樓價漲租金漲 香港樓市開啟中期牛市

香港維多利亞港風光。今年以來，香港樓市沒有磨磨蹭蹭的觀望，也沒有試探性的回暖，整個市場直接進入了實打?qū)嵉馁彿磕Ｊ剑盒卤P開盤即清盤、二手房出現(xiàn)一天一調(diào)價的情況。CFP/供圖

中房報記者 向軍 北京報道

屹立香港九龍城近四十載、曾作為重要地標的“富豪東方酒店”，近日正式宣布易手，由中原集團斥資逾15億港元購入，申請改建為學生宿舍。這意味著，這座褪色的老牌酒店將全面翻新，并以蘇醒的宿舍之姿，翻開全新的一頁。

這已經(jīng)是中原地產(chǎn)近兩年來投資的第三個存量物業(yè)改造為學生宿舍的項目。

今年3月1日，高力及萊坊公布，華潤隆地以約9.53億港元購入悅品酒店·荃灣，這間位于香港葵涌青山公路443至451號的酒店，成交價較估值低了4.27億港元，折價幅度約30.9%。

完成收購后，華潤隆地計劃將悅品酒店·荃灣改造為學生公寓，并預(yù)計提供約900個宿位。

工商物業(yè)代理機構(gòu)美聯(lián)工商鋪則指，香港學生宿舍市場正面臨嚴重供需失衡，需求方面，預(yù)期2026/27學年，非本地生配額增至50%，留學生預(yù)計達8萬人；到2028年，非本地生人數(shù)預(yù)計將有約1.7萬個上升空間。至于供應(yīng)短缺方面，資料顯示，于2022/23學年，香港高等教育學生總數(shù)為25.3萬，但公營宿舍僅提供4.06萬床位，私人宿舍供應(yīng)率極低。

與購酒店改造為學生公寓一樣，香港樓市交易亦越來越活躍。香港中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，香港一手私人住宅共錄得5373宗買賣登記，涉及總金額628億港元，兩項數(shù)據(jù)較去年同期分別急升38%及94%，創(chuàng)下歷年同期新高，呈現(xiàn)出不折不扣的“旺季”熱度。

價格方面同樣表現(xiàn)強勁。美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“美聯(lián)樓價指數(shù)”（大致反映兩周前簽署買賣合約的物業(yè)樓價）最新報141.5點，按周升0.45%，續(xù)創(chuàng)逾兩年新高；年內(nèi)至今累計上升5.04%，已逼近去年全年5.14%的升幅，樓價自2025年低位已累計反彈12.05%。

交易火房價漲

“往年首季多屬樓市傳統(tǒng)淡季，只有今年市況明顯‘反傳統(tǒng)’。樓市見底信號明確，目前樓價已較去年3月低位反彈超一成，買家普遍抱持‘遲買會貴’的心理，疊加‘大手客’（指同一買家于一個月內(nèi)在同一項目購入多于一個單位房源）掃貨潮，讓市場急速升溫，提早引發(fā)強勁的‘小陽春’。”中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰表示。

3月份，香港二手住宅錄得成交4621宗、金額358.4億港元，環(huán)比分別上漲18.1%及20.7%。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，新春前二手樓市明顯升溫，月度成交宗數(shù)超過4000宗，創(chuàng)下2021年7月之后56個月的新高；成交金額則創(chuàng)下2023年3月之后36個月的新高。

從季度維度看，一季度香港二手住宅共錄得12449宗及949.1億港元，環(huán)比上升13.6%及12.4%。成交宗數(shù)為2021年第三季以來18個季度新高，成交金額為2022年第二季以來15個季度新高。

價格方面，美聯(lián)樓價指數(shù)持續(xù)上行。若按港島、九龍、新界三區(qū)劃分，樓價按周全線上升：“美聯(lián)港島樓價指數(shù)”報149.44點，按周升1.49%；“美聯(lián)九龍樓價指數(shù)”報148.35點，按周升0.57%；“美聯(lián)新界樓價指數(shù)”報128.01點，按周微升0.02%。年內(nèi)迄今，港島區(qū)累計升幅達6.87%，領(lǐng)跑全市；九龍區(qū)升6%，新界區(qū)升3.64%。

香港租金同樣呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。2月份租金指數(shù)報200.8點，按月微升0.05%，創(chuàng)歷史新高。利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮預(yù)計，2026年全年租金可望再升約7%。

優(yōu)勢大前景好

香港樓市這一輪爆發(fā)并非偶然，背后是政策、金融與資產(chǎn)配置等多重邏輯的共振。

首先是政策層面的“撤辣”，2024年2月28日，香港特區(qū)政府撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，釋放了被壓抑15至20年的購買力。市場由早期的“撿漏心理”轉(zhuǎn)向多元化支撐：自住改善、長線投資以及租賃需求共同驅(qū)動。

更為關(guān)鍵的是，近年來香港各項人才引進計劃成效卓著。過去3年各項人才入境計劃共接獲近60萬宗申請，逾41萬宗獲批，這些新來港人才不僅是租賃市場的堅實支撐，更是未來置業(yè)安家的潛在生力軍。

加之香港自2024年底進入降息周期，銀行利息下行、定期存款收益走低，進一步強化了房產(chǎn)的配置吸引力。與此同時，2025年恒生指數(shù)全年上漲27.8%，香港IPO市場重奪全球第一。

值得注意的是兩個新動態(tài)：

一個是香港樓市全面“撤辣”后，內(nèi)地買家與香港永久居民享有同等稅率，這一政策紅利在2026年首季持續(xù)發(fā)酵，并將延續(xù)。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2025年全年已錄得超過13500宗普通話拼音買家入市個案，連續(xù)兩年突破萬宗大關(guān)。進入2026年，這一趨勢有增無減。

另一個是，近期中東局勢波動為全球經(jīng)濟增添了不確定性，香港作為內(nèi)地與全球市場之間的重要樞紐，是“避險”與“分散風險”的理想配置地。

摩根大通將2026年香港樓價升幅預(yù)測，由原先的5%至7%大幅上調(diào)至10%至15%，并預(yù)期2027年樓價將進一步上升約5%。

花旗則將香港今年樓價預(yù)測由上升3%調(diào)高至8%，認為新增土地供應(yīng)少、住宅貨量逐步消化，加上外來人口需求及資本市場財富效應(yīng)，香港樓市將進入數(shù)年上行周期。