周期調(diào)整下的價(jià)值重構(gòu)：北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的韌性突圍與產(chǎn)業(yè)新機(jī)

4月2日，全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司——高力國(guó)際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京僑福芳草地舉辦高力國(guó)際北京2026年第一季度發(fā)布會(huì)。

當(dāng)前中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出“外部風(fēng)險(xiǎn)承壓、內(nèi)部結(jié)構(gòu)對(duì)沖”的韌性特征。盡管?chē)?guó)際地緣沖突導(dǎo)致油價(jià)中樞大幅上移，但得益于國(guó)內(nèi)以煤為主的能源消費(fèi)結(jié)構(gòu)及新能源產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，油價(jià)上漲向核心通脹的傳導(dǎo)路徑較為有限。由于終端消費(fèi)復(fù)蘇呈現(xiàn)“K型分化”——必選消費(fèi)與出行鏈恢復(fù)較快，而可選消費(fèi)及地產(chǎn)后周期板塊需求依然疲弱，導(dǎo)致成本端壓力難以向消費(fèi)端有效轉(zhuǎn)嫁。這種可能出現(xiàn)的“上游通脹、下游通縮”的錯(cuò)配格局，使得工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)分配持續(xù)向上游傾斜，中游制造業(yè)或?qū)⒚媾R“增收不增利”的困境。

隨著“十五五”規(guī)劃綱要將“建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系、鞏固壯大實(shí)體經(jīng)濟(jì)根基”置于戰(zhàn)略首位，“傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提質(zhì)+新興產(chǎn)業(yè)壯大+未來(lái)產(chǎn)業(yè)培育”的梯次發(fā)展格局將逐步成形。同時(shí)，“十五五”規(guī)劃在產(chǎn)業(yè)方向上新增“融合化”導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)服務(wù)業(yè)與制造業(yè)的系統(tǒng)融合，標(biāo)志著產(chǎn)業(yè)發(fā)展從單點(diǎn)突破向系統(tǒng)升級(jí)轉(zhuǎn)變。這種“服務(wù)業(yè)與制造業(yè)的系統(tǒng)融合”對(duì)辦公樓市場(chǎng)的影響，并非傳統(tǒng)意義上“服務(wù)業(yè)擴(kuò)張帶動(dòng)辦公需求增加”的簡(jiǎn)單線性邏輯，而是通過(guò)產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)的重構(gòu)和企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造方式的轉(zhuǎn)變，重塑辦公需求的“質(zhì)”與“量”。

2026年第一季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體凈吸納量約5.7萬(wàn)平方米，市場(chǎng)需求溫和放量，延續(xù)持續(xù)去化態(tài)勢(shì)。空置率環(huán)比回落0.6個(gè)百分點(diǎn)至18.5%，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)；租金方面，整體市場(chǎng)平均凈有效租金達(dá)212.6元每月每平米，環(huán)比下跌4.2%，同比跌幅擴(kuò)大至12.4%，“量穩(wěn)價(jià)跌”的市場(chǎng)特征尤為顯著。子市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)明顯分化：核心去化量集中在周邊非核心子市場(chǎng)的甲級(jí)項(xiàng)目，其凈吸納量接近4.3萬(wàn)平方米，占整體凈吸納量的75%，可見(jiàn)非核心板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已成為需求承接主力。CBD子市場(chǎng)凈吸納量仍為負(fù)值，延續(xù)過(guò)去三年空置面積持續(xù)增加的態(tài)勢(shì)；麗澤子市場(chǎng)本季度首次錄得凈吸納量負(fù)值，這也是該市場(chǎng)過(guò)去五年持續(xù)大規(guī)模去化后的良性調(diào)整。據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2021年至2025年，麗澤子市場(chǎng)年均凈吸納量達(dá)15.2萬(wàn)平方米，空置率從66%大幅回落至本季度的21.2%。2025年以來(lái)，隨著北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金持續(xù)下滑，跨市場(chǎng)板塊競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，麗澤子市場(chǎng)也開(kāi)始面臨區(qū)域內(nèi)部及周邊跨區(qū)域項(xiàng)目的雙重競(jìng)爭(zhēng)壓力。

