“中國(guó)人能造全球最便宜商品，卻蓋最貴房子，為什么？”| 陶然之問(wèn)

文 | 清和 智本社社長(zhǎng)

香港中文大學(xué)（深圳）教授陶然在接受鳳凰衛(wèi)視采訪時(shí)提出一個(gè)問(wèn)題：“中國(guó)人能造全球最便宜商品，卻蓋最貴房子，這是為什么？”這是一個(gè)有意思的問(wèn)題，我稱之為“陶然之問(wèn)”。

最便宜的商品和最昂貴的商品房，如果把這兩個(gè)現(xiàn)象拆開來(lái)分析則不難。商品便宜的原因，包括生產(chǎn)要素廉價(jià)、勞動(dòng)力保護(hù)問(wèn)題、規(guī)模效應(yīng)與產(chǎn)業(yè)鏈完整高效等。商品房貴的原因，包括大規(guī)模的信貸投放、城市化、市場(chǎng)扭曲等。但是，如果把這兩個(gè)現(xiàn)象放在一起、結(jié)合起來(lái)分析，我們會(huì)有新的發(fā)現(xiàn)。

在新興國(guó)家的工業(yè)化、城市化階段，一邊大規(guī)模生產(chǎn)和出口廉價(jià)商品，另一邊房?jī)r(jià)迅速上漲，這是一個(gè)普遍現(xiàn)象，如過(guò)去的日本、今日的越南，也有其一定的合理性：商品廉價(jià)是因?yàn)槟贻p人口多、工資低，而年輕人口多并集中涌入城市就業(yè)與生活，擴(kuò)張了住房需求、推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲；同時(shí)，商品出口賺取大量外匯，源源不斷的資本輸入推動(dòng)房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格上漲。

關(guān)于“陶然之問(wèn)”的解釋，還可能是商品廉價(jià)受益于全球市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)與定價(jià)，商品房昂貴則是經(jīng)濟(jì)要素壟斷、定價(jià)不充分的問(wèn)題。但是，這種簡(jiǎn)單的解釋，既與事實(shí)不相符，還低估了其中制度扭曲與利益交織的復(fù)雜性。

本文試圖從要素錯(cuò)配的角度回答“陶然之問(wèn)”，以理解經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)之問(wèn)題。

本文邏輯

一、土地分配與價(jià)格扭曲

二、資本分配與金融杠桿

三、收入分配與社會(huì)保障

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01

土地分配與價(jià)格扭曲

土地分配對(duì)一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，這一問(wèn)題在過(guò)去長(zhǎng)期被低估。

我以下面這張圖來(lái)引入這部分的分析：

從2008年到2024年，深圳住宅用地價(jià)格大幅度上漲，翻了17倍，其中2013年到2016年間上漲明顯；工業(yè)用地價(jià)格上漲幅度較小，其中2015年到2024年還下降了65%，即當(dāng)前深圳工業(yè)用地比十年前還便宜；從2013年開始，住宅用地價(jià)格與工業(yè)用地價(jià)格差距迅速拉大，二者差距從4.8倍擴(kuò)大到2024年的52倍。

如果只看上圖，會(huì)給人一種感覺(jué)：過(guò)去十多年深圳商品房火熱、工業(yè)萎靡不振。而作為一個(gè)工業(yè)立市的城市，深圳工業(yè)持續(xù)萎靡，如何能夠支撐住宅用地價(jià)格持續(xù)上漲？實(shí)際上并非如此，在此期間，深圳的工業(yè)保持強(qiáng)勁，制造業(yè)增加值和商品出口快速增長(zhǎng)。

為什么會(huì)出現(xiàn)住宅用地價(jià)格和工業(yè)用地價(jià)格的兩極化走勢(shì)？

答案在土地分配上。

深圳堅(jiān)持工業(yè)立市，在土地分配上優(yōu)先保障工業(yè)用地，2015 - 2020年的深圳土地規(guī)劃劃定了兩條線：一條是生態(tài)控制線50%，另一條是工業(yè)用地紅線30%，保留270平方公里的工業(yè)用地。扣除生態(tài)用地、工業(yè)用地后，再考慮學(xué)校、醫(yī)院等公共基礎(chǔ)設(shè)施用地，分配給住宅的土地非常稀缺。2013-2018這五年深圳提供的住宅用地之和大致相當(dāng)于一個(gè)大小區(qū)的面積，不如上海一年的規(guī)模。這就直接推動(dòng)了2014年到2020年深圳商品房?jī)r(jià)格快速上漲。

