中國奧園旗下香港物業被債權人強制接管，債務困局雪上加霜！

2026年2月27日，中國奧園集團股份有限公司發布公告，確認旗下位于香港新界葵涌市地段第46號的奧創中心已被債權人正式強制接管，而且接管程序不可暫緩。

換言之，中國奧園已完全喪失對該物業的控制權。

奧創中心是中國奧園在香港的首個活化工廈項目。所謂活化工廈，是香港政府允許舊工業大廈業主免補地價，將整幢工廈改造為寫字樓、工作室等其他用途的項目。

該物業共12層，包含2層停車場，總建筑面積約10900平方米，位于香港葵涌市地段第46號，由中國奧園在2019年通過旗下間接全資香港SPV公司收購所得。

當時為收購該物業，作為收購主體的SPV公司向恒生銀行申請按揭貸款，以奧創中心作為抵押，同時由中國奧園提供連帶擔保，承擔兜底責任。該筆貸款初始本金約5.39億港元，截至2026年2月，應計利息約1.21億港元，本息合計達6.6億港元。

奧園的債務危機始于2022年1月，當時宣布暫停支付10.88億美元境外債務，正式陷入債務爆雷。受此影響，其在恒生銀行的該筆按揭貸款觸發交叉違約條款，隨即進入逾期狀態，此后一直未能償還。

2023年7月，中國奧園公布境外債務重組方案，涉及債務總規模約61億美元，本息合計約73億美元，涵蓋12筆美元債、銀團貸款、雙邊貸款、私募債及部分由中國奧園擔保的境內債務。該方案于2024年1月獲得香港法院批準并正式生效，一定程度上緩解了境外債務壓力。

與境外債務重組落地不同，奧園境內債務重組仍在推進中，尚未形成最終方案。截至2026年1月31日，其境內逾期未清償本金約419.67億元人民幣，未決訴訟涉訴金額達693.17億元，其中融資類訴訟金額584.62億元；此外，奧園還有172條失信被執行人記錄，涉及金額43.74億元，境內債務壓力依然巨大。

值得注意的是，奧園旗下曾有一家物管上市公司“奧園健康”，也被母公司“坑了”，就像中國恒大“坑”恒大物業那樣。

該公司于2015年從中國奧園分拆成立，主要承接奧園旗下所有物業及商業運營業務，2019年3月獨立上市。

2021年1月1日～2022年3月31日期間，奧園健康通過147宗關聯交易，向中國奧園注入約33億元資金。其中118筆交易未經過奧園健康董事會批準，均由時任董事會主席、行政總裁、非執行董事郭梓寧單獨決策。

該事件引發港交所調查，兩家公司共15名高管被公開譴責，中國奧園董事會更是被股東會一鍋端地撤銷了。（詳見又一個恒大物業？中國奧園挪用物管上市子公司33億！）

2023年7月，具有廣州增城國資背景的南粵星橋基金收購了奧園健康29.9%股權，中國奧園退居第二大股東，喪失控制權。同年12月19日，奧園健康正式更名為星悅康旅，與中國奧園徹底切割。

回到恒生銀行的該筆按揭貸款，因該貸款以奧創中心為抵押，獨立于奧園此前的債務重組方案，未被納入重組范圍。中國奧園曾持續與恒生銀行協商貸款展期或重組事宜，但始終未能達成一致。

2026年1月22日，恒生銀行在該筆貸款項下指定的接管人周偉成發出通知，委任富事高咨詢的霍羲禹與周偉成本人為連帶接管人及管理人。富事高咨詢是全球知名商務咨詢公司，業務涵蓋糾紛處理、公司治理等領域，在行業內具有較高知名度。

1月23日，奧園收到接管通知后，隨即與相關方協商暫緩接管，但未能達成共識。

2026年2月27日，奧園發布公告確認，接管程序不會暫緩，正式生效。這標志著奧園徹底失去對香港奧創中心的掌控，而其境內外債務困局仍在持續，未來走出困境仍面臨諸多挑戰！