《求是》雜志的這篇特約評論員文章究竟說了什么？

《求是》雜志在2026新年第一天發表了一篇題為《改善和穩定房地產市場預期》的特約評論員文章，它一出爐就點燃了坊間的熱議。

但很可惜，網上很多分析解讀都沒有抓住這篇文章的真正主旨，所以野望谷就給大家好好聊一聊。

第一，這篇文章的規格確實不低，但也沒必要過度拔高。

眾所周知，《求是》在國內所有期刊雜志中的權威地位無人可以超越，這點毋庸置疑。能夠刊登在《求是》上的任何一篇文章都必然是經過反復修改、字斟句酌的，文章發表動作本身就代表著一種官方態度。

《求是》每半個月出版一期。每一期的第1篇文章是最重磅的，緊隨其后的幾篇重要人士署名文章、機構署名文章、評論員文章、社論文章等通常是圍繞第1篇文章的延伸和細化；緊接著到了第5篇或第6篇時會推出一篇評論員文章，內容通常是圍繞近期熱點或大事進行評議，以明態度、以正視聽。

一般來說，“社論”的規格高于“評論員文章”，“評論員文章”的規格高于其他評論文章。評論員文章的權威性僅次于社論，它直接代表著報社刊社及其編輯部的整體意見，也直接傳遞了官方的意圖，圍繞的話題也多是時事熱點、大政方針、輿論關切。

其中，由編輯部直接撰寫的叫“本報（本刊）評論員文章”，由編輯部定向邀約外部人士撰寫的叫“特約評論員文章”。歷史上最著名的特約評論員文章，就是首先在《光明日報》上發表的《實踐是檢驗真理的唯一標準》。

而這次《求是》雜志發表的《改善和穩定房地產市場預期》正是一篇特約評論員文章，排版位次處于本期較為靠前的第6篇。從這個角度看，這篇文章的規格確實不低。

但要注意的是，這篇文章畢竟只是一篇評論員文章，它并不是官方的一則正式新聞通稿、并不是官方新召開了一次重要會議、并不是官方新出臺了一項政策文件、并不是某位主管人士發表了一席重磅談話，它本身并不帶有政策發布或政策預熱的意味。

這篇文章的作者鐘庭軍先生，現任住房和城鄉建設部政策研究中心副處長。政策研究中心是住建部下屬的一個事業單位，負責住房和城鄉建設領域相關政策的戰略性、前瞻性研究，簡單說就是住建部下屬的一個官方戰略智庫。

因此，鐘庭軍先生的身份就決定了這篇文章帶有一定的學術探討、形勢評論的意味，不能把它看成是一種住建部門的政策發布或信號宣示。而以評論員文章、不是以社論文章的形式發表，也說明了這個話題盡管很重要，但尚不至于要以社論的嚴肅規格來申明官方意志。

就在剛剛過去的12月23號，住建部剛剛舉行了年度全國住房城鄉建設工作會議。從會議內容來看，住建部對房地產領域的政策設計路線圖基本都是繼續圍繞過去一兩年來的既定方針走，并不存在什么房地產政策可能有重大轉變的表述。

所以，野望谷認為應以客觀態度來看待這篇文章。有些人動輒就說“國家要對房地產市場下猛藥了”、“房地產行業要放大招了”之類的話，除了聳人聽聞之外，并無任何實證依據。

第二，這篇文章中出現了很多對房地產市場令人耳目一新的表述，個中內涵和蘊味值得反復揣摩。

文章說：“房地產業是國民經濟的重要產業和居民財富的重要來源，在國民經濟發展中的地位舉足輕重。房地產市場健康發展，事關經濟社會發展大局穩定，事關人民群眾切身利益”；

“有觀點認為房地產在國民經濟中的重要性下降了。顯而易見，這種觀點有失偏頗。

要看到，房地產產業鏈條長、關聯度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個上下游行業，對投資、消費、就業等關鍵經濟指標均有顯著影響，仍然是支撐國民經濟的基礎產業。2024年，我國房地產業和建筑業增加值占國內生產總值的比重合計達13%，直接帶動就業人口超7000萬人。”

——能夠如此直截了當地闡明房地產業的“舉足輕重”，說實話在近幾年來的官媒文章中是十分少見的。文章還旗幟鮮明地駁斥了“有觀點認為房地產在國民經濟中的重要性下降了”的論調，傳遞的態度再清晰不過。

值得注意的是，文章把房地產業說成是“國民經濟的重要產業”、“支撐國民經濟的基礎產業”，而不是多年以前提出的“國民經濟的支柱產業”。顯然，“重要產業”“基礎產業”的分量同“支柱產業”還是不可同日而語的。

