從房產信仰者說起

文：蔡壘磊

很多人可能覺得，過去20年，炒房的肯定賺了很多錢，但我會告訴你，跟所有投資品的情況類似，牛市期看起來每個人都賺錢了，但當經歷完一輪完整牛熊以后，真正賺錢的人并沒有那么多，賺大錢的更是少之又少，除了一部分開發商，和收稅的政府。

賺錢的還是有，就是極早期購入房產的，現在住著一套一線城市市中心，出租著兩三套，總平米大致上不太會超過500平的——他們的資產雖然有回撤，但因為買得足夠早，又不真的專注在炒房上，所以也算是賺到錢了。

那為什么我說賺大錢的人少之又少呢？因為你想通過投資房產賺大錢，不加大的杠桿是不可能的，不是房產信仰者，也是不可能的。因為如果你只想短炒大量的房子，你不會拿到現在，也不會在當初的高點拋，你早在10幾年前就清光了，就像你加了超級杠桿買了比特幣一樣，500塊買進，600就拋完了。

能捏到現在的，手里有超過2000平米以上房子的，曾經拿到過大結果的，絕大多數都是房產的信仰者。而這幫人的房子，不太可能都買在最早的時候（就像我也不相信段永平的茅臺是140成本一樣，他只是買到過140的茅臺，后面高位多次說“買了點”，但我不信他真的只買了一點）——既然信仰房子，那么前兩年一定會繼續加杠桿增加平米數，否則叫什么信仰呢？信仰就是你看到價格跌了，就會認為它只是短期回調，然后就會猛加杠桿——如果幣圈叫幣本位，房圈就是平米本位，平米數就是社交貨幣，所以當然會趁下跌期間增加更多平米數——跌越久越多，信心就越足，越敢抵押現有房產上杠桿抄底。

但房子的牛熊周期時長顯然遠大于幣圈，這樣一來，只要房子再繼續跌個幾年，再跌個30%左右，你就會發現，早期攢了10幾年，10倍20倍的漲幅才拿到的利潤，可能會全部回吐——是的，不是回吐一部分，而是幾乎全部，不信你自己去算，金融的東西就是這么有意思。

這里中了哪幾個陷阱？一個個說。

第一個叫倒金字塔加倉。即初期的投入不高，但隨著賺得越來越多，信仰不斷加深，于是越到后面，新增倉位越大，杠桿倍數越高，導致成本線不斷逼近高點，最后從高位下跌一點點，前面的利潤就吐完了。理由是前期怕風險，上的倉位不高，雖然漲幅大，但資產絕對值的增加并不明顯；后面由于信仰增加了，賭注變大，所以只需跌一點點，就會把利潤吐完。

第二個叫路徑依賴，或者叫盈虧同源，即人容易只信任賺過錢的路徑，最后在環境發生根本性變化之時，栽在上面。這也非常正常，如果一個人沒有路徑依賴，他在第一波回調時，就出局了。能拿到大結果的人，都是在回調時候不出局，并且大力加倉甚至杠桿加倉的，一次一次躲過了危機并且再創新高，就是不斷加強這個回路的過程，所以人無法做到前幾次都在回調時猛猛加倉，拿到了長期紅利的大結果，卻在這一次剛好選擇離場——從概率上這就是不合理的。

所以現在特別特別掙扎的，恰恰是前期拿到大結果的那批人。你要說中產套在了山頂，最多就是白干10年，但那批曾經因為炒房而暴富的人，是會越陷越深的。因此不要羨慕拿到特別大結果的人，拿到小結果，有時候也不是壞事。

第三個叫穩定收入跑不贏風險收入。一個人在風險資產上的收入，如果大幅地跑贏了穩定收入，此時不賣掉一部分風險資產，以增加穩定收入的產出，就一定會出事，我敢打包票。

炒房致富的人，基本看不上穩定收入了，會專注在“炒房事業”上，但這恰恰是最危險的。因為哪怕是牛轉熊回吐利潤，一個人只要穩定收入跟得上，其實并沒有什么；但如果穩定收入上無法匹配，那一次牛轉熊，階層就不止下滑一兩個這么簡單，可能直接就返貧了。

我再說一次，風險資產是可以大幅提升你的階層的，所以必須要配。可一旦你運氣好，它的市值占比大幅地跑贏了你的收入和階層，那你就得賣掉一部分變成穩定生息的資產，把到手的階層固定一下，才能繼續玩下去。而不是一只腳在地上，另一只腳在天上，純靠風險資產去繼續拉動你的階層，那樣你在地上的那只腳，始終會有把你拉向地面的趨勢——它就像彈簧，兩只腳的距離越遠，拉回地面的拉力也越強。

房子不是永動機，比特幣，黃金也不是，未來一定會出現更好的東西，共識也會遷移，但已經固化住的階層基本不會。你應該利用風險資產的拉動，把你站在地上的那只腳不斷地往上抬，提升自己的下限，減少新的風險資產繼續拉你的阻力，而不是指望任何的單一資產，能把你帶飛一輩子。

（完）

我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。