謝逸楓：顫抖吧！2025年全國(guó)賣地收入大跌，連續(xù)兩年低于5萬(wàn)億元

文/謝逸楓

2026年1月30日，一份財(cái)政部門數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)賣地收入4.1518萬(wàn)億元，比2024年（4.8699萬(wàn)億元，同比下降16%）同比下降14.7%，跌幅收窄1.3%。毫無(wú)疑問(wèn)，全國(guó)賣地收入已經(jīng)連續(xù)2年跌破5萬(wàn)億元。

2020年全國(guó)賣地收入破7.7914萬(wàn)億元，到2021年全國(guó)賣地收入突破8.7051萬(wàn)億元，到2022年全國(guó)賣地收入跌破7萬(wàn)億元、2023年全國(guó)賣地收入跌破6萬(wàn)億元、2024年-2025年均跌破5萬(wàn)億元，賣地收入持續(xù)下降4年。

土地是財(cái)富之母，是一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家的最大原始財(cái)富。2022年全國(guó)賣地收入跌破7萬(wàn)億元，2023年跌破6萬(wàn)億元，2024年、2025年跌破5萬(wàn)億元。盡管全國(guó)賣地收入跌破5萬(wàn)億元，依然堪稱一部史詩(shī)級(jí)最成功的土地財(cái)政學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)。

2025年全國(guó)賣地收入大跌、跌幅創(chuàng)第二新低，歸根結(jié)底是暫停土地供應(yīng)的政策導(dǎo)致土地供應(yīng)下降，三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的融資收緊、房企債務(wù)和銷售低迷因素，無(wú)法支撐房企持續(xù)砸錢買地，土地流拍、低溢價(jià)、底價(jià)成交現(xiàn)象多。

2025年一般公共預(yù)算收入21.6045萬(wàn)億元，同比下降1.7%。一般公共預(yù)算支出28.7395萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1%。收入大于支出，意味著錢不夠花。財(cái)政赤字從2021年4.38萬(wàn)億元 、2022年5.69萬(wàn)億元、2023年5.78萬(wàn)億元、2024年6.49萬(wàn)億元。

2025年?5.66萬(wàn)億元?，較2024年增加1.6萬(wàn)億元。2025年財(cái)政赤字率按4%左右，比2024年提高了1%，新增政府債務(wù)規(guī)模是11.86萬(wàn)億元，比2024年增加了2.9萬(wàn)億元，這些都超過(guò)此前幾年的平均水平。

一般公共預(yù)算收支均未完成年初預(yù)算安排，收入端受到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷導(dǎo)致土地收入下降幅度擴(kuò)大、清理不規(guī)范退稅、部分行業(yè)增收增利壓力較大的影響，支出端受到地方投資動(dòng)能下降的拖累較大。

其一是按照筆者分析，2025年全國(guó)賣地收入4.1518萬(wàn)億元，同比下降14.7%。4.1518萬(wàn)億元占到2025年全國(guó)一般公共預(yù)算收入21.6045萬(wàn)億元的19.92%。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

4.1518萬(wàn)億元占到2025年全國(guó)地方一般公共預(yù)算收入的34%，2020年-2024年分別為84.03%、78.36%、61.43%、49.47%、40.83%、4.1518萬(wàn)億元占到2025年地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入的78.85%,2024年84.90%。

2025年全國(guó)賣地收入4.1518萬(wàn)億元占2025年地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入5.2648萬(wàn)億元的78.85%，說(shuō)明地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入里面，超過(guò)78%的收入來(lái)源于賣地收入，一定程度上反映出地方對(duì)土地財(cái)政的依賴性不減。

土地市場(chǎng)低迷對(duì)政府性基金預(yù)算收入構(gòu)成較大拖累，基金收入未完成年初預(yù)算安排。通過(guò)專項(xiàng)債以及結(jié)存限額持續(xù)補(bǔ)充地方政府綜合財(cái)力，對(duì)沖了土地收入的拖累，政府基金性支出雖然并未完成年初預(yù)算安排，較往年進(jìn)度的均值有所改善。

根據(jù)“土地依賴度”，即國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入除以地方一般公共預(yù)算收入，可以看出，地方政府對(duì)土地的依賴不斷下降。盡管2003年-2021年全國(guó)地方對(duì)土地財(cái)政依賴逐年增高，2021年后，出現(xiàn)連續(xù)3年下降，但是占比保持30%以上。

其二是按照財(cái)政的“四本賬”，包括一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算和社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算。簡(jiǎn)單概括，第一本賬是稅收的錢，第二本賬是賣地的錢，第三本賬是國(guó)企的錢，第四本賬是保命的錢。