文章還說房地產業是“居民財富的重要來源”，這背后所體現的邏輯關系十分值得探究。

野望谷此前分析過，今年經濟工作的發力重點一是消費、二是投資，這兩者都離不開“居民財富”這個基石，而想要建立內需主導、振興消費和投資就離不開“居民財富”這個根本。文章一針見血指出了房地產業是居民財富的“重要來源”，這就等于是把房地產同經濟大局再度關聯到了一起。

文章說：“房地產帶有顯著的金融資產屬性”。

——房地產的金融屬性是一個眾所周知的事實，但官方究竟是強調房地產的民生屬性、還是強調房地產的金融屬性那還是有區別的。

畢竟，更便宜的房子才符合民生的訴求，而能保值增值的房子才能規避金融的風險，這兩個訴求在邏輯上其實是有一定沖突的。然而文章在這個問題上的立場是很清楚的，這也迎合了過去兩年來國家一直對房地產市場所要求的“止跌回穩”。

文章說：“部分項目、部分城市出現局部供過于求情形，導致房地產銷售和價格出現較大幅度回落，對實體經濟的需求端、資產負債表的資產端和金融機構的負債端產生了較大影響”；

“從近期房地產市場運行狀況看，我國房地產市場正在經歷深度調整”；

“也有一些城市房地產市場在止跌回穩過程中出現波動，房地產開發投資延續下降態勢”；

“一方面，一些城市庫存還比較高，消化庫存、市場出清需要時間；另一方面，房地產發展潛力和空間巨大，但轉化為當前發展動力和信心也需要一個過程”。

——這幾段話的最大意義在于，坦誠地承認了當前房地產市場存在的各種問題和困難，沒有回避矛盾，也沒有掩蓋現實。

同時，文章也直白地表示房地產市場止跌回穩的目標無法一蹴而就，因為“消化庫存、市場出清需要時間”，“轉化為當前發展動力和信心也需要一個過程”。

文章說：“有關研究機構以此推算，我國城鄉每年新建住宅規模應在1000萬—1490萬套之間”，“目前僅城鎮范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會創造出約7億平方米的更新替代需求”。

——可能有朋友對這個事數字不敏感，我們做個對比：整個十三五期間（2016-2020），全國累計銷售新建商品房面積約75億平方米（約相當于7500萬套），平均每年15億平方米（約相當于1500萬套）；整個十四五期間（2021-2025），全國累計銷售新建商品房面積約50億平方米（約相當于5000萬套），平均每年10億平方米（約相當于1000萬套）。

也就是說，如果文章中的預測能夠實現的話，那么未來五年商品房的新建和銷售規模并不會較此前十年有顯著縮水。

文章說：“保持政策力度。政策預期上，政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰術，導致市場與政策陷入博弈狀態。

政策協調上，強化政策一致性評估，房地產受經濟發展階段、宏觀經濟形勢、居民收入增速等整體預期影響明顯，要以更好滿足居民剛性需求和多樣化改善性住房需求為目標，取消相關限制性措施，確保新老政策相互配合，確保房地產政策與其他宏觀政策取向一致。”

——這里最受人們關注的一句話，就是“政策要一次性給足，不能采取添油戰術”。聯想到前不久某直轄市在解除房地產限購限貸政策上的“擠牙膏式”調整策略，人們都能讀出文章的意有所指。

文章認為，應將房地產政策納入宏觀政策取向一致性評估范疇，對于房地產市場相關限制性措施說的是明白無誤的“取消”。假如這些意見最終能被采納的話，那就是為各城各地的住建部門“解套”了，目前國內僅存在于個別城市的極少量房地產限購限貸政策最終被取消或將只是個時間問題。

第三，這篇文章并未說要改變當前既定的房地產行業路線方針，因此不宜自作多情地解讀出會有什么新的重大政策出臺或轉變的信號。

注意文章中的這些表述：“從深層次看，伴隨城鎮化從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，房地產業發展條件必然發生深刻變化”；

“一是住房總量短缺轉為總量基本平衡、結構性供給不足，特別是保障性住房相對不足，新市民、青年人住房負擔較重。二是居民需求總體上從“有沒有”向“好不好”轉變，對提升居住品質愿望更為強烈。三是房地產企業的“高負債、高杠桿、高周轉”模式難以為繼，亟待向低負債、低杠桿、合理回報的模式轉變，由“類制造業”升級為“產品—服務—運營”一體化。

無論從家庭住房擁有率、房價/收入比、房價/租金比等指標看，還是結合房地產相關貸款占銀行貸款比重、房地產業相關收入占地方財政收入比重、居民住房財富占家庭總財富比重等事實觀察，傳統房地產發展模式已經走到了盡頭”；

“供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同時有序推動“好房子”建設。徹底改變房地產開發方式，支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業、提供高品質多樣化居住服務轉型。以構建新模式為牽引推動房地產高質量發展，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。”

