鼓樓區(qū)，九十年代老房子，單價(jià)48000元/平米

近段時(shí)間，買房子的人不少，但多數(shù)是抱著撿漏的心態(tài)來(lái)的。

我遇到的客戶可不少，有時(shí)候甚至不想聽他們說(shuō)第二句，就想著把電話掛掉。我來(lái)給你們看看，現(xiàn)在客戶的要求有多夸張。

A先生：銅盤路，也能叫鼓樓區(qū)，那就是鄉(xiāng)下，丞相坊60平米，你問(wèn)一下業(yè)主，50萬(wàn)會(huì)不會(huì)賣·····

B女士：你幫我看看福州市中心的房子，要電梯，100萬(wàn)左右，不要學(xué)區(qū)，我們是買來(lái)給老人家住的房子，只要2房就可以了，太矛盾了。

C大哥：有沒有房東急賣，能撿漏的房子，幫我看看200萬(wàn)左右，鼓樓區(qū)電梯房子，需要4個(gè)房間，裝修能夠直接入住的房子·····

D爸爸：今年9月份小孩子要上學(xué)，100萬(wàn)左右買一套中山小的2房，要單位宿舍，可以全款一次性付，主打一個(gè)便宜就好。

中介把這類型的客戶叫作：許愿客戶，主打一個(gè)自己想要，而不看清市場(chǎng)的現(xiàn)狀，他們只停留在手機(jī)里頭看房子，看哪套都覺得便宜，實(shí)際一問(wèn)，要么是被法拍的房子，要么是首付款，要么是虛假?gòu)V告，實(shí)際一看，完全不是一回事。

更夸張一點(diǎn)，福州外地的客戶打電話咨詢，福州的房子很便宜，能不能幫我看看，福州20萬(wàn)左右的房子。我問(wèn)是不是首付，聽說(shuō)是全款，頓時(shí)我就懵了，可能是貴安吧，然而，她想要的房子得在鼓樓區(qū)。

當(dāng)然，對(duì)于真正想要買房子的人來(lái)說(shuō)，他們對(duì)福州也有基本了解，至少不會(huì)不知道鼓樓區(qū)，晉安區(qū)，五城區(qū)也能區(qū)分清楚，對(duì)每個(gè)區(qū)域都有一定的基礎(chǔ)價(jià)格了解。不至于會(huì)說(shuō)出，我要鼓樓區(qū)新的電梯房，不要學(xué)區(qū)之類的話。

看看福州近期，市區(qū)成交的二手房，鼓樓中心位置的價(jià)格，或許能夠清晰自己的需求。

成交小區(qū)：安泰中心；

成交時(shí)間：2026年3月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)56平米，2房1廳，南北朝向，精裝修，樓梯高層，270萬(wàn)，成交單價(jià)48214元/平米。

房源成交分析

1、安泰中心，位于福州市的真正中心地段，東街口商圈內(nèi)，屬于軍門社區(qū)管轄內(nèi)的小區(qū)。小區(qū)屬于九十年代的老小區(qū)，里頭有各色各樣的單位宿舍，以及部分拆遷安置的業(yè)主，樓棟外墻噴涂，內(nèi)部結(jié)構(gòu)框架，交付時(shí)間在1995年左右。

2、鼓樓區(qū)，中心位置，多數(shù)以單位宿舍為主，同時(shí)也是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的集中地。安泰中心劃片入讀鼓二小，延安中，因?yàn)橛泻玫膶W(xué)區(qū)配套，其價(jià)格始終處于高位。鼓二小延安中，不論是小學(xué)還是中學(xué)，都是福州公立校的頭部排名，特別是延安中，公立校升學(xué)率排名第一。

3、小區(qū)11棟樓，樓梯小高層，668戶業(yè)主，掛牌房源64套，掛牌均價(jià)47417元/平米。看到這個(gè)價(jià)位，大家也不必驚訝。2022年，安泰中心成交價(jià)格保持在56000元/平米，對(duì)比當(dāng)下46000元，也有下滑了10000元/平米，若在往2018年追溯，安泰中心的價(jià)格則超過(guò)60000元/平米。

4、前幾年，安泰中心成交房源，主要集中在80平米左右3居室的戶型，而在今年，主要集中在50平米2居室的戶型，1月份以來(lái)，已經(jīng)有5套成交案例，價(jià)格全部都在48000元左右。

3月份的價(jià)格比2025年的時(shí)候高出3000元/平米，可以看出，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格低洼，應(yīng)該是8月份到9月份更便宜。

購(gòu)房建議：

安泰中心，這種老舊小區(qū)使用年限久，一些老房子的缺點(diǎn)比較直觀。小區(qū)內(nèi)也發(fā)生過(guò)比較多的黑歷史，不知道是不是真實(shí)存在。

2012年，有一位7歲男童從7樓的窗戶墜下，經(jīng)搶救無(wú)效死亡。2014年，5號(hào)樓一租戶突發(fā)火災(zāi)，消防人員因消防栓無(wú)水，被迫從其他位置接水滅火，耗時(shí)近一小時(shí)才撲滅。

2014年，安泰中心7棟樓天臺(tái)存在逾1300平方米違建，用了3天的時(shí)間完成拆除，設(shè)計(jì)50戶業(yè)主。2025年還有反應(yīng)，樓底下的商戶被曝光，老鼠亂竄，食材露天堆放，影響到業(yè)主生活出行。

對(duì)于老小區(qū)，存在的問(wèn)題是有的，畢竟小區(qū)使用已經(jīng)超過(guò)20多年時(shí)間，設(shè)施老化等問(wèn)題，

當(dāng)然，對(duì)比起同樣入戶鼓二小的其他小區(qū)，安泰中心的價(jià)格最低，不僅是單價(jià)低，同時(shí)總價(jià)也比較低，是低門檻入讀的小區(qū)，也就帶動(dòng)小區(qū)的交易頻率。

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