名校+超新規(guī)也不靈？中鼎書(shū)院上城拿證7個(gè)月只賣(mài)掉66套！

進(jìn)了3月，廣州樓市確實(shí)有“小陽(yáng)春”的苗頭。

老黃埔這邊，熱度尤其高。

一方面是供貨量大，選擇多；另一方面，現(xiàn)在有娃要上學(xué)的家庭都清楚，想趕上今年9月開(kāi)學(xué)，3到4月就是最后的窗口期。

說(shuō)到老黃埔的教育大盤(pán)，中鼎書(shū)院上城是一個(gè)繞不開(kāi)的名字。

自帶九年一貫制公辦名校，讓它最近頻繁出現(xiàn)在各類(lèi)購(gòu)房攻略里。

來(lái)源：小紅書(shū)

特別是近期主推的三期珺翎府，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)和對(duì)外的發(fā)聲，均明確瞄準(zhǔn)老黃埔的頭部改善市場(chǎng)。

但是，把營(yíng)銷(xiāo)濾鏡摘掉，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)盤(pán)正面臨一場(chǎng)不輕松的市場(chǎng)考驗(yàn)。

拿證7個(gè)月，首批次去化約19.7%

中鼎書(shū)院上城，很多人并不陌生。

項(xiàng)目所在的橫沙舊改，早在2007年就啟動(dòng)了。

到現(xiàn)在，差不多接近20年。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃體量約265萬(wàn)㎡。在老黃埔舊改項(xiàng)目中，算得上體量不小的一塊。

項(xiàng)目共分為6期開(kāi)發(fā)，一期君和名城、二期珺合府均已交付收樓，目前在售的正是三期珺翎府。

客觀地說(shuō)，中鼎書(shū)院上城珺翎府手里拿的牌還不錯(cuò)：

地段和配套底子厚，屬于大沙地成熟商圈，“學(xué)鐵商”齊全。

配套黃埔區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，直升六中集團(tuán)黃埔軍校紀(jì)念中學(xué)（具體以教育局政策為準(zhǔn)）。

最能打的產(chǎn)品卡在新規(guī)政策分界點(diǎn)，大戶型做到超高使用率，全南向望湖景，園林交標(biāo)也做大幅升級(jí)。

不過(guò)，入市之后，但從公開(kāi)數(shù)據(jù)來(lái)看，整體銷(xiāo)售節(jié)奏確實(shí)不算特別快。

根據(jù)廣州市陽(yáng)光家緣公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)，中鼎三期珺翎花園于2025年8月取得預(yù)售證。

項(xiàng)目于2025年9月14日開(kāi)盤(pán)，首批推出住宅335套。

來(lái)源：陽(yáng)光家緣

截至2026年3月10日，即開(kāi)盤(pán)6個(gè)月后，若以首發(fā)預(yù)售證披露的335套貨量為基數(shù)，項(xiàng)目已售住宅66套，網(wǎng)簽去化率約為19.7%。

當(dāng)然，這只是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。實(shí)際成交節(jié)奏，可能會(huì)有時(shí)間差。

第三方測(cè)評(píng)量化短板：兩項(xiàng)核心指標(biāo)排位居尾

如果說(shuō)網(wǎng)簽去化展現(xiàn)了微觀的銷(xiāo)售現(xiàn)狀，那么權(quán)威第三方數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的綜合測(cè)評(píng)，則代表了行業(yè)與市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目的宏觀共識(shí)。

我們來(lái)看看權(quán)威房地產(chǎn)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)最新生成的“好房多維PK榜”。

這個(gè)榜單是基于區(qū)域、定位等維度篩選出競(jìng)品，通過(guò)AI算法結(jié)合行業(yè)20年沉淀客觀數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的多維度評(píng)分生成，無(wú)任何形式的人工干預(yù)。

在針對(duì)中鼎書(shū)院上城珺翎府及其周邊10個(gè)核心競(jìng)品（共計(jì)11個(gè)測(cè)評(píng)基數(shù)）的量化測(cè)評(píng)中，項(xiàng)目在部分維度的得分客觀上處于劣勢(shì)。

其中，市場(chǎng)口碑維度僅得分4.31分，生活配套維度得分4.07分。

兩項(xiàng)指標(biāo)在競(jìng)品排名中均位列第11名（處于墊底位置）；而價(jià)值潛力維度得分5.21分，排名倒數(shù)第三。

來(lái)源：克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)

測(cè)評(píng)表示，這一基于大數(shù)據(jù)的量化排名，側(cè)面印證項(xiàng)目在市場(chǎng)口碑上仍有待補(bǔ)齊的客觀空間。

來(lái)源：克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)

