深耕郊區，上海本土國企太難了！

隨著“滬七條”重磅落地，上海樓市的結構性分化被瞬間放大。

新政把外環內的限購門檻砍到最低，核心區需求被精準激活，而外環外并沒有切實的門檻降低，徹底淪為新政紅利的“旁觀者”。

市場的冷淡也給出回應。

上海今年入市的30+新房項目，僅懷山望1盤觸發積分，日光盤更是寥寥，與去年同期相差甚遠。

圖源：樂財聚

讓炸天團倍感意外的是，房企也并沒有借新政加速推新。

原因無非兩點：一是忙著清庫存，去年滯銷的房子還沒賣完，不少“新政銷售大捷”海報都靠庫存撐大旗；二是土儲告急，多家房企收縮拿地，新增房源供應自然難有突破。

在炸天團看來，“滬七條”像一面鏡子，照出上海樓市的真實底色：核心區在回暖，遠郊市場卻在高庫存中掙扎。

圖源：網上房地產

這困境，對于當年為城市發展托底、高位拿地的遠郊國企而言，尤為致命。褪去國企光環，它們只能八仙過海，開啟轟轟烈烈的“自救大戰”。

炸天團梳理了幾個典型案例，今天就帶大家一同拆解，看這些郊區國企如何破局突圍。

01

上實集團：遠郊折戟，果斷回歸主城區

3月13日，上海首輪土拍落下帷幕，上實城開以26.75億元底價拿下徐匯長橋地塊，時隔許久重返公開土拍，釋放出戰略轉向信號。

該地塊為原大華醫院舊址，出讓面積2.76公頃，容積率 2.0，商業占比不低于25%，計劃打造地鐵上蓋小型綜合體。

長橋地塊示意圖

上實城開曾表示，將堅持審慎拿地、嚴控節奏、擇機補儲的策略。此次落子徐匯，無疑正是其聚焦上海核心區、回歸安全區位的直接體現。

回歸原因卻是上實系在遠郊市場的全線低迷。

作為上海實業(集團)有限公司旗下核心地產平臺，上實城開為代表的一眾子公司項目，如臨港的上實聽海、青浦朱家角的上實海上灣、崇明的上實和風院去化都很差。

上實聽海效果圖

單個項目失利尚可歸因于操盤，多項目連續潰敗，只能說明戰略與選址出現系統性偏差。

上實痛定思痛、調整策略：放棄盲目擴張，收縮回主城區。

對如今的上實而言，拿對地只是第一步，造好房才是真正的考驗。

02

奉發集團：1200套庫存壓頂，以舊換新破局

五大新城有這樣一家國企，手握大量土地儲備，曾雄心勃勃布局住宅項目，現實卻被超 1200套滯銷房源裹挾——

它就是奉賢區屬投控型國企的奉發集團。

奉發集團號稱是奉賢的“大地主”，集“融、投、建、管、運”于一體，深度參與區域地標的建設，積累了深厚的本土資源與口碑。

但前些年的激進拿地，在下行期遭受沉重一擊：

奉發賢薈悅邸、奉發云境PRO、奉發左岸晶邸和右岸晶邸、奉發云邸累計積壓房源超1200套，且多為去化難度逐年遞增的老盤，越拖越難賣。

比滯銷更致命的，是品質短板進一步加劇了自救難度。

這兩年本是奉發的交付大年，但多個項目在預看房及交付后被業主吐槽：公區減配、墻面空鼓、地庫發霉、滲漏痕跡明顯……宣傳的“精工”落地都成了“將就”。

反映在業績上，奉發集團2025年債券中期報告顯示房地產業務毛利率已跌至-14.41%，持續侵蝕整體盈利能力。

房子賣不動、利潤變負數、交付壓力大，“以舊換新”便是奉發集團打出的首張破局牌。

集團計劃收購50套奉賢指定區域的二手房，由鏈家進行市場價評估定價，購房者出售二手房后，所得款項需定向置換旗下新房。

此舉既瞄準了奉賢老城區二手房流動性不足的痛點，也試圖通過資金閉環，定向消化庫存，同時履行國企社會責任。

從反饋來看，該模式收獲了一定關注度，50組家庭完成登記，也走進了貝港新村、育秀新村等31個老舊社區。

但50套的置換額度面對1200套的庫存大山，終究是杯水車薪，更無法解決產品競爭力不足的根本矛盾。

奉發集團也在尋求其他維度的突破。

包括在年初的工作總結會上，集團高層定下“死命令”，提出要“聚焦攻堅房產去化”。還有籌備已久的首個4.0院墅作品——上海之魚1號院即將亮相，試圖以產品升級撬動本地改善客群。