2021年開始深圳調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，同時(shí)調(diào)整土地分配結(jié)構(gòu)。在2021 - 2035年的深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃中，適當(dāng)加大住宅用地的配比，工業(yè)用地比重穩(wěn)定在20%以上，同時(shí)還規(guī)劃了525平方公里的“20 + 20”的產(chǎn)業(yè)空間。

這種土地分配結(jié)構(gòu)利好于工業(yè)與貿(mào)易。最受益的無(wú)疑是工業(yè)部門，深圳工業(yè)增加值占其GDP比重達(dá)到33%，遠(yuǎn)超北上廣同級(jí)別城市。深圳2024年規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值突破5萬(wàn)億元、進(jìn)出口總額4.50萬(wàn)億元，是中國(guó)工業(yè)第一城、外貿(mào)第一城。

但是，土地分配帶來(lái)了供需失衡和價(jià)格扭曲：工業(yè)用地過(guò)剩、價(jià)格下跌，住宅用地緊缺、價(jià)格居高不下。當(dāng)前，深圳工業(yè)廠房空置率12%-18%——這可能還好于內(nèi)地不少城市；深圳寫字樓平均空置率為29%，高于北上廣同級(jí)別城市。而另一邊是商品房緊缺，全市商品房總量只有236萬(wàn)套，大約1000萬(wàn)人居住在城中村和工廠宿舍，房屋自有率僅23%，人均住房面積21.7平方米，均低于北上廣同級(jí)別城市。

土地分配帶來(lái)的直接結(jié)果是“陶然之問(wèn)”所描述的現(xiàn)象，即商品制造成本低、價(jià)格低，而商品房成本高、價(jià)格高。

深圳土地價(jià)格分化的現(xiàn)象在全國(guó)并非特例，實(shí)際上具有普遍性。

這實(shí)際上是地方政府發(fā)展產(chǎn)業(yè)與經(jīng)營(yíng)城市的一種模式：作為城市土地唯一供應(yīng)方，地方政府通過(guò)大規(guī)模提供工業(yè)用地、壓低工業(yè)用地價(jià)格，以此吸引投資、招商引資，推動(dòng)周邊片區(qū)（如城市新區(qū)、高鐵站經(jīng)濟(jì)圈、航空經(jīng)濟(jì)圈）的人流、物流、資金流上升，同時(shí)控制住宅用地的供應(yīng)，以大幅度提高住宅用地價(jià)格，實(shí)現(xiàn)住宅用地出讓金收入最大化。這是陶然教授的專業(yè)，可參考其著作《人地之間》。

從政府財(cái)政收支的角度來(lái)看，這是一種交叉補(bǔ)貼模式。如果僅僅考慮工業(yè)土地出讓金收入，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，這是一樁賠本買賣。地方政府所獲得的工業(yè)土地出讓金收入不足以覆蓋其在“五通一平”（通給水、通電、通路、通訊、通排水及平整土地）方面的基礎(chǔ)設(shè)施投入。如果加上企業(yè)所得稅、增值稅收入，這也不足以激勵(lì)地方政府以極低價(jià)格出讓工業(yè)用地。因?yàn)檫@兩項(xiàng)稅收收入，上繳中央財(cái)政的比例為60%和50%。真正激勵(lì)地方政府采取這種模式的是地方和主政官員的額外收益和升遷機(jī)會(huì)，以及巨額土地出讓金收入。在1994年分稅制改革后，城市國(guó)有土地出讓金收入歸屬地方政府，這成為了最近20年地方政府的主要財(cái)源。多說(shuō)一句，深圳又是一個(gè)特例，土地財(cái)政占比較低。

