北京
文：澤平宏觀團隊
現在網上關于房價的觀點，兩極分化，有人說房地產徹底沒戲了，再也漲不起來了；也有人信誓旦旦說，今年房價就會暴漲，勸你現在趕緊抄底。
但我要告訴你，這兩種說法都錯了。
十多年前，我提出過一個房地產行業、金融行業廣泛采用的標準分析框架：房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。2015年我根據這個分析框架預測，“一線房價翻一倍”，隨后房價大漲，被評為十大商業經典預測。后來我在2020年預測“房價將會出現歷史性大頂”，后房地產時代到來，隨后房地產市場出現深度調整。
那么，未來房價還會不會漲？房子還能不能買？我將幫你看清未來房價走勢，以及背后的真相。
首先，房子真的已經過剩了嗎？
總體看，中國城鎮住房從嚴重短缺轉向總體平衡。1978年，全國城鎮住房大概只有3100萬套，而今天，已超過3.7億套。套戶比也從0.8升到了1.07，從短缺時代的不夠住，變成了總量平衡的基本“夠住”。
但請注意，這個平衡是有問題，它是靜態的，不是動態的，是總量的，不是結構的。2023年，一線城市比如北京、上海，套戶比只有1.01，住房仍然緊張；而部分三四線城市已經達到1.12，明顯過剩。更關鍵的是，很多城市的老房子占比高、戶型差，大家真正想要的改善型“好房子”，依然稀缺。
究竟什么決定房價走勢？
房地產長期看人口。過去20多年，是我國房地產的黃金時代。因為1962-1976年是我國人口出生高峰，平均每對夫婦生5個孩子，這些“嬰兒潮”人口在過去20多年正好結婚生子，是這段時期的買房主力。他們趕上了改革開放、全球化、城鎮化加速、貨幣寬松的時代紅利，成為推動房價上漲的主力。
但今天，這個基本盤變了。我國的勞動年齡人口總規模在2013年觸頂，從那以后，一路下降，從10億人降到了9.6億，勞動年齡人口在總人口中的占比從74.5%掉到了68.3%，預計到2050年降到約58%。2024年我國城鎮化率達到67%，從農村往城鎮轉移人口接近尾聲。
同時，老齡化進一步加劇，2024年65歲及以上老年人口占比上升到15.6%，預計到2032年前后進入超20%的超級老齡化社會。更嚴峻的是2024年，總和生育率已經跌到1.0左右，遠低于維持人口正常更替所需要的2.1水平。
這意味著，靠人口增長推高房價的時代，已經結束了。
既然人口總數在下降，那房地產是不是就徹底沒戲了？
不是。因為人雖然在變少，但“人口持續向都市圈城市群集中”。美國、日本、韓國等發達國家在城鎮化后期，都出現了這個現象。
中國也一樣，人口逐步往都市圈城市群遷移，比如2021-2024年，深圳常住人口年均增長10萬人；杭州年均增長14萬人，而東北、西北以及很多低能級城市，人口在持續流出。未來不是所有城市房價“普漲”，而是20%人口流入的一二線城市未來還有新增購房需求，房價可能會漲；而80%人口流出的低能級城市，未來沒有新增購房需求，不僅房價可能不漲，甚至還會長期下跌。
所以，基本結論是：中國房地產大開發時代已經落幕，房價普漲時代結束。我們正在進入存量時代，未來房價主要特征是區域大分化。一線和強二線城市的核心區域，因人口流入、有產業、有需求，房價有望逐步企穩。而大多數三四線城市，人口流出、老齡化加劇、庫存高，將面臨有價無市和長期去庫存。
所以，如果你問房價還會不會漲，不如問，哪里還有機會？何時有機會？
9日晚，我將和大家聊聊新趨勢。
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