一二期現(xiàn)房流通，客觀上對(duì)三期形成“比價(jià)壓力”

拋開(kāi)外部的競(jìng)品不談，作為一個(gè)規(guī)劃分6期開(kāi)發(fā)的舊改巨無(wú)霸，中鼎書(shū)院上城內(nèi)部目前已形成一個(gè)高度透明的價(jià)格參照系。

目前項(xiàng)目一、二期均已交樓，其成熟的二手與現(xiàn)房?jī)r(jià)格，為購(gòu)房者提供一個(gè)比價(jià)錨點(diǎn)：

一期君和名城，緊鄰5、7號(hào)線大沙東站。

貝殼顯示，目前二手掛盤(pán)約20套，今年成交的2套房源，實(shí)際成交價(jià)分別為2.3萬(wàn)/㎡、2.5萬(wàn)/㎡。（價(jià)格僅供參考，具體以實(shí)際為準(zhǔn)）

來(lái)源：貝殼

二期珺合府，主打下樓就是黃埔實(shí)驗(yàn)小學(xué)和軍校中學(xué)。現(xiàn)在一手現(xiàn)房建面約87㎡的三房，舊規(guī)產(chǎn)品，總價(jià)330萬(wàn)起。（價(jià)格僅供參考，具體以實(shí)際為準(zhǔn)）。
去年，二手房成交價(jià)也就穩(wěn)在3.4萬(wàn)/㎡。（價(jià)格僅供參考，具體以實(shí)際為準(zhǔn)）

來(lái)源：貝殼

再看看三期珺翎府，主打新規(guī)改善，單價(jià)3.7萬(wàn)/㎡起。（價(jià)格僅供參考，具體以實(shí)際為準(zhǔn)）

樂(lè)居在售樓部了解到目前各戶型總價(jià)區(qū)間（價(jià)格僅供參考，具體以實(shí)際為準(zhǔn)）。

建面約107㎡四房?jī)尚l(wèi)：約398-435萬(wàn)

建面約128㎡四房?jī)尚l(wèi)：約470-520萬(wàn)

建面約143㎡四房?jī)尚l(wèi)：約550-590萬(wàn)

建面約142㎡四房?jī)尚l(wèi)：約580-610萬(wàn)

建面約181㎡4+1房三衛(wèi)：約712-775萬(wàn)

另外，據(jù)了解，目前建面約127㎡、142㎡、143㎡、181㎡這些主力改善戶型，都還有不少好的樓層可以選擇。

而且首推的3號(hào)樓和4號(hào)樓是高達(dá)45、46層的超高層，預(yù)計(jì)交付時(shí)間排到了2027年8月。

這對(duì)購(gòu)房者就是非常現(xiàn)實(shí)的選擇題了，在同一個(gè)大社區(qū)里，你是愿意買(mǎi)2.8-3.4萬(wàn)/㎡即買(mǎi)即住的現(xiàn)樓？

還是愿意頂著“不議價(jià)”的口號(hào)，花超3.7萬(wàn)/㎡的溢價(jià)（價(jià)格僅供參考，具體以實(shí)際為準(zhǔn)），去等一年半以后的超高層期房？

三期珺翎府在建實(shí)景圖

別光盯著“得房率”，這幾個(gè)細(xì)節(jié)值得關(guān)注

回歸到產(chǎn)品本身，中鼎三期超110%的新規(guī)使用率和大戶型改善定位，確實(shí)是其在老黃埔紅海中突圍的利器，主打也是湖景。

不過(guò)，因?yàn)樗跇菞澆煌坝^價(jià)值差距很大。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，建面約107㎡完全沒(méi)有望湖視野，臨港灣北路；

建面約128㎡在T1樓棟，望湖視線被部分遮擋；建面約143㎡有一線望湖的位置，但不是南北通；

建面約181㎡在T2邊套，南北通+望湖視線最好。

咱們?cè)賮?lái)看看這幾個(gè)主力戶型的亮點(diǎn)和客觀存在的物理取舍。

建面約107㎡戶型，空間靈活性不錯(cuò)，如果把緊挨著客廳的書(shū)房打通，客餐廳加上廚房能形成一個(gè)非常大氣的完整方廳。

建面約107㎡戶型樣板間

不過(guò)，多功能房的尺寸偏緊湊。更關(guān)鍵的是，這個(gè)戶型位于靠外側(cè)港灣北路路的梯腿，完全沒(méi)有湖景視野，日常大概率還要面臨一定的街道噪音。

