誰還在關(guān)注城市更新

周一發(fā)布《大灣區(qū)城市更新及城中村改造政策匯編（202601版）》之后，我們對后臺領(lǐng)取匯編資料的人員構(gòu)成做了一些統(tǒng)計，其中開發(fā)商、金融與投資機(jī)構(gòu)、施工單位、律所等服務(wù)機(jī)構(gòu)四大類的人員構(gòu)成比例分別約為30%、20%、40%、10%。

因項目投資端（開發(fā)商+投資機(jī)構(gòu)）的人員占比太小，因此我們認(rèn)為市場方面還是沒有明顯的信心回轉(zhuǎn)信號。具體到城市方面，目前僅廣州的城市更新熱度稍好一些，深圳的城市更新接近停滯，不僅有“限高、限容積率”新規(guī)的影響，還存在存量項目即便通過紓困、不良處置、債務(wù)重組、破產(chǎn)重整來處理也很難盤活的尷尬處境。

開發(fā)商目前的信心不足主要是市場方面的問題，因城市更新、城中村改造的新規(guī)實施背景之下，項目實施主體基本都是央企和地方國企、城投平臺，因此這些開發(fā)商、實施主體首要考慮的是項目投資是否會面臨虧損風(fēng)險（被追責(zé)）的問題，而目前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性下行和項目收益預(yù)期的惡化，顯然尚不足以支撐開發(fā)商的熱情。

投資機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)對城市更新的觀望甚至用腳投票態(tài)度則更為明顯，盡管政策層面一直呼吁社會資本參與城市更新與城中村改造，但一些隱性壁壘問題還是很難破解。

從我們投資機(jī)構(gòu)的角度來看，常見的情況主要有以下幾種：

一是相比常規(guī)的土地招拍掛項目而言，城市更新項目信息不透明、規(guī)劃調(diào)整不確定、決策流程不清晰、投資款退出路徑不明確，尤其是項目的現(xiàn)金流平衡問題，靠賣房還是靠運營取得的現(xiàn)金流兌付前期投資，能不能賣的了或者能不能運營得好，現(xiàn)在已越來越難判斷，這也使得我們這些社會資本難以進(jìn)行投資方面的可靠性評估，甚至容易衍生對城市更新的系統(tǒng)性信任缺失問題；

二是對實施主體融資信用的不信任，尤其是城投平臺市場化轉(zhuǎn)型以及“退出政府融資平臺功能”的問題，這意味著“城投信仰、剛兌、兜底”等傳統(tǒng)預(yù)期的破滅，另外是對合作機(jī)制忠實執(zhí)行與程序之外非正式規(guī)則的擔(dān)憂，另外我們這些投資機(jī)構(gòu)對退出路徑中資產(chǎn)處置、司法重整等復(fù)雜程序的效率和公平性還有存疑心態(tài)。

如果將社會資本的范圍擴(kuò)大到所有民營房企等可能的參與方，那么問題就變成了——社會資本對“與誰合作、如何退出、風(fēng)險何在”更加缺乏穩(wěn)定預(yù)期，從而導(dǎo)致持幣觀望，市場活力也就無法有效激活。

就我們的業(yè)務(wù)經(jīng)驗而言，即便是單純考慮純財務(wù)類的投資，比如投資城市更新基金，那么“市場化出售、資產(chǎn)證券化、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、長期持有與協(xié)議回購”等相結(jié)合的梯次化退出機(jī)制也必須提前明確，不然根本無法解決社會資本參與城市更新項目投資的后顧之憂（主要是投資款“退出難”的問題）。

我們在《城市更新要翻身了》一文中有提到過，自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部1月20日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步支持城市更新行動若干措施的通知》，其基本精神是“放權(quán)、松綁、創(chuàng)新”，針對性地解決城市更新存在的規(guī)劃僵化、土地盤活難、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、報批報建流程繁瑣等痛點難點，旨在為城市更新及低效土地、低效物業(yè)盤活提供一攬子解決方案，因此對于城市更新和城中村改造來說屬于政策松綁，也就是重大利好。

黨媒“求是網(wǎng)”繼1月16日發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹：高質(zhì)量推進(jìn)城市更新》一文后，1月20日繼續(xù)發(fā)布了《高質(zhì)量推進(jìn)城市更新》，且1月25日還接著發(fā)布了《如何高質(zhì)量推進(jìn)城市更新？》一文，對城市更新的支持態(tài)度前所未有，從這個角度來看，未來的城市更新應(yīng)該還是有非常廣闊的前景，尤其是1月25日的文章中提到的“危舊房改造，自主更新、原拆原建，城中村改造”等關(guān)鍵詞帶來的業(yè)務(wù)想象空間。

為便于說明，我們將近兩年中央層面關(guān)于城市更新的重點支持政策做了一些整理，以供同業(yè)人士參考，如有需要，歡迎讀者添加小秘書 （微信號：yanjiuhui-1）或掃描下方二維碼領(lǐng)取以下政策合集的PDF版本。

2021.8.30 住建部《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》

2021.11.4 住建部《關(guān)于開展第一批城市更新試點工作的通知》

2023.7.5 住建部《關(guān)于扎實有序推進(jìn)城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30號）

2023.7.24 國務(wù)院辦公廳關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見

2024.5.6 財政部辦公廳、住建部辦公廳《關(guān)于開展城市更新示范工作的通知》（財辦建〔2024〕24號）

2025.4.3 關(guān)于開展2025年度中央財政支持實施城市更新行動的通知（財辦建〔2025〕11號）

2025.5.2 中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳、《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》

2025.7.17 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則的通知

2025.8.15 中共中央、 國務(wù)院《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》

2026.1.20 自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步支持城市更新行動若干措施的通知》（自然資發(fā)〔2025〕226號）

正在醞釀出臺：《高質(zhì)量推進(jìn)城市更新的規(guī)劃與用地政策指引（2025版）》及如何優(yōu)化國土空間發(fā)展格局支持“十五五”高質(zhì)量發(fā)展等政策文件