1 月 LPR “按兵不動(dòng)”，房貸降息窗口就在不遠(yuǎn)的“3-4月”

2026年開年降息預(yù)期落空！

1月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新LPR報(bào)價(jià)：1年期LPR堅(jiān)守3.0%，5年期以上LPR維持3.5%，與上月持平。

市場期待已久的開年降息預(yù)期正式落空，截至目前，LPR利率已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月未做調(diào)整。

這一結(jié)果雖引發(fā)市場短暫波動(dòng)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這并非政策寬松轉(zhuǎn)向，而是多重約束下的理性選擇，3-4月將成為房貸利率下調(diào)的核心窗口期，樓市紓困仍有明確政策支撐。

為何1月降息“缺席”？內(nèi)外約束下的政策權(quán)衡

有分析認(rèn)為，此次LPR維持不變，背后是外部環(huán)境與內(nèi)部供需的雙重考量。

從外部來看，全球貨幣政策分化帶來顯著制約。高盛最新報(bào)告顯示，美聯(lián)儲(chǔ)將推遲首次降息至2026年6月，且計(jì)劃6月、9月各降息25個(gè)基點(diǎn)，這意味著上半年全球仍將處于“高利率、強(qiáng)美元”格局。

在此背景下，中美利差倒掛壓力尚未完全緩解，若國內(nèi)貿(mào)然下調(diào)政策利率，可能加劇資本外流，沖擊人民幣匯率穩(wěn)定。目前人民幣匯率雖企穩(wěn)6.95區(qū)間，但尚未形成穩(wěn)固升值預(yù)期，貨幣政策自主寬松空間受到一定壓縮。

內(nèi)部層面，政策導(dǎo)向與銀行經(jīng)營壓力共同弱化了短期降息動(dòng)力。1月19日央行雖下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，但這一結(jié)構(gòu)性降息聚焦精準(zhǔn)滴灌，核心是定向支持剛需購房與中小微企業(yè)，而非推動(dòng)LPR全面下行。作為LPR定價(jià)基礎(chǔ)的7天期逆回購利率保持1.40%不變，疊加銀行同業(yè)存單到期收益率走勢平穩(wěn)，商業(yè)銀行融資成本未明顯下降。

值得注意的是，當(dāng)前銀行凈息差已處于1.42%的歷史低位，報(bào)價(jià)行主動(dòng)下調(diào)加點(diǎn)的動(dòng)力嚴(yán)重不足。此外，2024-2025年存量房貸利率調(diào)整已度過高峰期，多數(shù)符合條件貸款完成利率優(yōu)化，短期政策重心轉(zhuǎn)向消化前期效果。

3-4月降息窗口可期，多重支撐打開調(diào)整空間

短期降息落空并不意味著寬松周期終結(jié)，3-4月的政策窗口期價(jià)值正逐步凸顯，這一判斷得到政策傳導(dǎo)、樓市需求與外部環(huán)境的三重支撐。

從政策傳導(dǎo)規(guī)律來看，結(jié)構(gòu)性降息效果釋放存在1-2個(gè)季度時(shí)滯。此次再貸款利率降至1.25%，將逐步通過銀行負(fù)債成本下行傳導(dǎo)至信貸端。中金公司分析指出，隨著銀行中長期定存集中到期緩解負(fù)債壓力，疊加央行預(yù)留的降準(zhǔn)降息空間，3-4月已具備下調(diào)LPR的基礎(chǔ)條件，政策利率調(diào)降后，LPR跟進(jìn)下行5-10個(gè)基點(diǎn)是合理預(yù)期。

樓市紓困的現(xiàn)實(shí)需求也倒逼政策在春季發(fā)力。2025年全國商品住宅銷售面積同比下降8.7%，三四線城市去化周期普遍超20個(gè)月，核心城市庫存壓力仍存，僅靠結(jié)構(gòu)性政策難以激活合理需求。

目前公積金利率已率先下調(diào)至2.6%，形成“公積金先行、商貸跟進(jìn)”的傳導(dǎo)路徑。3-4月作為樓市傳統(tǒng)銷售旺季前的政策窗口期，下調(diào)房貸利率成為提振市場信心、推動(dòng)行業(yè)筑底回升的關(guān)鍵抓手。東方金誠首席分析師王青指出，單獨(dú)引導(dǎo)5年期以上LPR下行，將是緩解房貸利率偏高、扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的核心舉措。

外部環(huán)境的邊際改善則為國內(nèi)降息解除了部分約束。機(jī)構(gòu)預(yù)測，英國央行2月降息概率極高，歐元區(qū)將于6月跟進(jìn)啟動(dòng)降息，非美經(jīng)濟(jì)體寬松周期開啟將緩解全球高利率壓力，收窄中美利差倒掛空間。同時(shí)，3-4月是美國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)關(guān)鍵驗(yàn)證期，若通脹數(shù)據(jù)實(shí)質(zhì)性軟化，美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期將再度升溫，全球風(fēng)險(xiǎn)偏好回升，國內(nèi)貨幣政策自主調(diào)整的外部阻力將顯著降低。

房貸影響幾何？購房者該如何把握節(jié)奏

對于購房者而言，LPR的變動(dòng)直接關(guān)系到月供壓力與總利息支出。數(shù)據(jù)顯示，若貸款100萬、期限30年，按等額本息計(jì)算，5年期以上LPR從3.5%降至3.4%，月供可從4490元降至4435元，30年累計(jì)利息減少1.98萬元；若降至3.3%，月供進(jìn)一步降至4380元，累計(jì)利息節(jié)省3.96萬元；若未來利率向3.0%靠攏，月供僅需4216元，總利息可節(jié)省近10萬元。

值得注意的是，下一輪房貸下調(diào)仍將以結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主，全面大幅降息概率較低。央行始終堅(jiān)持“不搞大水漫灌”，聚焦精準(zhǔn)支持剛需與改善型需求。

預(yù)計(jì)調(diào)整將呈現(xiàn)兩大特征：一是5年期LPR小幅下調(diào)5-10個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)首套房貸利率向3%靠攏，二套房同步跟進(jìn)；二是因城施策深化，核心城市放寬利率下限，三四線城市疊加補(bǔ)貼、退稅政策降低實(shí)際購房成本。

針對不同購房者群體，業(yè)內(nèi)給出了明確建議：存量房貸用戶可優(yōu)化重定價(jià)周期至3-6個(gè)月，加快享受后續(xù)利率紅利，參考2024年案例，100萬貸款25年期等額本息，利率每降0.5個(gè)百分點(diǎn)，月供可減少約300元，總利息節(jié)省超9萬元。

剛需族可等待3-4月政策落地后入市，疊加換房退稅等福利鎖定低成本；改善族可趁機(jī)置換核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源，規(guī)避遠(yuǎn)郊房風(fēng)險(xiǎn)。

總體來看，1月LPR“按兵不動(dòng)”是政策在內(nèi)外約束下的審慎選擇，而非寬松轉(zhuǎn)向。隨著3-4月政策傳導(dǎo)到位、外部環(huán)境改善及樓市需求倒逼，房貸利率下調(diào)條件將逐步成熟。在“穩(wěn)增長”與“防風(fēng)險(xiǎn)”的平衡下，結(jié)構(gòu)性降息與精準(zhǔn)紓困將成為主線，既為家庭減負(fù)，又推動(dòng)房地產(chǎn)市場提質(zhì)轉(zhuǎn)型。對于市場主體而言，理性把握春季窗口期，方能在政策周期與市場變化中把握主動(dòng)。