6.1萬/㎡跌到1.7萬/㎡，南京“學區(qū)”神盤怎么了？

“2021年，我花670萬在世茂外灘新城買了103㎡的兩房，現(xiàn)在掛牌205萬。”

“去年，朋友‘抄底’140㎡大戶型，沒想到今年虧了100萬。”

最近，南京鼓樓濱江世茂外灘新城的房價大跳水，引發(fā)大規(guī)模熱議。

2021年出現(xiàn)過近6.1萬/㎡成交的“天價”，2025年單價不到1.7萬/㎡也能成交。房價直接回到10年前，世茂外灘新城經(jīng)歷了什么？

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20多年前，世茂大手筆投資約百億元，在鼓樓濱江落子南京首個項目。

項目住宅組團分三期開發(fā)，一期為世茂濱江新城、二期為世茂外灘新城、三期為世茂璀璨濱江。

2005年，集超高層建筑+戶戶面江+八大世界風情園林等于一體的一期首開，精裝修均價1萬出頭。

而后的很多年，這個超大體量住區(qū)的新房均價一路跳漲到1.7萬、2.7萬、3.6萬……最后一次開盤定格在2019年7月，三期璀璨濱江加推20號樓，均價達3.8萬，很快賣光。

重點看世茂外灘新城在次新房市場的表現(xiàn)。

需要指出的是，由于體量大，競爭相對激烈；超高層，得房率不高等原因，在南京二手房價狂飆突進的時期，小區(qū)的實際成交并不出彩。

銳評君查閱了公開數(shù)據(jù)，2019年初至2020年5月，世茂外灘新城的二手房成交單價多在3.4-4.7萬/㎡之間，波動挺大。

轉(zhuǎn)折點，出現(xiàn)在2020年6月。

力人學校的一紙招生公告，將世茂外灘新城“升級”為搶手學區(qū)房。在當時，這所9年制的學校師資配置看點十足：

小學部由南京市力學小學主辦，力學小學校長李琳兼任小學部校長；中學部由南師附中樹人學校主辦，南師附中樹人學校校長孫小紅兼任中學部校長，小學部、初中部與力小本部、樹人本部實行一體化管理。

名校資源的強大能量，很快傳導到房價上。

世茂外灘新城的成交價，水漲船高。漸漸從5萬/㎡，躍升到5.3萬/㎡、5.5萬/㎡、5.7萬/㎡……甚至有部分業(yè)主覺得賣便宜了，不惜違約賠償。

到了2021年7月，小區(qū)一套105㎡的兩房以638萬總價成交，單價逼近6.1萬/㎡，創(chuàng)下鏈家平臺上的成交單價新高。

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“牛市”并沒持續(xù)太久。2022年底，5、600萬只能買到世茂外灘新城100㎡出頭兩房的瘋狂，逐漸消散。

跟隨大盤走勢，2023年下半年起，小區(qū)的二手房單價普遍回落到3字頭。

一路波動下行至2024年10月，世茂外灘新城的二手房成交單價，已來到2字頭。同樣是104㎡兩房，晚三年買竟能少掏300多萬，房價直接腰斬。

一方面是房價跌出性價比，另一方面是一線江景+力人學校+齊全生活配套，2025年世茂外灘新城迎來一波價跌量漲。

好好選房小程序的數(shù)據(jù)顯示，2025年世茂外灘新城的二手房成交套數(shù)最多，達104套（僅為鏈家平臺成交量）。

2025年9月，一套110㎡兩房以185萬總價成交，單價還不到1萬7，幾乎來到谷底，房價回到10年前。

翻開小區(qū)2013年底至今的價格走勢，更為直觀。

進入2026年，總價390萬已能買到世茂外灘新城181㎡大戶型，104㎡兩房的成交價基本在200萬以內(nèi)。

以至于，有買房人哭訴“2021年，我花670萬在世茂外灘新城買了103㎡的兩房，現(xiàn)在掛牌205萬”時，網(wǎng)友們紛紛安慰。

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好好選房大數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，南京二手房價的峰值時刻出現(xiàn)在2021年1月，當時的均價超3.6萬/㎡；低點時刻在2025年12月，成交均價1.63萬/㎡，整體房價回撤約51%。

差不多的時間周期里，世茂外灘新城的房價回撤，近60%（數(shù)據(jù)來源于好好選房，僅供參考）。

比整體大盤跌得還狠，這背后有哪些原因？

首先得厘清的事實是，造就世茂外灘新城天花板價的背景，是當時市場情緒高漲+鼓樓濱江板塊紅利+名校學區(qū)強預期+一線江景資源等，共同作用的結(jié)果。

對于買在低點、高價出手的賣家而言，他們實打?qū)嵆缘搅诵星榭耧j突進時期的紅利。

而選擇高位接盤的那批人，通常是被怕錯過、學區(qū)/保值等焦慮驅(qū)動，裹挾進場的群體，如今也受傷最深。

一方面，隨著時間的推移，小區(qū)產(chǎn)品本身的硬傷被放大。

世茂外灘新城最早一批交付的房源，至今房齡已有10年。無疑，超高層的產(chǎn)品設(shè)定，讓部分業(yè)主能在家將長江景致一覽無遺，可隨之伴隨的容積率高、居住密度大、得房率低、維護成本高等硬傷，也不容忽視。

在公開平臺，不少業(yè)主“吐槽”，當初沖著50多層的炫酷買的，可真住進去了，出行高峰期電梯一等就是10來分鐘，太耽誤事。

況且，下行的行情催生了迭代的好房子。在鼓樓濱江，以桃園金茂府、沁百合、龍湖亞倫G96等為代表的樓盤，漸漸成為市場主流。

另一方面，名校出成績，還需要更多的時間來沉淀。

力學小學+樹人初中9年一貫制學校的含金量固然有，但新學校的生源、成績等需要時間沉淀。當市場的狂熱褪去，家長們不再愿意為眼下還未達到的預期支付高昂溢價。

同時得注意，在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌和教育公平化政策等的共同作用下，南京學區(qū)房整體降溫。名校資源＞居住體驗的情況下，預算不用高到離譜，家長們就能買到“頂配”。

比如最近以83萬總價、近10萬/㎡的單價被“秒”的蘇州路迷你戶型，學區(qū)是瑯琊路小學+二十九中的頭部配置。

力學小學+二十九中施教區(qū)范圍內(nèi)的老破小漢口西路，2021年曾賣出超11萬/㎡的天價，如今2、300萬也能從容挑選。

整體來看，房價從6.1萬/㎡下跌到1.7萬/㎡，本質(zhì)上是世茂外灘新城尊重市場規(guī)律、回歸居住屬性的過程。

價值重估的當下，買房人反而更能掌握主動權(quán)。板塊兌現(xiàn)度高+潛力可期的學校+強于老破小的居住體驗，世茂外灘新城，正用不到200萬的友好門檻，包容幸福感更強的南京人。