款同比下降17.8%，個人按揭貸款同比下降24.7%， 降幅較2月分別收窄3.7%、 17.2%。

第二是非房款4132億元，同比下降17.4%，比2月下降8.6%，擴大8.8%。其中國內(nèi)貸款849億元，同比下降43.3%，降幅較2月擴大了29.4%。 自籌資金2823億元，同比下降4.2%，降幅較2月收窄了1.7%。

一季度房地產(chǎn)市場未筑底，房企業(yè)績規(guī)模下滑，資金面持續(xù)承壓。金融政策將繼續(xù)支持企業(yè)改善資金壓力，低成本資金通過政策性銀行傳導至地方城投和房企，有助于緩解企業(yè)流動性壓力，還有一定降準降息空間，利好房企資金面。

第十是國房景氣指數(shù)，跌幅擴大。2026年2月-3月末的國房景氣指數(shù)未公布，暫時無法得知，從量價、庫存、資金狀況來看，3月末的國房景氣指數(shù)環(huán)同比的跌幅擴大，已經(jīng)連續(xù)5年3個月（63個月）跌破100。

刷新2016年初以來國房景氣指數(shù)最低水平，可謂罕見，主要是供需關(guān)系發(fā)生重大變化，量價和供應指標跌得深并且跌幅大。國房景氣指數(shù)的跌幅擴大，表明市場的景氣、活躍、信心、繁榮度修復緩慢，總體處于止跌筑底，邊際修復趨勢。