廣西出臺(tái)小區(qū)公共收益新規(guī)，業(yè)主心中仍有疑惑未解

最近，廣西住建廳、廣西發(fā)改委、廣西市場(chǎng)監(jiān)管局、人民銀行廣西分行聯(lián)手出臺(tái)新規(guī)。《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)公共收益管理辦法（試行）》，從2026年1月12日起施行。

這是廣西四大主管部門、機(jī)關(guān)，對(duì)小區(qū)公共收益聯(lián)手制定規(guī)定。有利于規(guī)范住宅小區(qū)公共收益管理，保障業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)及合法權(quán)益。

守好業(yè)主錢袋子

小區(qū)里，電梯廣告、公共車位、場(chǎng)地租賃等產(chǎn)生的公共收益，到底有多少？歸誰(shuí)所有？又該如何用？對(duì)這些問(wèn)題，不少業(yè)主心存困惑。咨詢物業(yè)，得到的回復(fù)常是“收支平衡”“用于運(yùn)維”，具體數(shù)目語(yǔ)焉不詳。小區(qū)公共收益如何能成為一本“明白賬”，一直是各界關(guān)注的話題。

此次廣西出臺(tái)的規(guī)定，明確了屬于業(yè)主的小區(qū)公共收益，總共有十大類：開(kāi)發(fā)商、物業(yè)在公共區(qū)域內(nèi)新建固定場(chǎng)所用于租賃或者經(jīng)營(yíng)所得；小區(qū)圍墻、外立面、門廳、電梯、樓道、屋面等共有部分經(jīng)營(yíng)所獲得的收入；架空層等共有部分停車收入；自助售賣機(jī)或快遞柜等場(chǎng)地使用費(fèi)；利用全體業(yè)主共有的會(huì)所、游泳池的經(jīng)營(yíng)收入；對(duì)通信基站等設(shè)備所收取的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；電動(dòng)自行車、新能源汽車等充電服務(wù)費(fèi)；相關(guān)單位支付的歸業(yè)主共有的違約金、賠償金；公共收益的存儲(chǔ)利息；其他依法屬于業(yè)主共有的收入。

小區(qū)是業(yè)主共同家園

此外，四個(gè)部門在小區(qū)公共收益管理中的職責(zé)與分工，進(jìn)行了明確劃定。并且，對(duì)公共收益的管理、公示等，作了相關(guān)規(guī)定。

三產(chǎn)房項(xiàng)目、回遷安置房（含異地安置、水庫(kù)移民等）等無(wú)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的住宅小區(qū)，不適用此新規(guī)。

《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)公共收益管理辦法（試行）》共五章25條。不少網(wǎng)友認(rèn)為，這是規(guī)范小區(qū)公共收益的好開(kāi)始，但管理辦法對(duì)一些問(wèn)題未能明晰，讓人還是心存疑惑。

業(yè)主擁有知情權(quán)

亂動(dòng)小區(qū)公共收益的，基本是前期物業(yè)。這是因?yàn)椋^(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)之前，物業(yè)公司無(wú)人監(jiān)督，在小區(qū)里“說(shuō)一不二”。怎么加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)的監(jiān)管，杜絕物業(yè)損害業(yè)主合法權(quán)益，沒(méi)有行之有效的措施。

例如，小區(qū)電梯廣告市場(chǎng)價(jià)是每月100元/面，物業(yè)公司“賣人情”，以50元/面成交，余下的50元是中飽私囊還是關(guān)照親朋，難以界定。在國(guó)企，這種做法定性是“國(guó)有資產(chǎn)流失”，但在小區(qū)，卻不能定性為“業(yè)主共同資產(chǎn)流失”。

公共收益屬于業(yè)主

這樣的案例，在南寧并不少見(jiàn)。有的物業(yè)將小區(qū)停車場(chǎng)以較低價(jià)格出租，讓“關(guān)系戶”承包。而且，租期一簽就是數(shù)年。后來(lái)，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，仍無(wú)奈執(zhí)行此租賃合同，造成業(yè)主的公共收益大幅流失。

小區(qū)公共收益的支付與使用，現(xiàn)實(shí)存在太多漏洞，也未能在新規(guī)中找到破解的辦法。例如，物業(yè)要用公共收益維修電梯，是該修理還是換零件？定哪家公司來(lái)做？總額限多少？業(yè)主往往無(wú)法參與，甚至不知情。物業(yè)就堂而皇之地使用了業(yè)主的共同收益。要知道，這些錢可是屬于全體業(yè)主的啊。

共同決定小區(qū)事項(xiàng)

小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，業(yè)委會(huì)從公共收益專用帳戶提取、劃轉(zhuǎn)款項(xiàng)時(shí)，資金額度、支付對(duì)象、支付方式等怎么進(jìn)行甄別、限制，目前沒(méi)有明確的規(guī)定。畢竟，錢不是銀行的，公共收益專戶管理機(jī)構(gòu)一旦疏于防范，就會(huì)造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失。

2026年1月以來(lái)，除了廣西，上海、河南、黑龍江等省市也相繼出臺(tái)小區(qū)公共收益管理制度。業(yè)界介紹，小區(qū)公共收益的問(wèn)題，愈發(fā)受到各界關(guān)注，甚至涉及民生、維穩(wěn)，治理邏輯正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。

用好每一分錢

“十五五”規(guī)劃建議提出，“完善共建共治共享的社會(huì)治理制度”。外地有的城市，探索讓居民深度參與小區(qū)公共事務(wù)，制訂“三會(huì)”協(xié)商制度，通過(guò)事前聽(tīng)證會(huì)、事中協(xié)調(diào)會(huì)、事后評(píng)議會(huì)，用好小區(qū)公共收益的每一筆錢。不知道，廣西何時(shí)能跟進(jìn)。

廣大業(yè)主期待，《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)公共收益管理辦法（試行）》出臺(tái)后，能有更細(xì)化的可操作方案、措施，守好業(yè)主的“錢袋子”，把小區(qū)公共收益逐步納入制度化、陽(yáng)光化的監(jiān)管軌道。