第一太平戴維斯攜手博今國際，解碼APEC下深圳香蜜湖價值躍升

4月16日，由第一太平戴維斯（Savills）與博今國際聯合舉辦的“香蜜聚勢·金融向芯”——2026年第一季度深圳房地產市場回顧與展望暨香蜜湖片區發展趨勢分享會圓滿舉行。

博今國際總經理謝紅玲、博今國際副總經理盛東、博今國際資產管理部總監張佩暉、博今國際商業管理部總監戴燦武、第一太平戴維斯華南區董事長吳睿、華南區市場研究部負責人謝靖宇、華南區產業及物流地產服務部負責人張寧、深圳商業樓宇部負責人羅志文等嘉賓出席活動，與大灣區主流媒體代表齊聚一堂，共同解讀深圳房地產市場第一季度的發展態勢、香蜜湖片區的戰略定位及商業地產的價值前景。

活動伊始，第一太平戴維斯華南區董事長吳睿發表致辭。他表示：“2026年第一季度，深圳房地產市場呈現出‘;溫和復蘇、結構分化’的整體特征。APEC的臨近，正加速推動片區基礎設施、國際服務能力與營商環境的系統性升級，這種‘;重大事件驅動區域價值躍升’的邏輯，正是觀察今年深圳房地產市場的重要切角。香蜜湖片區正借助這一機遇，進入城市功能與全球影響力的雙重提升期，成為2026年深圳房地產市場值得高度關注的增長極之一。”

趨勢洞察 深度預判

會上，第一太平戴維斯正式發布《2026年第一季度深圳房地產市場回顧與展望報告》。第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇結合詳實數據，深入剖析市場底層邏輯。

第一太平戴維斯2026年第一季度深圳房地產市場回顧與展望

甲級寫字樓 —— 空置率兩季連降，但高供應壓力猶存

2026年第一季度，無新項目入市，另有個別項目將部分辦公樓層改作酒店用途。因此，市場整體可租賃辦公面積較上季收縮。截至季末，深圳甲級寫字樓市場總存量為1,280.6萬平方米，環比收縮0.3%，但同比仍升9.4%。

季內，本地政府及業主積極采取多元舉措助力項目去化，全市季度凈吸納量為13.1萬平方米，雖環比回落48.1%，但仍較上年同期高25.0%。在此之下，加之本季無新增供應入市，空置率連續兩季環比回落。截至季末，深圳甲級寫字樓平均空置率為30.1%，環比下降1.2個百分點、同比下降0.7個百分點。

人工智能、互聯網、銀行、券商等企業辦公租賃需求活躍。因此，信息技術及金融行業需求在本季居于全市前兩位，成交數量及成交面積合計占比均過半。同期，專業服務類機構需求穩健，成交數量居于第三，占比接近15%。

鑒于空置率仍在30%以上徘徊，當前市場仍面臨較為嚴峻的高空置及去化壓力。業主仍延續以價換量策略，租金延續下行趨勢。季末，全市甲級寫字樓平均租金錄得人民幣每平方米每月131.1元，租金指數環比下降1.1%、同比下降8.8%。

展望：

2026年，市場將迎又一供應高峰，至年底，總存量或進一步擴張逾15%。短期內，市場供需結構性問題仍將持續，高供應壓力尤為顯著。對此，本地政府提出諸多舉措支持存量去化，如《關于進一步規范城市更新規劃土地管理的若干措施（試行）》提出鼓勵存量商辦用房用途臨時轉換公共服務設施、市政和交通設施、配租型保障性住房等用途。因此，除吸納傳統辦公需求外，市場各方參與者或可進一步探索多元有效的促去化方案。

零售 —— 空置率溫和波動，情緒價值消費促新興品牌拓店

2026年第一季度，無新購物中心開業入市。截至季末，深圳零售物業市場總存量維持818.8萬平方米。

本季，市場整體開店活動較往季略顯平靜，入駐表現整體維穩，項目品牌變動以局部小幅調整為主。全市平均空置率溫和波動，季末錄得6.7%，環比微升0.1個百分點、同比微降0.1個百分點。

業態需求方面，餐飲仍為主導，新店占比接近50%，較上季提升16.8個百分點。情緒價值消費仍為招商發力點，具有“出片”“氛圍感”“漂亮飯”屬性的連鎖餐飲品牌表現活躍，市場錄一系列本土化“bistro”新店進駐。此外，茶飲品牌延續積極。除既有品牌拓店外，市場亦引入更多知名新品牌正式進駐。例如，繼2021年4月在深圳開出快閃店后，茶顏悅色于本季正式進駐深圳，雙首店將于四月開業。同期，家居及生活方式類品牌亦錄較好開店表現，新店占比接近10%，僅次于餐飲及時尚業態。

就整體而言，業主招商壓力猶存，并愿適度降租引入意向品牌，但個別標桿項目近年客流及經營表現持續向好，品牌吸引力不斷提高，租金隨之增長，進而帶動全市租金指數環比微升0.3%、同比微升0.8%，季末首層平均租金錄得人民幣每平方米每月520.4元。

展望：

2026年，市場供應規模預計在40萬平方米左右，較過去兩年放緩。在此背景下，預計年內品牌拓店活動將主要集中于存量項目中。高端及奢侈品牌將繼續布局本地標桿項目，而客單價親民的情緒價值類消費品牌或將對客流表現優異的區域型或社區型購物中心青睞有加。

住宅 —— 季末成交回暖，豪宅去化拉動均價上升

2026年第一季度，深圳發布最新修訂住房公積金管理辦法，增設職工差異化比例繳存政策，明確住房公積金欠繳糾紛多元化解方式，拓展住房公積金繳存制度覆蓋范圍，新辦法自2026年4月1日起施行。

