學(xué)區(qū)房交易旺季來臨，剛需買家撐起北京樓市“小陽春”

2026年開春，北京二手房市場呈現(xiàn)出一幅“暖意融融”的景象。

從國家統(tǒng)計(jì)局公布的房價(jià)數(shù)據(jù)，到一線中介門店的成交量，再到官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，多重信號似乎都指向同一個(gè)現(xiàn)象：溫吞許久的北京樓市，正在迎來一場久違的“小陽春”。

數(shù)據(jù)顯示，2026年前兩個(gè)月，北京二手住宅網(wǎng)簽規(guī)模超2.3萬套，高出近十年1～2月平均網(wǎng)簽規(guī)模（2.1萬套）兩千余套。而3月份截至22日，北京二手住宅網(wǎng)簽量已達(dá)12182套，超過2月份全月的8130套。

這波復(fù)蘇浪潮，究竟是全面回暖的起點(diǎn)，還是政策和價(jià)格作用下的季節(jié)性反彈？在“量價(jià)齊升”的表象之下，北京樓市“小陽春”熱度依然需要時(shí)間考驗(yàn)。

“最近成交特別活躍”

“小區(qū)最近成交量比較多，價(jià)格也比過年前稍高了點(diǎn)。”

趙楊（化名）主要做北京市西城區(qū)的學(xué)區(qū)房交易，早在今年1月份，他便觀察到北京二手房市場有回溫跡象。以西城區(qū)某主打小戶型、低總價(jià)學(xué)區(qū)房的小區(qū)來說，年初該小區(qū)已悄然出現(xiàn)成交放量、小戶型成交價(jià)微幅上漲的情況。

當(dāng)時(shí)他表示，“學(xué)區(qū)房”對樓市政策的反應(yīng)比較明顯，上述小區(qū)交易比較頻繁，價(jià)格也較為敏感。到今年3月，該小區(qū)的成交熱度依舊，據(jù)其出示的房源成交表，截至23日該小區(qū)已成交23套房源，價(jià)格從205萬元到383萬元不等。

購房者入手速度加快，在這23套已成交的二手房中，有房源成交周期只有2天。價(jià)格端也在繼續(xù)企穩(wěn)，趙楊表示，小區(qū)部分開間戶型較年前進(jìn)一步提價(jià)十萬左右。

從事房產(chǎn)交易超十年，在趙楊看來，最近二手房尤其是學(xué)區(qū)房成交回溫，一方面因?yàn)榇饲氨本┏雠_一系列樓市政策，購房者覺得“出手”的時(shí)間到了；另一方面，歷年來5月份之前都是“上學(xué)季”，對有學(xué)區(qū)需求的群體來說最近是交易窗口期。

在北京二手房市場，上述情況并非孤例。這個(gè)春天，樓市溫度似乎真的升起來了。

官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也給出了印證。2026年前兩個(gè)月，北京二手住宅網(wǎng)簽量突破2.3萬套，較近10年同期平均網(wǎng)簽數(shù)據(jù)高出2000余套。進(jìn)入傳統(tǒng)樓市旺季3月，市場熱度進(jìn)一步提升，截至3月22日，北京二手住宅網(wǎng)簽量已經(jīng)達(dá)到12182套。

成交量回升之外，一個(gè)更重要的信號是：北京二手房的價(jià)格開始企穩(wěn)了。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，二手房價(jià)格環(huán)比止跌城市數(shù)量增至4個(gè)。其中，北京新房環(huán)比上漲0.2%，二手房上漲0.3%，是70個(gè)大中城市中唯二新房和二手房都上漲的城市，另外一個(gè)則是上海。

北京鏈家此前數(shù)據(jù)也顯示，今年以來，北京全市二手住房套均總價(jià)上漲近10萬元，1月～2月漲幅近2.4%。剔除交易結(jié)構(gòu)影響后，二手房價(jià)格指數(shù)上行亦接近2%。

丁祖昱評樓市表示，從北京銷售價(jià)格分類指數(shù)來看，北京一二手房房價(jià)上漲呈現(xiàn)不同結(jié)構(gòu)，新房主要集中在144平方米的改善房源，二手房中90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上分別上漲0.3%、0.2%、0.4%，呈現(xiàn)出“全線上漲”的特征。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴第一財(cái)經(jīng)，近年來二手房市場通常在春節(jié)后的3月，迎來一波“小陽春”行情。一方面，政策的疊加效應(yīng)對需求形成提振；另一方面，二手房價(jià)格調(diào)整到位，也促使剛需逐步入市。在上述因素的共同作用下，二手房市場每年都會出現(xiàn)一輪明顯的上漲行情。

但與過往相比，今年“小陽春”的不同之處是：價(jià)格端出現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”的跡象。郭毅認(rèn)為，這主要因?yàn)閽炫品吭戳砍霈F(xiàn)變化。去年3月，北京二手房掛牌房源量仍處于歷史高位，約17萬至18萬套，而目前已回落至14萬套以上。