建面約107㎡戶型樣板間

另外，港灣北路對(duì)面就是將開(kāi)發(fā)的5期組圖，目前還在拆遷，未來(lái)周邊都會(huì)有施工嘈雜粉塵影響。

建面約128㎡戶型，這是三期賣(mài)得最多的面積段，性?xún)r(jià)比相對(duì)最高。

南北通透，而且靜區(qū)一主兩次臥的進(jìn)深都很足，實(shí)用性強(qiáng)。

作為超高層建筑，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)承重約束，主臥的轉(zhuǎn)角飄窗沒(méi)法做到滿飄，而且入戶開(kāi)門(mén)正對(duì)主臥門(mén)。

建面約128㎡戶型圖

建面約143㎡戶型，南向的三個(gè)臥室進(jìn)深非常充足，居住舒適度有保障。

但面積一大，戶型進(jìn)深就跟著變長(zhǎng)，最直接的后果是：餐廳位置會(huì)偏暗。

建面約143㎡樣板間

建面約181㎡戶型，為沖刺大幾百萬(wàn)的豪宅產(chǎn)品，長(zhǎng)面寬、南北通透，加上獨(dú)梯入戶，排面確實(shí)拉滿了。

豪宅最講究細(xì)節(jié)，但項(xiàng)目的細(xì)節(jié)處理不應(yīng)該這么粗糙。

衛(wèi)生間的馬桶區(qū)、淋浴區(qū)、管井，緊貼著主臥床頭布置，隔音和居住體驗(yàn)都會(huì)受影響。

建面約181㎡戶型

另外，同樣存在入戶直對(duì)主臥的格局問(wèn)題，豪宅更應(yīng)該注重私密感，這里沒(méi)做到。

置業(yè)舊改大城，必須面對(duì)的長(zhǎng)線周期

現(xiàn)在的老黃埔，基本都是央企國(guó)企的天下（像保利、中建、越秀、廣州地鐵）。

中鼎作為本土民營(yíng)房企，操盤(pán)這個(gè)265萬(wàn)㎡的巨無(wú)霸舊改，確實(shí)不容易。

但大家要知道，這個(gè)盤(pán)從2007年啟動(dòng)到現(xiàn)在快20年了，才建到第三期。

規(guī)劃一共有6期，也就是說(shuō)，還有整整一半沒(méi)動(dòng)工。

不管你是買(mǎi)一二期還是三期，未來(lái)十幾年，大概率都要和后續(xù)地塊的拆遷、施工隊(duì)做鄰居。

來(lái)源：小紅書(shū)

另外，咱們打開(kāi)地圖縮小看一眼，項(xiàng)目直線距離廣州石化大概2.7公里，離廣汽本田大概1.2公里。（數(shù)據(jù)來(lái)源：百度地圖）

雖然老黃埔多少都有這個(gè)問(wèn)題，但對(duì)于想花大幾百萬(wàn)買(mǎi)改善大平層的朋友來(lái)說(shuō)，這也是置業(yè)前必須考慮的現(xiàn)實(shí)。

最后，說(shuō)說(shuō)老黃埔這個(gè)大盤(pán)子。

根據(jù)金牌案場(chǎng)數(shù)字戰(zhàn)隊(duì)決策專(zhuān)家生成報(bào)告顯示，截至2026年2月，黃埔區(qū)新房庫(kù)存22655套，去化周期33.2個(gè)月，是合理上限的將近3倍。

來(lái)源：金牌案場(chǎng)數(shù)字戰(zhàn)隊(duì)決策專(zhuān)家

板塊在售項(xiàng)目超過(guò)10個(gè)，未來(lái)方洲、中建海絲城、富頤華庭、黃埔潤(rùn)府、瓏岄上城、保利中央公館、黃埔未來(lái)城……

大部分成交價(jià)集中在3.8萬(wàn)-4.5萬(wàn)元/㎡（價(jià)格僅供參考，具體以實(shí)際為準(zhǔn)）。

更值得注意的是，近日廣州地鐵地產(chǎn)剛完成魚(yú)珠車(chē)輛段一期地塊備案，并納入黃埔區(qū)今年供地計(jì)劃。

作為緊鄰天河金融城和魚(yú)珠灣總部集聚區(qū)的“學(xué)鐵商”大盤(pán)，其主體用地容積率低至罕見(jiàn)的1.9，大概率會(huì)打造剛改、改善的產(chǎn)品。

總的來(lái)說(shuō)，名校、高得房率、湖景，中鼎書(shū)院上城珺翎府的牌面擺在那里。

但在庫(kù)存高企、競(jìng)品林立、內(nèi)部?jī)r(jià)格內(nèi)耗、開(kāi)發(fā)周期超長(zhǎng)的多重壓力下，如何破局，值得繼續(xù)觀察。

市場(chǎng)不說(shuō)謊，最終的答案，還是得由真金白銀投票的買(mǎi)家來(lái)給。