2025年，地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入122082億元，增長(zhǎng)2.4%；全國(guó)政府性基金預(yù)算收入57704億元（其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入41518億元，下降14.7%），比2024年下降7%；全國(guó)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算收入8547億元，增長(zhǎng)25.8%。

基金預(yù)算支出相較收入較多，在超長(zhǎng)期特別國(guó)債、地方專項(xiàng)債券、金融機(jī)構(gòu)注資特別國(guó)債資金支持下，第二本賬收入大于支出0.67萬(wàn)億元。在嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量的前提下，后續(xù)土地財(cái)政對(duì)第二本賬的貢獻(xiàn)有望向新的均衡收斂。

第三本帳收入大于支出5900億元，有助于對(duì)第一、二本帳的補(bǔ)充。收入大幅增長(zhǎng)的主要原因在于國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算收入大幅增長(zhǎng)。國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算來(lái)看，主要涉及三大部分，即利潤(rùn)收入、股息紅利收入、上年結(jié)轉(zhuǎn)收入。

從支出口徑看，財(cái)政的四本賬比例基本為55%、23%、0.6%、21%。第一本賬的一般公共預(yù)算收入大頭是稅收收入，占比80%以上，一部分是非稅收入，占14%以上。稅收收入，大稅種分別是“國(guó)內(nèi)增值稅”和“企業(yè)所得稅”，合計(jì)占比60%。

第二本賬的收入重心是土地出讓收入，占府性基金收入的78.85%，地方占到94%，是絕對(duì)主力。第三本賬的收入主要來(lái)自非金融國(guó)企的利潤(rùn)上繳，占比60%以上。第四本賬是專項(xiàng)用于社保的收支預(yù)算，專款專用，只能調(diào)入不能調(diào)出。

從2025年土地出讓收入4.1518萬(wàn)億元占府性基金收入5.2648萬(wàn)億元的78.85%來(lái)看，對(duì)比2024年84.90%、2023年的86%，占比的增幅回落為6.05%、7.15%，說(shuō)明土地收入的下降影響占府性基金收入比例，也反映出地方財(cái)力的壓力。

其三是按照筆者分析，2025年全國(guó)賣地收入同比下降14.7%，創(chuàng)1987年有統(tǒng)計(jì)歷史以來(lái)第三大跌幅。2017年-2025年全國(guó)賣地收入分別增長(zhǎng)為40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%、下降16%、下降14.7%。

2025年全國(guó)賣地收入4.1518萬(wàn)億元，連續(xù)2年跌破5萬(wàn)億元。2017年-2025年全國(guó)賣地收入分別為52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元、48699億元、41518億元。

這是1987年9月8日以來(lái)，2020年、2021年賣地收入總金額連續(xù)二年破8萬(wàn)億元后，2022年首次跌破7萬(wàn)億元，2023年首次跌破6萬(wàn)億元、2024年、2025年跌破5萬(wàn)億元，意味著土地收入正式見(jiàn)頂，依然是地方財(cái)政收入最主要的來(lái)源。

2021年是全國(guó)土地財(cái)政收入總金額歷史最高紀(jì)錄的年份。2020年全國(guó)賣地收入8.4142萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%，到2021年全國(guó)賣地收入8.7051萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.5%，創(chuàng)下38年全國(guó)賣地收入歷史最高紀(jì)錄。

其四是按照筆者分析，2025年全國(guó)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入1.7726萬(wàn)億元（2020年-2024年分別為1.9694萬(wàn)億元、2.0793萬(wàn)億元、1.9216萬(wàn)億元、1.8538萬(wàn)億元、1.8537萬(wàn)億元），占全國(guó)稅收收入17.6363萬(wàn)億元的10.05%。

2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)住宅房產(chǎn)稅（上海、重慶）、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等建筑業(yè)稅收，占到全國(guó)總稅收入的20%以上。

說(shuō)明100塊收入里面，房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收貢獻(xiàn)20塊錢，意味著全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收總收入占到全國(guó)財(cái)政收入、地方財(cái)政收入、全國(guó)稅收的比例更高，對(duì)貢獻(xiàn)財(cái)政、收入更高，因此，房地產(chǎn)收入依然是重要的收入來(lái)源。

2025年全國(guó)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅4440億元，同比下降14.1%。房產(chǎn)稅5212億元，同比增長(zhǎng)10.8%。城鎮(zhèn)土地使用稅2551億元，同比增長(zhǎng)5.2%。土地增值稅4102億元，同比下降15.7%。耕地占用稅1421億元，同比增長(zhǎng)3.9%。

