低效商辦用地改做學生公寓的新出路

去年網上有一篇文章《研究生多到無宿舍可住》引發了社會高度關注，近期長租公寓做學生宿舍話題的熱度在上升。未來長租公寓做學生宿舍不僅是一門生意，還將是一種趨勢。同策研究院聯席院長宋紅衛認為，鼓勵長租公寓改學生宿舍需要制度和標準進一步規范，同時也需要政策的支持。

學生宿舍這個話題的大背景是近些年我國對教育的重視程度逐漸提高，已經發展到教育強國的戰略高度。最近中央經濟工作會議提出教育要服務于高質量發展，提出教育強國的要求，尤其是推動科技人才的培養和發展，社會各界對高層次人才的需求持續高漲，青年人也在追求學歷升級，教育部近年也在大力推動職業本科和專業研究生教育發展。當前高等教育高層次辦學規模不斷擴大，面臨的一大瓶頸問題是學生宿舍不足，教育部也多次重申，宿舍缺口大的高校不得新增招生指標。

針對這個問題，高校為什么不擴建校舍？首先，許多高校地處城市中心城區或者區域中心，周邊土地資源緊張，沒有新建的空間。其次，即使要新建需要投入大量土地、財政資金，目前這些資源也都比較緊張。其次，還有建設周期長的問題，宿舍建設從立項啟動到交付可使用最快也需要兩至三年。此外，2035年后高等教育適齡人口規模將逐年下降，大規模建校舍可能存在閑置的風險。主管部門綜合考慮了這些因素以及核心城市還有一定量的低效存量資產急需盤活，因此國家發改委等七部委發布《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》，提到了“鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源”。

目前已經有部分高校通過這個模式來拓展宿舍，也取得一些成效。如中國礦業大學、中南大學等通過購置周邊商品房，改造為標準化宿舍。浙江大學則擬投入2360萬元租賃紫金港校區周邊5公里內的社會用房作為學生宿舍，提供不少于3000張床位，以緩解校內住宿緊張問題。可以看出，學校拓展宿舍既有收購模式也有租賃模式，而通過租賃的模式更為合理，資金壓力更小。

對于長租公寓而言，鼓勵改成學生宿舍是一種趨勢，但是這個過程中需要制度來進一步規范，同時也需要一定政策的支持。比如對房源選取、租金成本、學生分配、運營管理都要有相關標準和規范。目前行業遇到的一個最大的問題就是稅收問題，主要由于學生沒有固定工作和收入，不能算作保租房的保障主體，運營主體就不能享受保租房的優惠稅收，而學生宿舍租金本來就低，這樣影響了運營機構的積極性。從國外市場來看，學生公寓不僅是一門好生意，并且還有英美等國發行了學生公寓類房地產信托基金，英國的學生公寓REITs（不動產投資信托基金）只有2個，但規模都很大，最新市值合計為42億英鎊，占英國住房REITs總市值的60%以上。所以，長租公寓做學生宿舍前景廣闊，但我們也呼吁相關部門關注長租公寓做宿舍的事情，并給予一定的政策支持。

—關注同策研究院視頻號—

—年報下載—

聲明：本同策研究院微信公眾號內容版權、報告發布等最終解釋權歸同策研究院所有。所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易和投資建議。未經本公眾號授權，嚴禁在任何平臺(包括但不限于微信公眾號)以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號刊發的所有內容。抄襲、盜用及篡改我司發布內容者，將依法追究法律責任。歡迎大家監督舉報。部分圖片來源于網絡，若有疑問請聯系郵箱songxuemei@tospur.com