上海之魚1號院效果圖

對奉發而言，以舊換新只是破局的起點，絕非終點。去庫存這一仗，只能贏，不能退。

03

青浦新城發展：靠“房票+低密”雙線突圍

青浦這邊，深耕二十余年的區屬國企——上海青浦新城發展（集團）有限公司，同樣去化壓力巨大。

旗下首個商品房項目盛青云錦自2023年開盤以來去化緩慢，面對印象青城的降價和時光新澍的升級，目前仍有500多套房源沒賣出去。

今年年底交付在即，幾乎“賣成了準現房”。

盛青云錦效果圖，僅供參考

集團正在試圖對接青浦本地“房票超市”，希望借助政策與渠道幫扶，鎖定拆遷安置客群以消化存量。

當然，青浦新城發展集團也并非全線承壓。

集團和中交城投合作開發的低密項目南廂觀寧府，1月首開僅37分鐘售罄，單批次銷售額突破5億元，成為開年“現象級紅盤”。

南廂觀寧府效果圖，僅供參考

這也為陷入困境的郊區國企，指明了一條自救路徑，那就是：合作開發、擁抱低密。

畢竟現在郊區的高層剛需產品內卷嚴重，而低密住宅憑借更純粹的居住體驗，依然保持著穩定的購買力。

炸天團認為，盡管低密宅地算不上扭轉行情的“救命稻草”，但至少給負重前行的郊區國企撕開了口子。

04

光明地產：換帥、裁部、縮編，只為“活下去”

光明地產的掙扎，更是老牌國企在地產寒冬中“斷腕求生”的真實寫照。

這家光明集團旗下的地產平臺，曾意氣風發布局全國，樓市下行期也陷入了項目滯銷、業績巨虧的泥潭。

它在臨港泥城板塊開發的光明星城，是個2022年入市的超級大盤，分三期開發，整體去化慘淡。

去年11月加推了324套，開盤至今只賣了不足5套房，去化近乎停滯。

光明星城實景圖

更棘手的是，項目所在的臨港泥城板塊本身就是“剛需絕緣體”，再加上商品房與動遷房價差翻倍，未來還要遭受一波沖擊。

就連2020年開盤的光明府金山也還沒賣完，光明地產在外地項目的表現也差強人意。

光明府金山實景圖

事實上，這些庫存早就淪為了吞噬資金的負累。

銷售頹勢直接導致光明地產業績“過山車式”崩塌。

上行期的2017年還能狂攬近20億元凈利潤，到2024年直接凈虧損近10億元，2025年更是預計巨虧26-37億元。

這一切，都是當年激進擴張、重倉非核心區域留下的苦果。

為活下去，光明地產率先啟動“止血”模式：

剝離倉儲物流等非核心業務，退出江浙等非深耕區域；2025年前三季度銷售費用大砍48.25%，管理費用下降16.99%，并推出“一盤一策” 的差異化營銷方式，但成效甚微。

真正的“斷腕”，發生在人事與架構層面。

2025年11月，郭強正式卸任總裁，光明老將王偉接棒董事長，隨即掀起架構風暴。

先是年底拆分合規風控部，又在年初撤銷投資發展部與商業管理部兩大核心部門，轉而新設戰略發展部，終結“拿地擴張”的舊時代。

與此同時，人員規模從高峰期的5000多人縮減至1300人。

王偉在新年致辭中直言，2026年是“轉型決勝之年”，必須背水一戰，回歸經營本質。

雖然背靠光明食品集團上百億的輸血，手握53億元現金，90多億市值在上市地產國企中也不算低，但持續為負的經營現金流和沉重的庫存包袱，光明地產的扭虧之路仍是舉步維艱。

05

行業寒冬已從民企蔓延至國央企，這既是洗牌，更是回歸。

當核心區虹吸效應加劇，國資背景早已不是御寒的“護身符”，購房者比任何時候都更看重品質與交付。

各種探索方法都只是止損，唯有沉下心打磨產品、守住交付底線，才能自救成功。

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