深圳“地產紓困天團”登場，房地產AMC來了？

2026年4月8日，無論是房地產市場，還是不良資產市場，都迎來了一條大消息——深圳市投融資金融顧問團成立。

劃重點：深圳市投融資金融顧問團

1.政府牽頭、12家頂級金融機構參與（三大政策性銀行：國家開發銀行深圳市分行、中國進出口銀行深圳分行、中國農業發展銀行深圳市分行；六大商業銀行：農業銀行、中國銀行、建設銀行、招商銀行、平安銀行、中信銀行的深圳分行；三家專業金融機構：東方資產深圳市分公司、中信證券、中金公司）。

2.針對周期長達5~10年的舊改項，服務四大領域：房地產項目紓困、專項債及債貸聯動、國有資產盤活及國企發債、新型政策性金融工具。

3.首批一次性對接82個項目，常態化對接，一企一策、一項一策。

深圳市投融資金融顧問團背后匯聚12家金融機構，整體具備調配萬億級金融資源能力，這一“地產紓困天團”出現，又意味著什么呢？

房地產AMC？

從化解系統性風險的使命上看，深圳市投融資金融顧問團的出場紓困，有點像當年“四大AMC”。

1999年，亞洲金融危機后，國有銀行不良貸款居高不下，“四大AMC”登上歷史舞臺（信達、東方、長城、華融四家資產管理公司），分別對口建行、中行、農行和工行四大國有銀行不良貸款，直接剝離壞賬，后續多年市場化處置規模持續擴大，整體處置體量巨大（首批承接政策性不良貸款約1.4萬億元，截至2006年承接2.4萬億元壞賬）。

今日地產市場，規模龐大，情況復雜，處置周期長、難度大（與當年不良貸款之于銀行有類似處），是否也需要一個相應的強有力機構，也就是“準房地產AMC”來紓困救市呢？

深圳市投融資金融顧問團有著“準房地產AMC”的影子——直面困境項目（問題資產）、以盤活項目為目標、以技術性介入提供各種紓困手段、以化解系統性金融風險為導向、政府進行政策性協調等，但是，又與AMC的方式明顯不同。

“四大AMC”登場是對四大行不良貸款全面托底，深圳市投融資金融顧問團并不扮演托底的角色，而是創新性地使用了“顧問團”的方式。

“顧問團”工作方式

通過金融機構與各區發改、財政、住建、城市更新等相關部門簽署《投融資金融顧問聯區賦能倡議書》，顧問團動態梳理需求項目清單，建立常態化對接機制，以“1+N”綜合服務團隊配置，展開全流程金融顧問服務。

“顧問團”是一種很巧妙的制度設計：舉重若輕、身位靈活，低敏感度、高參與性?！邦檰枴笔瞧焯枺皩嵅佟笔堑咨?/p>

按照參與金融機構的性質，其實操可分為三個層次：

1.輕度介入的情況下，會成為紓困方案的設計者；

2.中度介入的情況下，會成為資源撮合者；

3.重度介入的情況下，會成為臨時管理人。

這種“輕輕地來了”的方式，和當年“四大AMC”硬接壞賬有著明顯不同，但是，其后續的技術處理方式，又有著一致性。而且，“顧問團”帶有試水的特征，是階段性業態，有業內人士指出，“顧問團”的目標是探索創建一套常態化、系統化的金融服務體系，因此，不排除“顧問團”的未來發展，衍生出“房地產AMC”的可能性。

城市更新開路先鋒？

深圳市投融資金融顧問團顯然是紓困升級的產物。

按照深圳金融監管局發布相關報告，截至2025年末，深圳轄內銀行累計審批“白名單”項目428個、發放貸款4230億元，金額居全國大中城市前列。

“白名單”是428個，“顧問團”對接的是82個，這意味著什么？

意味著在“全面輸血”的基礎上，房地產紓困戰術升級，即從信貸支持升級到覆蓋信貸、債券、重組、資產證券化等全鏈條金融支持，同時提供專屬方案。

這就好像，在醫療的普通救治之外增加了特級護理，在普通號之上增加了專家號，可以精準完成“靶向治療”。

從另一個角度上說，“顧問團”的出現，又是城市更新的復雜性呼喚更高階應對機制的結果。

2025年，巴爾的摩（位于美國馬里蘭州，美國東海岸重要的港口城市，屬于美國東部大西洋沿岸城市群核心城市之一，該城市群包括波士頓、紐約、費城、巴爾的摩、華盛頓等40多個大中小城市，是美國經濟最發達、人口最密集的區域之一）啟動了美國歷史上規模最大的住房重建計劃。

該計劃由巴爾的摩市政府主導、馬里蘭州政府支持，金融機構摩根大通、美國銀行、PNC等，以及開發商、非營利機構、社區組織及居民參與，投資約62億美元（約合人民幣超400億元量級），目標是以15年計劃，改造超過3.7萬處空置或高風險房產（影響另外3.3萬處住宅和地塊的市場條件）。

傳統的美國房地產開發，是單一銀行主導為主，但是，面對大型城市更新項目，美國衍生出了政府主導的多層次參與的復雜機構。

巴爾的摩住房重建計劃只是一個具體計劃，本質上仍然是美國傳統的PPP模式（政府與私營部門深度合作），而深圳市投融資金融顧問團，塑造的則是一個決策與執行機制，可以成為PPP的前導，或者說PPP的“大腦”。這一“大腦”一旦運行順暢，則可能成為城市更新的開路先鋒，為面臨模式突圍的全國城市更新工作提供現實模板。

救助房企？

“顧問團”誕生于深圳，而萬科又是深圳以及全國房地產的代表性企業，因此，隨之而來的一個有趣話題就是，“顧問團”是不是救助萬科的另一種方式？此前深鐵集團強撐萬科，萬科舉步維艱，“顧問團”的登場，是不是意味著萬科獲得了更高層面的支撐？

這一問題，實際上是在問，深圳市投融資金融顧問團到底是救誰？是救市場，還是救房企？

房地產市場紓困，到底救誰，是一個很關鍵的話題。

2008年美國金融危機，爆發點正是房地產市場，美國政府也因此下場救市。

其救助方式，是財政注資+美聯儲流動性兜底+住房救助計劃組合，以“量化寬松”（QE）的幾萬億美元印鈔來啟動面臨“停跳”的金融“心臟”——即在系統崩潰的情況下，去緊急救助系統核心。

當前國內房地產市場，并沒有到需要緊急救助金融機構的層面，而是停留在房地產的行業層面，表現出來的“顧問團”方式，就是政府協同金融機構共同對房地產行業進行更細致的問診。

深圳的房地產業態，典型性很強，如城市更新占比極高、民企占比高、債務結構復雜、優質市場與高危項目并存等，因此，深圳的房地產市場解題，對全國具有較高的參考價值。

“顧問團”作為“問診機構”，目標是梳理行業堵點，從具體、微觀層面對問題項目實施精準手術，82個乃至更多具體項目的梳理，以散點方式進行生態修復，即通過一步步改善行業生存狀態，恢復行業的健康體貌，從而為企業提供良好的市場環境，由此全面利好企業。

房地產企業肯定是“顧問團”目標實施的受益者，包括萬科，但這種支撐，不是資金撐拄，而是環境撐拄——雖然背后是萬億級資金支撐，但“顧問團”不是一個統一的“資金池”概念，其所發揮的作用，也不是資金動員能力的賬面數字，能量也不來自直接“撒錢”，其實際影響，也比直接“撒錢”深刻得多。

值班編委：李紅梅

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