其五是按照筆者統(tǒng)計(jì)分析，2025年全國(guó)賣地收入4.1518萬(wàn)億元（2020年8.4142萬(wàn)億元、2021年8.7051萬(wàn)億元、2022年6.6854萬(wàn)億元、2023年5.7996萬(wàn)億元，2024年4.8699萬(wàn)億元）賣地收入自2021年之后，連續(xù)4年保持下降的趨勢(shì)。

2025年土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入1.7726萬(wàn)億元。2020年1.9694萬(wàn)億元、2021年2.0793萬(wàn)億元、2022年1.9216萬(wàn)億元、2023年1.8538萬(wàn)億元、2024年1.8537萬(wàn)億元，土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入自2021年之后，連續(xù)4年下降。

2025年房地產(chǎn)總收入（全國(guó)賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入）5.9244萬(wàn)億元，對(duì)比2024年收入大跌。2020年10.3836萬(wàn)億元、2021年10.7844萬(wàn)億元、2022年8.6070萬(wàn)億元、2023年7.6531萬(wàn)億元、2024年6.7236萬(wàn)億元。

2025年全國(guó)房地產(chǎn)總收入5.9244萬(wàn)億元，占2025年全國(guó)一般公共預(yù)算收入21.6045萬(wàn)億元的27.42%。2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，說(shuō)明占全國(guó)一般公共預(yù)算收入比例下降。

2025年全國(guó)房地產(chǎn)總收入5.9244萬(wàn)億元，占2025年地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入12.2082萬(wàn)億元的48.52%。2020年103.7%、2021年97.08%、2022年79.09%、2023年65.28%、2024年56.37%，占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入比例下降。

2025年全國(guó)房地產(chǎn)總收入5.9244萬(wàn)億元，占2025年全國(guó)稅收收入17.6363萬(wàn)億元的33.59%。2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，說(shuō)明占全國(guó)稅收收入比例下降。

其六是2025年房地產(chǎn)的總收入占到2025年地方財(cái)政總收入48.52%。按照筆者的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2025年全國(guó)房地產(chǎn)總收入5.9244萬(wàn)億元，這是1987年9月8日以來(lái)房地產(chǎn)總收入第六高，前四次為2020年、2021年、2022年、2023年、2024年。

如加上六項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收、建筑業(yè)稅收，十一項(xiàng)的稅收收入2萬(wàn)億元，加上全國(guó)賣地收入4.1518萬(wàn)億元，2025年房地產(chǎn)總收入達(dá)到6萬(wàn)億元。2020年-2024年分別為11.2142萬(wàn)億元、11.7051萬(wàn)億元、10萬(wàn)億元、9萬(wàn)億元、7萬(wàn)億元。

房地產(chǎn)總收入（全國(guó)賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入）看，分別占到全國(guó)財(cái)政收入、地方收入更高。這是筆非常龐大收入，除稅收之外，地方財(cái)政收入中土地收入占比依然大，意味著地方財(cái)政收入里面，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)超過(guò)巨大。

其七是筆者按照官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1998年-2025年，過(guò)去27年全國(guó)賣地收入累計(jì)總金額89.1625萬(wàn)億元，年均賣地收入總金額3.3023萬(wàn)億元。1998年全國(guó)土地出讓收入為507億元，2021年增至8.7051萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高。

1999年-2008年10年間，全國(guó)土地出讓金累計(jì)總金額收入5.3萬(wàn)億元，年均土地收入5300億元。1999年至2011年，這13年是土地資產(chǎn)化最為迅猛的年代，全國(guó)土地出讓金累計(jì)總金額收入12.75萬(wàn)億元，幾乎年均1萬(wàn)億元。

1999年到2020年，二十二年全國(guó)土地出讓收入總金額累計(jì)已經(jīng)突破58.9萬(wàn)億元，年均2.67萬(wàn)億元；2011年-2025年，十五年全國(guó)賣地收入總金額79.7110萬(wàn)億元，年均5.3140萬(wàn)億元。毫無(wú)疑問(wèn)，賣地收入2021年后，連續(xù)下降4年。

2011年-2025年全國(guó)賣地收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元、52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元、48699億元、41518億元。

2011年-2025年全國(guó)賣地收入同比分別為增長(zhǎng)22%、下降18.6%、增長(zhǎng)45%、增長(zhǎng)3.2%、下降21.6%、增長(zhǎng)19.3%、增長(zhǎng)40.7%、增長(zhǎng)25%、增長(zhǎng)11.4%、增長(zhǎng)15.9%、增長(zhǎng)3.5%、下降23.3%、下降13.2%，下降16%、下降14.7%。