日本奇葩生意：靠 “抓鬼” 救活兇宅，不降價也能租售出去

靠“靈異調查”恢復兇宅價值：7000間現場經驗打磨出“不靠降價”的日本房產再生模式

“用靈異調查，讓兇宅重獲價值”——聽上去腦洞大開的做法，卻是日本房產行業長期難題的一劑新解法。

“租客對兇宅的不適感，本質上就是心理瑕疵。”東京新宿區KACHIMODE公司代表兒玉和俊如此說道。

憑借在房產行業15年的從業經驗，兒玉先生于2022年創立了這家公司，并推出“靈異調查”服務，通過揭開人們對兇宅恐懼感的真實成因，幫助房產恢復原有價值。所謂兇宅，一般指室內曾發生他殺、自殺、火災等事故，導致前住戶身亡的房屋。

這類房屋通常要降價20%–30%才能招租，空置期甚至長達近3年。即便降價也難租出去，這家公司究竟如何讓房產價值回升？

什么是“靈異調查”？

這項服務由兇宅業主或物業公司委托發起。工作人員先了解房屋情況，再對室內及周邊環境展開實地勘察。

具體會核查事故經過、特殊清潔內容、房屋現狀，判斷是否具備出租條件；同時檢查信箱、垃圾場等公共區域，以及周邊環境是否存在隱患。

調查范圍包括：是否有易產生噪音的高壓線、業余無線電是否會干擾周邊設備、是否有可疑人員出沒等。兇宅的負面印象，很多時候并非來自室內本身，因此需要全面評估整棟物業。

隨后，兒玉先生會獨自在房屋內留宿，從晚10點待到次日早6點。如果住戶反映過怪異現象，便通宵排查原因。調查會使用攝像機錄像、錄音筆錄音，并對電磁波、熱成像、風力、溫濕度、氣壓、噪音等8項指標進行監測。

這套調查方式，靈感源自一檔介紹英國古堡靈異調查的電視節目。“節目里介紹了英國一家專門調查知名鬧鬼古堡的公司，我參考他們的做法，又向大學物理學教授請教，最終確立了這套調查方法。”兒玉先生介紹。

多種設備配合，有時能捕捉到人類感官無法察覺的異常。

“現場明明沒聲音，攝像機麥克風卻錄到了；現場能聽見的聲音，錄音筆反而沒記錄。因此我們不僅用數碼設備，還會搭配磁帶這類能原聲記錄的模擬設備一起調查。”

經過8小時留宿，團隊會復盤音視頻等數據，排查是否存在異常。而那些被認為詭異的聲響與畫面，大多能用房產專業知識解釋。比如建筑內木材、金屬因溫濕度變化熱脹冷縮發出的嘎吱、爆裂聲，也就是常說的“房鳴”，占比很高。

若驗證后未發現異常，公司會出具“無異常”證明與調查報告；若出現無法解釋的現象，則如實告知業主，共同商議后續處理方案。

“靈異調查”業務從何而來？

2007年，27歲的兒玉先生進入房產行業，從銷售做起，不僅經手簽約、租客對接、樓宇維護、資產管理繼承、買賣等基礎業務，還擔任過顧問，幫助全國房產公司提升效率、培訓新人。在42歲創立KACHIMODE前的15年間，他積累了大量實戰經驗。

工作中，他始終對一件事耿耿于懷：處理兇宅業主的委托。

在日本，兇宅出租需履行3年告知義務，出售則原則上無期限告知。負面印象很難消除，即便降價，房源也很難租出。

每當房屋清潔、翻新完成后，業主總會問：“都收拾得這么干凈了，不用再降房租了吧？”

當時他只能照搬前輩的話回應：“先熬過眼前再說。”

雖然學會了暫時安撫業主，但最終還是只能靠降價解決，無法給出根本方案，這讓他一直心存不甘。

在上班族生涯最后兩年，他擔任物業部門負責人，專門處理兇宅事宜。他愈發感到，只用“先撐過當下”這類心靈雞湯式回答，已經走到盡頭。

于是他想到了“調查”這一思路：找到租客不安的根源，用科學依據消除顧慮，從而恢復房產價值。

“不適感很大程度是心理瑕疵，只要解決這一點，兇宅的價值就能重新激活。”這一想法，最終催生了KACHIMODE。

公司業務大致屬于房產咨詢，核心便是“靈異調查”。兒玉先生個人持有日本不動產買賣從業資格，但公司卻刻意沒有申請相關執照。

擁有執照便可開展房產買賣業務，但他為了避免與原有物業公司產生競爭——比如在調查后被業主委托接管物業、搶走原有公司業務——主動放棄了執照。

“明確我們不做買賣的立場，才能和業主、物業公司真正站在一起。”兒玉先生說。

“靈異調查”這個名字也經過精心考量。如果叫“幽靈調查”“靈異現象調查”，會顯得過于詭異，抬高委托人的心理門檻。

而且很多在房產行業看來很正常的現象，比如管道、建筑結構發出的聲響，在租客眼里就是“原因不明的怪事”。干脆把所有不可思議的現象都歸為“靈異”，由此誕生了“靈異調查”這一名稱。

調查完成后，房屋如何運營？

靈異調查結束后，KACHIMODE會向業主出具調查報告。這份報告同時也可作為房產交易中“兇宅告知義務”的正式記錄。

公司建議業主：憑借這份報告，以“最高懸賞100萬日元”的方式招租，不降價也能順利租出。

擁有多年房產管理經驗的兒玉已確認房屋本身無瑕疵，業主可放心出租；租客也會因為不是第一個知情入住者而安心，還能獲得贏取懸賞金的機會。就這樣，兇宅這一“負資產”被轉化為“有價值資產”。

這一方案之所以打動業主，根源在于兇宅帶來的巨大經濟損失。如前文所述，日本兇宅普遍降價20%–30%招租，仍可能空置近3年。

“很多業主因盲目降價，損失數百萬日元的資產價值。相比之下，靈異調查的費用并不算高。”

調查費用為單日8萬日元（不含稅）。以東京1K/1R戶型平均租金為參照，公司向業主介紹：“就當損失一個月空置成本，做一次調查試試？”這一說法很容易獲得業主與物業公司認可。

如果調查中真的發現無法解釋的靈異現象，KACHIMODE有時會直接承租該房屋，持續開展調查，并基于結果，利用兇宅的稀缺性設計獨特運營方案，提供給業主。

靈異調查咨詢與實施已達208件

創業近3年，截至4月1日，靈異調查的咨詢與實際執行已達208件，公司已積累大量消除兇宅負面印象、成功盤活空置房的實績。

在日本，獨居老人家庭增多，孤獨死數量也隨之上升。預計2050年，團塊世代全部進入95歲以上高齡，日本將迎來“超死亡社會”，年死亡人數或將穩定在160萬左右，孤獨死數量也會繼續增加。日本警察廳公布數據顯示，2024年警方處理的遺體中，獨居在家死亡者約7.6萬人。

這意味著，需要靈異調查的房屋可能持續增多。

對于這項業務的前景，兒玉先生表示：“普通物業公司、房產中介都沒有兇宅調查服務。我們希望通過靈異調查，緩解租客長期以來的抵觸與厭惡情緒。除了推出懸賞房源，我們還會詳細說明事故后的特殊清潔與復原工程；在獲得家屬許可、保護隱私的前提下，也會向新租客介紹前住戶的故事。通過這些方式，幫助兇宅恢復價值。”

在日本獨居老齡化不斷加劇的未來，KACHIMODE的模式，或許會成為行業新選擇。