6.2億加速“集體南征”：榆林老板拍下“卜蜂蓮花”

西安地產(chǎn)再迎陜北資本。

3月6日，高新區(qū)成交了一宗商業(yè)+商務(wù)金融地塊，該地塊正是此前西安首家卜蜂蓮花超市所在地，由三家榆林資本組成的陜西和璟置業(yè)有限公司以6.24億元底價(jià)競得。就在拿地前不久，中指研究院發(fā)布了2025年西安房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜TOP30，我們注意到，僅有的4家陜西本土民營房企中有3家都是陜北資本背景，民企席位已然“換了人間”。

批量抄底之下，陜北資本為何能做到如此果斷？

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陜北資本“組團(tuán)出手”：自持要達(dá)10年

此次出手的榆林老板盯上的是區(qū)域內(nèi)最為成熟的高新一期。

公開信息顯示，成交的GXI-（3）-1-3地塊位于高新區(qū)唐興路以北、唐延路以東，土地面積45.56畝，用途為商業(yè)+商務(wù)金融，容積率不大于5.5，建筑密度不大于50%，綠地率不小于25%，地上計(jì)容建面為16.71萬平方米。通過周邊地標(biāo)或許能幫助大家掌握其核心區(qū)位，地塊圍繞金橋國際廣場、旺座國際城、禾盛京廣中心、大都薈、香格里拉大酒店等商業(yè)。

更能拉通我們思緒的是，地塊原址是二十多年前建成的盛大時(shí)代廣場，2004年曾開出西安第一家卜蜂蓮花（泰國老牌商超易初蓮花），成為高新區(qū)最早的標(biāo)志性超市之一，2024年3月閉店后，土地收儲(chǔ)規(guī)劃打造集商業(yè)、5A級(jí)酒店及高端住宅公寓為一體的商業(yè)綜合體。

拿地方是我們的關(guān)注重點(diǎn)，地塊競得人為陜西和璟置業(yè)，公司剛剛于2025年8月注冊成立，顯然是專門為此次項(xiàng)目而成立。

這其實(shí)是一次陜北資本的“組團(tuán)出手”。工商信息顯示，陜西和璟置業(yè)由陜西大錦實(shí)業(yè)發(fā)展集團(tuán)、陜西萬臣實(shí)業(yè)、榆林金瑞鼎輝煤業(yè)分別持股65%、20%、15%，穿透后可發(fā)現(xiàn)，三家公司均來自榆林，前兩者均有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，僅金瑞鼎輝實(shí)控人當(dāng)前偏重煤炭與商貿(mào)。

重點(diǎn)來看看“牽頭方”大錦集團(tuán)，這是其首次進(jìn)入西安地產(chǎn)市場。

該集團(tuán)產(chǎn)業(yè)涵蓋房地產(chǎn)、酒店、建筑、商業(yè)、貿(mào)易、物業(yè)等六大板塊，此前在榆林開發(fā)有榆林高新國際酒店、榆興苑住宅小區(qū)、惠森商住小區(qū)、銀聯(lián)商業(yè)廣場、紫御華府（陽光城檀悅）等項(xiàng)目，目前累計(jì)開發(fā)面積約160萬平方米，業(yè)態(tài)涉及酒店、商業(yè)、公寓、住宅等，體量差不多是陜北知名房企泰發(fā)祥在榆林的一半多。

值得一提的是，大錦集團(tuán)對于商業(yè)綜合體的開發(fā)已有經(jīng)驗(yàn)，其投資12.61億元開發(fā)的大錦中心1號(hào)樓超高層最高點(diǎn)達(dá)到168.7米，建成后將會(huì)成為最新的“陜北第一高”。

大家或許留意到，和璟置業(yè)與普遍陜北資本南下開發(fā)住宅類房地產(chǎn)有一個(gè)明顯區(qū)別，即此次瞄準(zhǔn)“商業(yè)+商務(wù)金融”綜合體地塊。據(jù)土地出讓公告，競得人須自持25%地上建筑面積（相當(dāng)于4.18萬平方米），自持期限10年，期間不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押，不得以租代售。