租金下行壓力持續(xù)在市場(chǎng)中傳導(dǎo)。從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，受成本壓力影響，企業(yè)更傾向于從高租金核心市場(chǎng)，向性價(jià)比更高的子市場(chǎng)外圍或新興項(xiàng)目外遷，核心子市場(chǎng)周邊的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)項(xiàng)目正持續(xù)分流核心區(qū)需求。隨著租金延續(xù)深度調(diào)整，業(yè)主需重點(diǎn)關(guān)注未來(lái)兩三年內(nèi)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)即將到來(lái)的持續(xù)新增供應(yīng)壓力，同時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)存的高空置面積與持續(xù)去化壓力——未來(lái)市場(chǎng)或?qū)A向于采取更激進(jìn)的租金優(yōu)惠策略，尤其是面臨大面積退租、新增供應(yīng)集中或空置率較高的子市場(chǎng)。

北京作為中國(guó)成熟寫(xiě)字樓市場(chǎng)的代表，當(dāng)前“量穩(wěn)價(jià)跌、區(qū)域分化”的格局，折射出中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期商業(yè)地產(chǎn)的核心特征：一是企業(yè)成本敏感型需求主導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏偏緩的背景下，企業(yè)更注重辦公成本控制，核心區(qū)高租金的吸引力持續(xù)減弱，推動(dòng)需求向高性價(jià)比區(qū)域擴(kuò)散；二是供給過(guò)剩與存量競(jìng)爭(zhēng)加劇，當(dāng)前較高的空置率水平，反映出前期新增供應(yīng)放量的滯后影響，市場(chǎng)已進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)階段，業(yè)主需通過(guò)租金讓利、產(chǎn)品升級(jí)等方式爭(zhēng)奪有限需求；三是核心資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)，金融街因新增供應(yīng)有限、產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)勁，得以維持相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)基本面；中關(guān)村作為中國(guó)科技創(chuàng)新核心區(qū)域，大量科技創(chuàng)新企業(yè)的新增辦公需求持續(xù)涌入，推動(dòng)該子市場(chǎng)連續(xù)兩年凈吸納量超12萬(wàn)平方米，空置率較最高點(diǎn)回落5個(gè)百分點(diǎn)至17.4%。反之，缺乏明確產(chǎn)業(yè)錨定的子市場(chǎng)，或?qū)⒚媾R更長(zhǎng)的去化周期與更大的租金壓力。

當(dāng)前北京甲級(jí)寫(xiě)字樓“量穩(wěn)價(jià)跌、區(qū)域分化”的階段性表現(xiàn)，并非單純的市場(chǎng)下行，而是成熟商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的主動(dòng)出清與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，其底層增長(zhǎng)希望正蘊(yùn)藏于產(chǎn)業(yè)升級(jí)的長(zhǎng)期趨勢(shì)中。高力國(guó)際認(rèn)為，租金深度回調(diào)是市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的關(guān)鍵信號(hào)：一方面，業(yè)主通過(guò)租金讓利加速去化，推動(dòng)低效供給出清；另一方面，更低的辦公成本為初創(chuàng)科技企業(yè)、專精特新企業(yè)提供了更友好的入駐環(huán)境，助力北京“國(guó)際科技創(chuàng)新中心”建設(shè)。長(zhǎng)期來(lái)看，北京作為全國(guó)科技創(chuàng)新與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的核心承載地，當(dāng)前的周期調(diào)整正是為高質(zhì)量發(fā)展騰挪空間——待低效供給出清完成、新興產(chǎn)業(yè)需求持續(xù)釋放，市場(chǎng)將逐步回歸“量?jī)r(jià)平衡”的健康狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的協(xié)同升級(jí)。