鄂爾多斯：一棟多出一層的商業樓，業主告狀十年不罷休，誰之錯?

眾所周知，房屋建設得有“五證”——國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證，五證齊全才能施工建設、才能向社會預售、才能得到政府“網簽”……尤其是涉及到買賣的商品樓，用地規劃是幾層，建成的時候就得是幾層，如果“房不對規”就會給業主辦理產權證埋下隱患，我今天要說的就是這么個事兒。

2014年，準格爾旗警衛保安服務有限責任公司與準格爾旗國立房地產開發有限責任公司（以下分別簡稱警衛公司和國立公司）達成口頭房屋買賣合同，以900萬元的價格買下了后者承建的南苑小區A區2號商業樓的2-3層。然而，實際交付的卻是3-4層。原來，這棟樓在建設時已悄然“長高”，從最初規劃的三層變成了實際四層，最關鍵的問題在于——開發商無法提供《商品房預售許可證》。

按照我國的城鄉規劃法相關規定，城市規劃區內的建筑物建設必須取得建設工程規劃許可證，商業樓改變原有規劃行為必須重新報批并且經過批準后才能施工。開發商無法提供《商品房預售許可證》，說明多出的一層建筑物不是什么“神來之筆”，它就好比是整個建筑體上長出的一個突兀的“腫瘤”體，它既無合法“出生證明”，也未經過質檢部門安全“體檢”鑒定。

如果開發商在開發房地產時“先斬后奏”，既是對政府規劃部門權威的蔑視，更是對法律紅線的踩踏。建設中多建出來的樓層，既是多出來的利益，也是多出來的麻煩，更是后續民事法律糾紛的總根源。因為樓層從誕生之日起就埋下了產權不清、合法性存疑的巨大隱患，當買房業主去政府辦理不動產權證時，一場圍繞“違法建筑”與“合法銷售”的官司也就正式拉開帷幕，而且一打就是十多年，足以耗死一個企業。

無奈之下，警衛公司將國立公司告上法庭，準格爾旗法院經過兩次一審，支持了警衛公司的訴求，認定涉案房屋存在銷售合法性問題。但到了二審階段，國立公司提交了準格爾旗房產管理局的《協助調查通知書回執》，明確稱“南苑小區A區預售許可證包括2號商業樓含涉案房屋”，鄂爾多斯市中級法院據此判決，認為行政機關已確認涉案房屋納入管理體系，不足以否定合同的效力，撤銷一審判決。

懂法律的朋友可能看出來了，核心證據的缺失，是此案二審中的最大“黑洞”。要知道，《商品房預售許可證》是商品房得以合法銷售的前置條件和唯一法定憑證，它如果真實存在，必定在管理部門有存檔，絕非一份語焉不詳的“回執”所能替代；它如果不存在，那么所謂的預銷售行為就是徹徹底底的違法行為。法院在二審中以一份“回執”來替代了房屋預售許可證，不僅在證據采信環節上難以服眾，更在法理上開了一個非常危險的先例：是否以后只要有一紙行政機關的“情況說明”，哪怕沒有預售許可證，違規銷售也能被司法認可？

更有意思的是，準格爾旗住房保障綜合服務中心在此后的程序中的五份說辭前后矛盾：比如，在2019年1月30日出具的《協助調查通知書回執》稱“預售證包含涉案房屋”，但5月23日出具《協助調查通知書回執》就變成“不顯示你院查詢信息”，與此前表述截然相反；再比如，在2021年和2024年政府信息公開程序中先后兩次作出答復，明確表示“無涉案房屋預售許可證及相關報批備案信息”，2024年更是直接確認“無案涉房屋預售備案信息”；還有，在信訪核查階段以一份無許可證編號、無批準機關、無公章標識的普通打印“商品房銷售登記表”替代法定預售明細，其合法性存疑；最后是2024年行政復議階段：以“相關檔案資料已丟失”回應訴求，準格爾旗人民政府行政復議決定書認定其“未全面履行信息公開職責違法”。

上述這五種說辭，其實只說明了一個問題：誰都拿不出《商品房預售許可證》，原告警衛公司負責人氣憤地說：“甭管你出具多少份兒回執和證明，我要看的是預售許可證，拿不出證說啥都是扯淡！”

一場官司，從2017年開打，歷經一審、二審、發回重審、再二審，直至自治區高院……民事訴訟程序正式走完，但最核心的證據——房屋預售許可證始終沒有出現，而最核心的問題是，多出的一層樓到底合不合法、能不能確權依然是一個大大的問號。警衛公司投入真金白銀十年之久，資產卻依舊處于權屬不明的懸浮狀態，維權之路也陷入“程序已盡，實體無解”僵局，正在走向一個死胡同。

我認為，此案像一記沉重的警鐘，敲給每一個司法裁判者：在審理案件，尤其是涉及行政認定與民事權利交織的案件時，必須對證據的合法性、真實性、關聯性進行最嚴苛的審視。法院的職責就是辨是非、斷曲直，而不是在證據的迷宮中做和事佬。在案件審理中，法院對行政機關出具的材料不能照單全收，尤其是當其表述存在前后矛盾、且無法提供法定核心證據時，更應保持高度警惕和獨立判斷。

十年光陰，對一家企業是沉重的成本；一紙“回執”，對法治信仰是深刻的磨損。如今的問題是，準格爾旗這棟憑空“長高”的商業樓，到底還要在合法與非法的灰色地帶矗立多久？警衛公司的這條已經走了十年的維權之路，到底還要再走多久才能見到曙光？

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