這種交叉補(bǔ)貼模式是，地方政府用高額的住宅用地出讓金收入補(bǔ)貼工業(yè)用地低價(jià)出讓帶來(lái)的虧空。其本質(zhì)是，昂貴的商品房補(bǔ)貼廉價(jià)的商品，買房人補(bǔ)貼制造商、出口商和地方政府財(cái)政收入。天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，所謂廉價(jià)商品的背后，是有人持續(xù)在為此買單。

從全球經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，土地分配對(duì)城市結(jié)構(gòu)、城市治理甚至經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)帶來(lái)持久深遠(yuǎn)的影響。以香港為例，我說(shuō)，香港什么都好，就是土地沒(méi)有分配好。有人說(shuō)，港人不覺(jué)得這是一個(gè)問(wèn)題，“不覺(jué)得”不代表問(wèn)題不存在。香港政府提供的住宅用地不足，導(dǎo)致土地價(jià)格昂貴，開發(fā)商向天空建房，摩天大樓、超高層建筑林立，從而帶來(lái)消防隱患。內(nèi)地大城市亦如此。

地方政府在此基礎(chǔ)上增加了產(chǎn)業(yè)維度，與城市經(jīng)營(yíng)形成一種交叉補(bǔ)貼模式，這構(gòu)成了過(guò)去地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流模式。

如今，土地分配主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)模式面臨可持續(xù)性挑戰(zhàn)。地方政府，一方面壓低工業(yè)用地價(jià)格幫助制造業(yè)獲取成本優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)商品出口和貿(mào)易順差持續(xù)快速增長(zhǎng)，但2018年后國(guó)際貿(mào)易條件加速惡化；另一方面提高住宅用地價(jià)格推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)迅速膨脹，但在2021年后房地產(chǎn)全面滑坡。

由此帶來(lái)更深層次的問(wèn)題是，房地產(chǎn)過(guò)度透支城市家庭部門的收入，以及房地產(chǎn)泡沫崩潰造成的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和宏觀拖累，導(dǎo)致內(nèi)需不足、消費(fèi)低迷，增加了對(duì)外貿(mào)易的依賴度，而外部貿(mào)易條件緊縮又不利于出口。

02

資本分配與金融杠桿

資本分配對(duì)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生直接的影響，差異化的金融杠桿給市場(chǎng)主體帶來(lái)不同的經(jīng)濟(jì)后果。

過(guò)去20多年，中國(guó)大規(guī)模廉價(jià)的工業(yè)土地、勞動(dòng)力，以及高效齊全的產(chǎn)業(yè)鏈，使得商品出口獲得明顯的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而創(chuàng)造大規(guī)模的外匯收入，而大規(guī)模的外匯輸入推動(dòng)國(guó)內(nèi)資本快速富余。

2014年前，央行通過(guò)強(qiáng)制結(jié)匯形成的外匯占款被動(dòng)發(fā)行大規(guī)模的基礎(chǔ)貨幣，2014年后，不要求強(qiáng)制結(jié)匯轉(zhuǎn)而通過(guò)商業(yè)銀行擴(kuò)張信貸創(chuàng)造大規(guī)模的資本。

理論上，外貿(mào)創(chuàng)收帶來(lái)的國(guó)內(nèi)資本持續(xù)增加，可以帶動(dòng)投資和消費(fèi)同時(shí)增長(zhǎng)，推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格和商品價(jià)格同時(shí)上漲。但是，直到今天，中國(guó)商品價(jià)格依然廉價(jià)，而商品房?jī)r(jià)格依然昂貴，這是為什么？更令很多人感到困惑的是，自2014年之后信貸擴(kuò)張形成的超大規(guī)模貨幣供應(yīng)，為何沒(méi)有引發(fā)通脹，反而出現(xiàn)通縮與消費(fèi)低迷的現(xiàn)象？錢都去哪兒了？

關(guān)鍵問(wèn)題發(fā)生在資本的分配上。

過(guò)去，中國(guó)的信貸與財(cái)政更多向投資領(lǐng)域、供給端配置，更少向消費(fèi)領(lǐng)域、需求端傾斜，在差異化金融杠桿的配合下，形成了近些年的強(qiáng)投資、強(qiáng)出口、弱消費(fèi)、弱通脹、高負(fù)債、結(jié)構(gòu)性社會(huì)福利的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