——這就是說，過去一兩年來國家對房地產市場已從高速增長期邁向平穩發展期、城市建設已從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效階段、傳統房地產發展模式已經走到了盡頭的基本判斷沒有變，房地產行業要朝著增加保障房比重、建設“好房子”、轉向低負載低杠桿低回報經營的基本方向沒有變，房地產開發模式必須轉型、房地產發展新模式必須構建、房地產供給要盤活存量嚴控增量、房地產企業要從“類制造業”轉向“服務運營業”的基本要求沒有變。

所有說，有些人從這篇文章中讀出什么“國家要對房地產市場下猛藥了”、“房地產行業要放大招了”等諸如此類的說法，著實沒有任何憑據。

唯一值得留意的是文章中的這句話：“合理把握各項基礎制度出臺時機”，“推動新舊模式平穩轉換”。

——也就是說，文章認為，盡管既定的房地產行業政策路線方針不會發生動搖，但在出臺時機把握上還是應當循序漸進，避免對市場造成太大沖擊，時機尚不成熟的可暫先不出臺，以確保在從舊模式到新模式的過渡期間不誘發市場震蕩。

第四，這篇文章的中心主旨其實從標題中就已經顯露無遺了，那便是要改善和穩定房地產市場的“預期”。

試想，如果文章的主旨是針對房地產市場本身、或者房地產行業政策的話，那么這篇文章的標題完全可以使用一種更加直接和堅決的表達方式。通過標題便可大致看出文章的中心思想，這也是所有官方評論文章約定俗成的行文規矩。

所以，從這篇文章的標題——“改善和穩定房地產市場預期”的落腳點在“預期”兩個字上就能看出，這篇文章所針對的主要是當前社會上對于房地產市場的“心理預期”問題，意在用主流媒體和官方發聲來提振市場信心、扭轉大眾預期、引導社會輿論。

聯想起前不久一些地方和網絡平臺對涉嫌唱衰樓市、歪曲解讀房地產政策的互聯網內容和自媒體賬號進行集中處置清理的行動，我們就能明白這篇文章發表的背景了。

文章說：“加強預期管理對穩定房地產市場具有特殊重要性”；

“加強信息和輿論引導。加強對房地產市場相關價格等關鍵指標監測。住房是普通家庭最大、最重要的資產，住房價格直接關系群眾利益，更受群眾關注。除價格之外，對直接影響社會預期的關鍵指標和關鍵事件也要加強監測，如房地產投資、法拍房數量、房企倒閉或債務重組等，對于敏感性指標的發布要做好專家解讀。

統籌發揮各級主流媒體、傳統媒體和新媒體作用，加強對房地產市場的政策解讀和輿情分析，特別是要加強對有關房地產業發展的一些重要指標變動的解釋，引導人們從整體上客觀看待我國房地產發展趨勢。

同時，對企業、機構和個人通過自媒體等散布有關房地產業發展的不實信息進行及時管控，多措并舉推動社會形成對房地產市場的理性預期。”

——可見，“加強預期管理”、“加強信息和輿論引導”才是這篇文章希望傳遞的主旨。具體來說，文章認為，針對房地產市場的預期管理要從三個方面著手：

一是不僅要繼續對房地產市場的相關價格指標進行實時監測，還要對直接影響社會預期的關鍵指標和關鍵事件加強監測，比如房地產投資數據、法拍房數量數據、房企倒閉或債務重組數據等，數據指標發布的同時還得配套專家解讀，以引導輿論觀點和市場注意力。

二是要將主流媒體、傳統媒體、互聯網新媒體統籌起來，相關政策解讀、輿情分析、數據解釋要遵循統一的導向指引，營造出一種積極、正面、客觀、樂觀的輿論氛圍，尤其是主流媒體要在其中發揮引領作用。

三是對于一些由互聯網自媒體發布的不真實、不理性信息及時采取管控措施，尤其是針對唱衰唱空樓市、發布不實信息的網絡內容，多措并舉推動房地產市場健康、正向、良性預期的樹立。

由此觀之，預期管理將成為接下來房地產市場的一項重要工作。不論是通過官媒正面發聲回應，還是對互聯網自媒體進行管控引導，都屬于房地產市場預期管理的關鍵一環。

最后，分享一段多年前某位財經領域權威人士針對預期管理問題說過的話：

“提高輿論引導的可信度也很重要，必須實事求是，拿捏好分寸。

我們的成績和不足都擺在那里，適當的正面宣傳對引導預期、提振信心是必要的，但是，對成績不能說過頭，對問題不能視而不見，甚至文過飾非，否則會挫傷信心、破壞預期。

對學術上、專業性的不同意見，要允許各抒己見，鼓勵從專業層面展開討論，真理越辯越明，對穩定預期也會起到積極促進作用。”

可能有朋友注意到，近期有好幾篇文章在發表后不久就無法查看了，比如《人民幣匯率“破7”的背后真相與未來趨勢》《東北這家城商行，六任董事長……》《央企中鋁集團財務部走出了一位……》等等。對于這些內容，我都通過私域渠道中與朋友們進行了分享。

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