在我們看來，這與住宅快速開發(fā)銷售獲利模式明顯不同，結(jié)合此次明確的自持要求，以及陜北資本此前批量收購酒店的動(dòng)作來看，陜北資本向“賺慢錢”進(jìn)化的財(cái)富積累信號(hào)已清晰可見。

02

西安民營房企“變天”：陜北資本“4中3”

在地產(chǎn)開發(fā)的另一面，陜北資本已然在西安做得風(fēng)生水起。

這集中體現(xiàn)在西安房地產(chǎn)市場近期發(fā)生的“重大變化”上，在中指研究院發(fā)布的2025年西安房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜TOP30中，我們注意到，不論是銷售額還是銷售面積口徑，僅有的4家本土民營房企中有3家都是陜北資本背景，德通控股、泰發(fā)祥、基泰源分別位列21名、23名、29名，銷售額達(dá)21.7億元、13.3億元、9.8億元。

而此前格局并非如此，在2024年克而瑞陜西發(fā)布的西安房企銷售業(yè)績排行榜TOP30中，上榜的3家本土民營房企分別為龍翔控股、南飛鴻與天朗地產(chǎn)，未見陜北房企身影。

事實(shí)上，這與陜北資本南下布局的節(jié)奏基本同頻，以頭部的德通控股與泰發(fā)祥為例，前者于2023年才首入西安、后者于2022年在西安全面發(fā)力，但陜北房企短期內(nèi)就取得如此成績，仍令人意外。

進(jìn)一步觀察陜北房企在西安的打法，我們注意到了如下特點(diǎn)。

其一是定向高端。上榜3家陜北房企在西安開發(fā)的7個(gè)項(xiàng)目中，每平方米售價(jià)在1.6萬元至6萬元不等，其中，泰發(fā)祥開發(fā)的檀府項(xiàng)目以6萬元/平方米的價(jià)格以及285-600平方米的建筑面積成為西安絕對豪宅，其他6個(gè)項(xiàng)目亦全部定位為改善型住宅。

其二是產(chǎn)品向新。產(chǎn)品順利銷售背后貼合市場需求是關(guān)鍵，上榜房企殺入西安的7個(gè)項(xiàng)目中6個(gè)都明確定位于第四代住宅，僅基泰源首入西安時(shí)開發(fā)的文韜府為小高層，但在緊接著推出的翰林府項(xiàng)目中迅速得到升級(jí)。

其三是堅(jiān)持主業(yè)。上榜的3家房企無一例外地堅(jiān)守著發(fā)家之本——能源業(yè)務(wù)，公開信息顯示，泰發(fā)祥當(dāng)前建設(shè)著麻黃梁煤礦與黃蒿界煤礦等，合計(jì)礦井資源儲(chǔ)量達(dá)5億噸。德通控股在堅(jiān)守能源業(yè)務(wù)的同時(shí)還在不斷向下游化工行業(yè)延伸。

當(dāng)然，如此實(shí)力也讓陜北資本地產(chǎn)板塊成為“無貸房企”，如基泰源與欣多升就一直堅(jiān)持“0融資、0杠桿、0負(fù)債”，項(xiàng)目全鏈條依靠自有資金開發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)“準(zhǔn)現(xiàn)房”銷售。

不難看出的是，擁有強(qiáng)大資金保障是陜北房企最大的特征，與“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的舊模式形成了重大區(qū)別。擁有強(qiáng)大造血能力及充足現(xiàn)金流的基本面，使其在南下西安的過程中，基本都選擇了“咱們可以賺慢錢”的思路。

