解除“三道紅線限制”，房地產(chǎn)大松綁

財聯(lián)社發(fā)布了重磅消息，他們從多位房企高管那邊得知，目前房地產(chǎn)公司已經(jīng)不需要上報“三道紅線”的指標(biāo)了。換句話說，雖然監(jiān)管沒有發(fā)明文規(guī)定，但是事實上這個限制房企融資的政策已經(jīng)被取消了。

所謂三道紅線，就是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%、凈負(fù)債率不高于100%、現(xiàn)金短債比不低于1.0倍。如果房企無法滿足這三點要求，那么融資就會被限制。

大家不要小看限制房企融資這件事，實際上巔峰期很多房企的負(fù)債率都在80%以上，完全靠借債過日子。

因為之前房價一直是上漲的，所以房企根本不愁房子賣不出去，因此對于他們來說，盡可能擴(kuò)大規(guī)模，造出更多的房子，就能賺更多錢。那時候房地產(chǎn)根本不像是制造業(yè)，更像是金融企業(yè)，因為產(chǎn)品（房子）根本不重要，能夠借到更多錢才是發(fā)展的關(guān)鍵。

所以那段時間，房企挖了很多銀行的人。給這么多錢只需要干一件事，運用自己的人脈關(guān)系去搞到更多貸款。不僅是業(yè)務(wù)員，很多高管都是金融出身的，比如最近暴雷的萬科，我就寫過很多次，走的也是金融路線，最后在房價下跌中暴雷。萬科暴雷的真實原因

2020年三道紅線出臺后，房企融資受限，可以說顛覆了整個行業(yè)的生態(tài)。那段時間房企融資規(guī)模大幅下降，并且融資成本也在提升。

所以說制定政策的都是高人，肯定都是在行業(yè)內(nèi)干了幾十年的人想出的政策，完全可以抓住問題的要害。因為我是金融出身，對金融也比較熟悉，所以我發(fā)現(xiàn)對金融行業(yè)的限制也是，一個政策直接對一個細(xì)分賽道產(chǎn)生重要影響。

當(dāng)年之所以出臺三道紅線，就是為了限制房企的無序發(fā)展。說白了，要讓房企重回制造業(yè)，而不是風(fēng)險巨大的金融業(yè)。房企應(yīng)該做的，應(yīng)該是想辦法做好產(chǎn)品（造出好房子），而不是借更多錢擴(kuò)大規(guī)模。重資產(chǎn)模式下，順風(fēng)期能賺得盆滿缽滿，但是一旦逆風(fēng)，很可能快速破產(chǎn)。

事實上，現(xiàn)在來看，幸好2020年就強制讓房企降低負(fù)債。要不然拖到2022年之后房地產(chǎn)全面下滑，那時候高負(fù)債房企死得更快。

當(dāng)然還有另外一個作用，就是由于國內(nèi)借不到錢（尤其是私企），所以很多房地產(chǎn)企業(yè)選擇去海外借錢。當(dāng)然現(xiàn)在行情不好就還不上了，這幾年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)商違約的美元債總計將近5000億美元，只歸還了9.17億美元的本金。如果這些錢都是國內(nèi)銀行借的，那又是一筆爛賬。

最后說回三道紅線，當(dāng)這個政策被解除后，房地產(chǎn)行業(yè)能夠反轉(zhuǎn)嗎？房價能夠觸底反彈嗎？

我覺得很難。

現(xiàn)在房價挺不住最根本的原因，在于泡沫太大，租金回報率太低。一線城市只有1.8%，二線城市普遍只有2.5%，這些租金回報率都是偏低的。至于三四線城市，根本沒有談租金回報率的必要，因為人口都是流出的，未來租金根本穩(wěn)不住。

按照國際成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗，一個國家的一線城市，租金回報率一定要過于本國的長期國債利率，最好高于當(dāng)?shù)氐姆抠J利率。

對于我們的一線城市來說，租金回報率一定要高于國內(nèi)的10年期國債利率（1.9%），最好高于房貸利率（3%）。當(dāng)然，考慮到目前我們房子的持有成本比較低（沒有房地產(chǎn)稅），所以租金回報率能夠稍微降低0.5%~1%，但是有個2%出頭的租金回報率是比較必要的。

但是很可惜，我們的一線城市的租金回報率只有1.8%，這個數(shù)字還是偏低的，這也是我判斷目前房價泡沫還未完全清除的原因。

目前我國只有一個城市房價實現(xiàn)了真正的企穩(wěn)回升，那就是香港。

在25年下半年的時候，香港租金回報率就超過了房貸利率。“巧合”的是，正好從那時候開始，香港房價開始上漲。

所以我教大家判斷房價是否到達(dá)底部的簡單方法：要不租金回報率超過貸款利率，要不租金重回上漲區(qū)間。

至于其他的政策，比如這次的解除三道紅線限制，比如放開一線限購，比如降低房子的首付比例，都是沒有作用的。

實際上，我認(rèn)為這次上面解除三道紅線的限制，其主要目的不是為了穩(wěn)住房價（他們也知道辦不到），更重要的目的其實是救房企，從而實現(xiàn)保交樓。

畢竟資金就是企業(yè)的生命線，現(xiàn)在就連萬科都頂不住了，就證明還有非常多的房企都處在破產(chǎn)邊緣。一旦房企破產(chǎn)數(shù)量不可控了（換句話說就是爛尾樓不可控了），那給社會和金融系統(tǒng)的穩(wěn)定帶來的麻煩是難以估量的。

如果讓我們來看政策的效果，那么現(xiàn)在一個直觀的結(jié)果就是，房價沒啥大的反應(yīng)，但是房地產(chǎn)股票倒是炒了一波。

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