青島老廠房“逆生長”，新業態“火出圈”

傍晚6點，市南區漳浦路12號的燈光漸次亮起。

城市的快節奏在這里變得松弛而有活力：5樓的匹克球場內，幾對好友酣暢淋漓地揮舞著球拍，清脆的擊打聲此起彼伏；樓下的Mowe烘焙店里，剛出爐的面包冒著熱氣，年輕人相約來此打卡拍照；柔和悠揚的爵士樂在一旁的酒吧內飄揚，“上班族”們點上一杯酒，在微醺中卸下一整日的疲憊。

改造后的Mowe烘焙店兼具工業氣息與時尚創意。

這里曾經是一處供熱站，鍋爐轟鳴、煤灰飛揚。如今，它擁有了一個全新身份——青島能源·心動里都市運動潮流社交公園。試運營期間，園區單日最高客流量近千人，招商率超過90%。在這個曾經閑置的“工業角落”里，年輕人找到了屬于自己的“社交主場”。

而這一場景并非孤例，在青島，越來越多的老廠房正在“逆生長”。從市北區的紡織谷、中車四方智匯港到李滄區的國棉六廠，再到能源集團旗下的南京路熱電廠、滄興路后海熱電廠——這些曾經見證青島工業輝煌的老廠區，正以全新姿態重回公眾視野，成為年輕人的時尚打卡地。

一場存量資產的“價值覺醒”

老廠房的命運轉折，有著深刻的時代背景。

過去幾十年，青島經歷過兩輪大規模的老企業搬遷。一批污染較重、占地較大的老企業陸續從主城區遷出，騰出了大片土地。這些搬遷后的老廠區，一度陷入沉寂。

與此同時，城市發展面臨著另一個難題：主城區土地資源日益緊張，新增建設用地幾近枯竭，而處于城市黃金地段的閑置廠房，卻因規劃調整、權屬復雜、改造成本高等原因“長期沉睡”，成為城市更新中“難啃的硬骨頭”。

面對發展與資源之間的匹配問題，老舊廠房“變廢為寶”式的更新改造便應運而生。

舊工廠改造始于20世紀末21世紀初，雖然起步較晚但發展速度快。上海、北京、廣州、深圳四個城市率先開始城市轉型，同時也啟動和完成了一批具有歷史意義的舊工廠改造項目。

2020年，國家發展改革委等部門聯合印發《推動老工業城市工業遺產保護利用實施方案》，明確提出“把工業遺產保護利用作為推動老工業城市高質量發展的重要抓手”。次年，“城市更新”首次寫入政府工作報告，上升為國家戰略。

在此背景下，我國越來越多的地方開始借由城市更新，化解存量載體低效與增量空間緊缺之間的矛盾。通過盤活低質存量載體實現“騰籠換鳥”的模式，可稱為生產類城市更新，即通過利用舊廠房、舊倉庫、老商業、老舊樓宇等，發掘經濟“新勢力”，推動產業升級和城市品質提升。國內最為著名的老舊廠區改造案例當屬北京798藝術區，具有國際化色彩的“SOHO式藝術聚落”和“LOFT生活方式”，已然讓其成為北京都市文化地標。

縱觀青島，近年來實施的城市更新改造過程中，將老廠房改造納入重點任務，明確提出，推動低效存量土地的盤活利用，促進產業轉型升級和城市功能完善。從“工業心臟”到“潮流地標”，青島老廠區正在集體“轉身”——

如今，昌邑路4號的老火柴廠內飄起了咖啡香，沉浸式劇場里坐滿了看戲的年輕人；在同安路，原金澤供熱站的閑置煤庫被改造成中聯運動廣場，1.1萬平方米的空間里，入駐各業態商戶30余家，年均客流量超百萬人次；在四方機廠舊址，原本機器轟鳴的廠房變身為“動能工廠”運動中心，銹蝕的零件被做成工業雕塑，退役的機車停在公園里供游人打卡拍照……

在同安路，原金澤供熱站的閑置煤庫被改造成中聯運動廣場。

存量資產的盤活，離不開政策支持。近年來青島市印發了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的實施意見》等一系列政策，為“沉睡資源”轉化為“發展活水”提供了用地保障、金融支持等。此前發布的《青島市城市更新專項規劃（2021—2035年）》也明確了中心城區內、重點區域內以及市域范圍內的老舊廠區的更新策略和方向，助力青島老廠區完成產業轉型升級。

這些沉淀在角落的城市空間通過更新盤活，開始孕育新產業、新業態，以另一種方式重新融入城市發展軌跡。

一處工業遺存的“逆生長”

18年前，隨著最后一臺鍋爐熄火，位于漳浦路12號的供熱站正式完成它的歷史使命。

如今，這里再度喧鬧起來。走進青島能源·心動里都市運動潮流社交公園，活力的氣息迎面撲來，文藝范與煙火氣在此碰撞。雖處在試運營階段，但仍有三五成群的年輕人相約前來，或是酣暢淋漓地打球，或是點杯咖啡拍照打卡。

老火柴廠里的咖啡館文藝范十足。

然而，把時間撥回到改造之初——怎么改造？如何有效盤活？諸多難題擺在眼前。

過去是“誰的地誰做主”，現在是“專業的人干專業的事”：讓既懂“市場規律”又善“園區運營”的社會資本介入，是城市更新可持續、高質量推行的關鍵。

為此，青島能源集團打破老路子，通過全國推介、公開招商，引入頭部運營企業，形成“國資產權方+專業運營商”的協同機制。如此一來，產權方與運營商兩者不再是單純的租賃關系，而是“同坐一條船、同劃一根槳”的利益共同體。