當(dāng)然，傳承也在考慮之中。故此在2024年以來，陜北資本也樂意自持高端物業(yè)，例如希爾頓、盛美利亞、凱悅、君樂城堡等豪華項(xiàng)目均在清單之上，最新的動(dòng)態(tài)則是三忻集團(tuán)在2025年9月斥資2.2億元收購了175米超高層項(xiàng)目西安文旅中心。

03

把握抄底機(jī)遇：成功背后的殺伐果斷

那么，為什么近年來會(huì)有這么多陜北資本涌入西安呢？

從投資視角來看，最大的特點(diǎn)即為“逢低抄底”?？晒﹨⒖嫉臄?shù)據(jù)是，隨著傳統(tǒng)房企拿地?zé)崆橥顺?，全?00城市2025年住宅用地成交額為2.3萬億元，同比下降10.7%，較2020年高點(diǎn)下降超六成。西安亦不例外，2025年土地成交額582億元，同比下滑36%，成交面積985萬平方米，同比下滑50%，房地產(chǎn)調(diào)整周期顯然仍在延續(xù)。

而陜北資本此時(shí)抄底的優(yōu)勢無外乎兩點(diǎn)，一是競爭者收縮，能夠以底價(jià)拿地，奠定項(xiàng)目后續(xù)盈利基礎(chǔ)，二是錯(cuò)位推出新產(chǎn)品，在競爭對手開發(fā)放緩的市場中捕獲“剛改客戶”。

在我們看來，如此打法更像是商業(yè)競爭中“撿到帶血的籌碼”。一個(gè)鮮明案例即泰發(fā)祥檀府項(xiàng)目正是2021年11月從陽光城（000671）手中低調(diào)收購而來，若不是彼時(shí)正值后者暴雷信號(hào)顯露，相信泰發(fā)祥也很難有機(jī)會(huì)拿到寸土寸金的大唐不夜城核心地塊。

機(jī)遇背后，“穩(wěn)準(zhǔn)狠”成為陜北資本的投資底色。很多人都認(rèn)為能源資本來錢容易，但這只是幸存者偏差，真正做到大家看得見的頭部企業(yè)，誰沒經(jīng)歷過幾輪廝殺？

這一點(diǎn)在目前殺入西安的陜北資本身上十分明顯。如建材發(fā)家的泰發(fā)祥2007年入股麻黃梁煤礦后，也曾在煤炭危機(jī)的2011年試圖轉(zhuǎn)型，2020年才進(jìn)一步收購黃蒿界煤礦；如收購西安文旅中心的三忻集團(tuán)，關(guān)聯(lián)方府谷縣弘建煤礦有限公司亦是從高乃則名下收購而來，該公司正是由府谷縣老高川鄉(xiāng)字峁溝煤礦、常興聯(lián)營煤礦、華興煤礦整合擴(kuò)大成立。

其背景是2000年以來煤炭行業(yè)的多輪兼并重組，尤其是2012年起行業(yè)進(jìn)入艱難調(diào)整期，在小礦不斷關(guān)停的行業(yè)洗牌中，唯有經(jīng)得住殘酷博弈的“殺伐果斷者”才能留下。

在地產(chǎn)行業(yè)之外，如今的陜北資本已將這種“嗜血性”滲透至投資行業(yè)。

另一個(gè)突出現(xiàn)象是“抄底式介入資本市場”。眾所周知，自2016年股災(zāi)后A股即進(jìn)入了漫長的修復(fù)期，在2018年（上證指數(shù)下跌25%）至2019年期間，以煤炭發(fā)家的付小銅先后出手方大碳素（600516）、潤達(dá)醫(yī)療（603108）、凌鋼股份（600231）、金種子酒（600199）等多家上市公司（非實(shí)控），2020年與2023年退出時(shí)多取得不錯(cuò)戰(zhàn)績。

回到此次重倉高新區(qū)“綜合體”的和璟置業(yè)，自持“重資產(chǎn)”就此新添一例。對于后續(xù)開發(fā)及收益回報(bào)，我們將長期保持關(guān)注。