而新掛牌的部分房源，受到市場活躍度的帶動，業(yè)主在定價(jià)上預(yù)期較高，因此新房源的上市，可能進(jìn)一步推動二手房價(jià)格企穩(wěn)。

剛需群體密集入場

月網(wǎng)簽量突破萬套大關(guān)背后，北京二手房都是誰在買？

丁祖昱評樓市表示，300萬總價(jià)以下的二手房，是北京二手房成交的主力，整體占比在70%左右。其中，北京200萬總價(jià)以下的二手房成交占比更是持續(xù)上升，已從2025年1月的48.67%上升至2026年2月的59.49%，漲幅超10個(gè)百分點(diǎn)。

這意味著，北京二手房市場的成交主力，依然是較低總價(jià)的剛需群體。

方正證券研究所表示，2025年底至2026年初，京滬先后出臺精準(zhǔn)寬松政策：北京實(shí)施五環(huán)內(nèi)外分區(qū)施策，大幅放寬非京籍社保繳納年限，同時(shí)優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)，直接降低了剛需房源的首付比例和交易稅費(fèi)。政策經(jīng)過1～2個(gè)月傳導(dǎo)，形成積壓需求的集中釋放。

相較于新房，二手房的供給也更匹配剛需群體的訴求。方正證券表示，當(dāng)前入市的主力剛需群體，核心購房訴求是“通勤便利、配套成熟、所見即所得、總價(jià)可控”，而新房供給總價(jià)偏高。此外，二手房交易周期更短，能快速滿足落戶、子女上學(xué)的剛性需求。

58安居客研究院也稱，北京本輪樓市新政前，房地產(chǎn)市場觀望情緒濃厚。新政發(fā)布當(dāng)周（2025年12月21日～27日），北京新房、二手房找房熱度即刻回升。春節(jié)后隨著線下售樓處、中介門店復(fù)工，找房熱度快速反彈，二手房反彈力度更是顯著高于新房。

該研究院表示，新政放寬的購房資格、優(yōu)化的信貸政策，對二手房市場適配性更高，交易流程靈活能更快承接剛需與改善需求，而新房受推盤節(jié)奏、房源供應(yīng)限制，熱度提升相對平緩，且其熱度轉(zhuǎn)化更依賴房企線下營銷動作配合。

樓市新政釋放出了剛需購買力，價(jià)格調(diào)整到位也是二手房熱度回升的重要原因。

丁祖昱評樓市認(rèn)為，雖然2026年2月北京二手房成交均價(jià)較1月有所上漲，但2025年1月至今整體已下跌約8%，因此可能出現(xiàn)二手房“以價(jià)換量”的情況。2026年2月北京二手房價(jià)格環(huán)比上漲，更多是“超跌后”的反彈行情。

在剛需進(jìn)場、價(jià)格企穩(wěn)的基本面下，北京這輪“小陽春”行情能持續(xù)多久？

郭毅告訴第一財(cái)經(jīng)，這一輪“小陽春”行情能否持續(xù)，關(guān)鍵取決于掛牌房源量的變化趨勢。在北京市場上行周期中，二手房掛牌房源量通常在8萬至10萬套之間。若掛牌量回落至12萬套以內(nèi)，則市場熱度有望維持，價(jià)格也將由局部回升逐步走向全面穩(wěn)定。若進(jìn)一步降至10萬套以內(nèi)，房價(jià)止跌上揚(yáng)的信號將更為明確。

“從目前情況來看，二手房市場仍處于博弈狀態(tài)。”郭毅認(rèn)為。在供需關(guān)系方面，雖然賣方議價(jià)空間有所收窄，但仍需作出一定價(jià)格讓步才能實(shí)現(xiàn)較快的成交。在博弈尚未結(jié)束、市場仍未完全轉(zhuǎn)向賣方主導(dǎo)的情況下，“小陽春”的持續(xù)性尚需觀察。

北京鏈家認(rèn)為，一季度北京房山、順義、昌平、大興等平原多點(diǎn)地區(qū)和副中心市場，二手房量價(jià)表現(xiàn)較為活躍，上述片區(qū)住房以高性價(jià)比住房為主，較為契合當(dāng)前剛需群體活躍的市場特征。依據(jù)既往規(guī)律，預(yù)計(jì)進(jìn)入二季度后，交易熱度將逐步向主城區(qū)傳導(dǎo)。

也有觀點(diǎn)將北京樓市回溫，看作全國范圍“小陽春”行情的信號。丁祖昱評樓市表示，整個(gè)房地產(chǎn)市場至今已調(diào)整4年，不少城市和板塊都出現(xiàn)“超跌”現(xiàn)象，隨著北京、上海等地市場修復(fù)，未來其他城市也將出現(xiàn)一波修復(fù)，全國范圍的“小陽春”行情可期。

(本文來自第一財(cái)經(jīng))

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