老廠房的“逆襲”之路，首先要根植于“在地化”需求。漳浦路12號地處浮山灣商圈，時尚年輕人“扎堆”。對他們來說，運動娛樂、沉浸體驗和社交空間極具吸引力?！盎凇e位與非標’的規劃策略，我們希望心動里能與傳統商業場景形成錯位競爭，聚焦‘Z世代’情緒消費需求，打造涵蓋高端羽毛球場、匹克球館、攀巖、電競、主題市集等多元場景的都市青年聚集地?！鼻鄭u能源資產運營管理有限公司相關負責人說。

有意思的是，真正把這些場景“填”起來的，正是一群創意滿滿的年輕人。記者采訪發現，園區在招商時就有意讓年輕人來參與園區的活化，入駐心動里的商戶中，主理人幾乎都是“90后”甚至“00后”的年輕人。

“90后”姑娘鐘穎穎就是其中一員。過去的幾個月里，她和朋友李冰忙得連軸轉，她們的烘焙店“Mowe（海鷗）”剛在心動里開門納客便成了園區的打卡亮點。很難想象，如今這個裝潢文藝、燈光溫暖的錯層空間，此前竟是一間落煤房。

鐘穎穎告訴記者，依托落煤房7米的挑高優勢，她們打造了錯層空間，在側墻增加了幾處大小各異的窗戶，提升通透性，同時也刻意保留了多處粗糙的建筑肌理。新與舊在這里對話，工業的粗糲感與面包的柔軟香氛奇妙地相得益彰。

在這里，業態組合還以打造“生態閉環”為目的，讓不同業態之間相互引流、相互支撐——園區打破“純運動”模式，構建起“運動+文創+消費”一體化服務體系，目前招商率已達90%，成功簽約30余家優質商戶，涵蓋酒店、餐飲、文體、潮玩四大業態。預計4月26日，青島能源·心動里都市運動潮流社交公園將正式開園。

一種不斷更新的“年輕力”

放眼全國，北京首鋼園區變身冬奧會場地，原上海紡織集團變身M50創意園……每座城市都不乏舊廠區孕育新業態的生動案例?！白尦鞘屑业讚碛行聝群币渤蔀槿藗兊墓餐诖?。

回過頭來看青島和其他城市的實踐，老廠房成功“逆生長”的背后，藏著一些共通的邏輯——盤活“沉睡資產”、留住“工業鄉愁”、激活“年輕力”。

城市更新，本質上是一場“空間價值”的重新發現。從資產盤活的角度看，老廠房不是包袱，而是沉睡的資本——這已成為共識。

隨著“煤改氣”推進，一批燃煤場站陸續停運，騰出大量閑置土地。除了心動里，“煤改氣”后騰挪出的閑置場站土地資源還在不斷蝶變：合肥路690號閑置地塊將打造成全市首個能源特色低碳智慧園區——青能科創產業園，地處市北CBD核心商圈的南京路262號原熱電廠區將打造成集商業、文化、體育、科技等新興產業于一體的主題園區，銀川西路19號將變身青島綠能產業園，計劃打造4萬平方米的都市新工業集群……

青島首個能源特色低碳智慧園區青能科創產業園效果圖。

記者采訪了解到，青島能源集團通過“一地一策、分類推進”的方式，已累計盤活13處閑置場站，引入投資7.8億元，資產增值超10億元。當越來越多的老廠房被重新看見、重新定義、重新激活，這座城市便有了更多讓人流連忘返的理由。

今年3月份，南京路262號資產盤活項目在市產權交易所完成掛牌招商，最終以122.33%的溢價率成交，創下青島產交所招商類項目溢價率新紀錄——這就是“沉睡資產”被喚醒后的市場回應。

老廠房的價值，不只在于建筑本身，更在于它承載的城市記憶。在北京的“天寧1號”文化科技創新園內，銹跡斑駁的老水泵、電機、汽輪機葉輪等設備藝術化地陳列于園區綠地之間，最有趣的是昔日熱電廠的潛污泵被創意性地改裝成世界時鐘，引得不少游客駐足拍照留念。在鄭州的中國第二砂輪廠內，銹蝕管道、老舊機床等工業遺存被保護性修復，園區還將工業設備改造成“砂輪樂園”游樂設施，孩子們在壓力罐改造的滑梯上玩耍，時尚青年三五成群拍照打卡。

“老廠房改造不是簡單的‘拆舊建新’，而是在尊重歷史的基礎上，找到空間特質與現代需求的結合點?！币晃粎⑴c城市更新工作的負責人告訴記者，成功“逆襲”的老廠房，往往都不是變成千篇一律的商業綜合體，而是保留了自己的“脾氣”和“性格”，這也正是其獨特的魅力所在。

煙囪、桁架、車間設備……事實上，這些工業時代的“老物件”在年輕人眼中，恰恰給新空間帶來獨一無二的質感。一家咖啡館里斑駁的紅磚墻，比任何精裝修都有味道；老舊的鋼架結構空間里辦的時裝秀，比專業秀場更添幾分張力——這種“不完美”的真實感，恰恰是年輕人愿意專程跑來打卡的原因，因為他們買的不是一杯咖啡、一場演出，而是一種“在別處”的體驗。

當沉睡的資產醒了，銹蝕的工業遺存被重新擦亮，年輕人成群結隊地歸來，一座城市的生命力也便有了最生動的注腳。可以預見，隨著未來政策體系的逐步完善和越來越多市場主體的加入，更多青島老廠區的新故事將被重新書寫。