季內，深圳一手住宅供應面積合計為25.1萬平方米，同比收縮54.3%。

同期，全市一手住宅成交面積合計為81.3萬平方米，同比下降32.1%。盡管如此，3月以來，受季節性修復的推動，以及更多利好新政的推出，市場成交有所回暖。3月全市成交面積月度環比回升89.2%。

本季，受此前季度所開盤推出豪宅樓盤持續去化的推動，深圳一手住宅成交均價延續結構性上升趨勢，本季錄得人民幣每平方米61,225元。

展望：

根據深圳市住房和建設局數據，第二季度，深圳計劃入市的商品房項目34個，供應面積122.7萬平方米。其中，住宅供應合計105.4萬平方米，共9,064套。新增供應不乏位于前海、后海、深圳灣等核心區位的高端項目，料助力市場成交延續3月以來的回暖態勢。

產業向新，邏輯重構

在專題分享環節，第一太平戴維斯華南區產業及物流地產服務部負責人張寧以《華南區工業投資市場趨勢》為主題，深入剖析了大灣區工業投資市場的范式轉換。她指出，截至2026年第一季度，華南區工業物業投資市場呈現出“整體供大于求、區域與品質強分化”的鮮明特征。

從市場整體來看，供需失衡態勢明顯。廣深佛2026年未來供應依舊產業為主——廣州產業用地占比超50%，佛山工業用地達997公頃（占比61%），深圳產業用地達255公頃（住宅僅90公頃）。

受整體市場需求下滑和新增供應量較大的影響，第一季度珠三角工業園區空置率達20%-40%，租金同比下跌8%-12%；高標倉平均空置率達雙位數，租金跌幅預計超過10%。

從投資趨勢來看，三大方向依舊值得關注：一是產業升級驅動高端制造及研發物業走俏，新能源、半導體、生物醫藥等領域需求旺盛，高標準廠房（層高8m+、承重5t+、配電充足）成為市場主流制造業買家首選，整體投資市場處于買家市場，銷售價格及條款相對靈活，市場上可選項目較多；二是物流倉儲方面，廣佛莞新增供應井噴，空置率上升至雙位數，租金普遍跌幅約10%；三是資本退出層面，公募REITs物流及產業園區年化收益約4%-5%，機構資本僅投向核心城市的有穩定現金流的高標資產。

張寧強調，當前大灣區廠房庫存去化需30個月以上，部分園區定位不清、空置率超30%，傳統廠房面臨產業轉移帶來的貶值壓力。核心位置資產相對抗跌，目前處于買家市場，擁有自用需求的最終用戶正迎來投資布局的窗口期。

聚焦香蜜 價值洞見

第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人羅志文，以《大香蜜湖商圈商業樓宇回顧與展望》為主題，系統梳理了大香蜜湖商圈（香蜜湖+車公廟）的發展脈絡、當前格局與未來趨勢。羅志文指出，大香蜜湖商圈已實現從“城市配套區”到“灣區金融核心功能區”的戰略升維，如今正呈現“金融集聚加速、空間品質躍升、產業深度融合”的鮮明發展特征。他以詳實的市場數據為支撐，深入剖析了大香蜜湖商圈在金融開放、總部經濟、專業服務等領域的集群效應——2026年第一季度，該區域甲級寫字樓新增需求中，金融及專業服務類企業占比已超五成，彰顯出片區強勁的產業向心力與發展吸引力。

展望未來，他強調大香蜜湖商圈正迎來從“功能集聚”到“能級躍升”的關鍵發展階段。隨著2026年APEC相關活動的有序籌備與舉辦、深圳國際交流中心及金融文化廣場等重大載體的陸續投用，加之深港金融合作的持續深化，大香蜜湖商圈有望在跨境財富管理、綠色金融、金融科技等領域形成新的突破，進一步鞏固并提升其作為大灣區金融資源配置核心樞紐的戰略地位，助力深圳打造世界級金融交往中心。

領創標桿，共潮機遇

本次活動舉辦地博今國際，是大漢王置業傾力打造的福田車公廟-香蜜湖片區超甲級商寫綜合體項目。項目鼎立福田中心西區黃金節點，北接香蜜湖新金融中心，南臨濱河大道城市主軸，地鐵9號線下沙站直達，1/7/9/11號線四線于周邊交匯，暢達全城。咫尺福田紅樹林生態公園，近攬香蜜湖、塘朗山盛景，于繁華核心獨享自然之境。

項目創新打造“BO-Center博今大社區”概念，將社區理念注入商辦運營，打通寫字樓辦公、BO-HUB高端會務空間與Bo space商業流量閉環，構建共榮共生的商務生態。憑借卓越的運營實力，項目已集聚10家500強企業、24家上市公司、23家外資企業，被福田區授予“國際商務服務中心”及“福田科技樓宇”兩項專業樓宇稱號，享專項政策扶持。博今國際將自身運營優勢與香蜜湖新金融中心戰略定位深度融合，已成為企業把握香蜜湖國際金融圈機遇、布局深圳核心商務區的首選標桿。

作為粵港澳大灣區的核心引擎與中國特色社會主義先行示范區，深圳2026年的政策深化與香蜜湖新金融中心的戰略躍升，為房地產市場注入了結構性的增長新動能。本次“香蜜聚勢·金融向芯”分享會，不僅是對深圳2026年第一季度市場脈絡的系統梳理，更是一次政策導向、行業洞察與標桿實踐深度融合的思想碰撞。

第一太平戴維斯攜手博今國際，以前瞻視野與專業積淀為行業發展提供戰略參考，共同見證深圳在全球化舞臺上書寫新的篇章。