數(shù)據(jù)顯示，住戶部門貸款余額占信貸余額比重為32%、占社融存量比重為20%，非金融企業(yè)貸款余額占信貸余額比重為68%、占社融存量比重為42%。非金融企業(yè)貸款余額、政府債務(wù)余額合計(jì)占社融存量比重達(dá)到63%，其中絕大部分資本都配置到投資領(lǐng)域和供給端。

以信貸為例。過(guò)去的金融市場(chǎng)，以國(guó)有商業(yè)銀行為核心、信貸間接融資市場(chǎng)為主體（資本市場(chǎng)、直接融資相對(duì)弱化），結(jié)合有管制的利率、匯率制度和資本管制制度。這種金融市場(chǎng)可以高度集中信貸投放到固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，尤其是制造業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)——三者合計(jì)占固定資產(chǎn)投資總額的70%。

具體來(lái)說(shuō)，國(guó)有商業(yè)銀行將大規(guī)模的廉價(jià)資本分配到工業(yè)部門的供給端，尤其是中間領(lǐng)域的大型制造業(yè)企業(yè)、上游領(lǐng)域的央國(guó)企資源型企業(yè)、下游負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的地方政府的城投企業(yè)。這種資本分配方式壓低了大型制造企業(yè)的融資成本和原材料成本。

其實(shí)，不少大型制造企業(yè)都是一家“影子銀行”，他們一邊拖欠供應(yīng)商貨款制造資本緊缺，另一邊從銀行獲得大規(guī)模的廉價(jià)貸款，然后轉(zhuǎn)貸給供應(yīng)商，以賺取利差。

這些大型制造企業(yè)為何能夠成為控制整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的“鏈主”？主要原因是不對(duì)稱的土地、信貸、稅收等政策和價(jià)格。今年，政府主張“反內(nèi)卷”，而這一工作的關(guān)鍵是取消鏈主企業(yè)和央國(guó)企的特殊待遇。

資本分配的另外一個(gè)容易被忽略的問(wèn)題是金融杠桿差異化的使用。

2014年之后，市場(chǎng)流動(dòng)性主要通過(guò)商業(yè)銀行擴(kuò)張信貸來(lái)創(chuàng)造，而信貸擴(kuò)張的過(guò)程就是金融加杠桿的過(guò)程。這一年，啟動(dòng)供給側(cè)改革和棚改貨幣化政策，試圖通過(guò)刺激房地產(chǎn)來(lái)去杠桿去庫(kù)存去產(chǎn)能。到2020年，上游央企的杠桿、庫(kù)存和產(chǎn)能均明顯下降，但整體宏觀杠桿率大幅度上升，其中地方政府、城投企業(yè)、開發(fā)商、居民部門加杠桿最甚。而地方政府、城投企業(yè)所加的杠桿，主要是推動(dòng)產(chǎn)能擴(kuò)張，進(jìn)而抑制商品價(jià)格；而開發(fā)商、居民部門所加的杠桿，在短期內(nèi)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)長(zhǎng)期透支消費(fèi)，抑制商品價(jià)格。

與投資領(lǐng)域相比，消費(fèi)領(lǐng)域的信貸投放是非常有限的。而在有限的消費(fèi)信貸領(lǐng)域中，杠桿結(jié)構(gòu)也頗為明顯，金融政策鼓勵(lì)住房貸款，刺激購(gòu)房需求，同時(shí)嚴(yán)控住房以外的消費(fèi)貸款。

在棚改貨幣化期間，央行設(shè)立一項(xiàng)結(jié)構(gòu)性貨幣工具，叫抵押補(bǔ)充貸款。抵押補(bǔ)充貸款余額從2014年到2019年上升到3.5萬(wàn)億元，加上國(guó)有商業(yè)銀行配資，資本總規(guī)模應(yīng)該超過(guò)10萬(wàn)億元。這筆資金大部分流入全國(guó)城市棚戶居民改造（杠桿由地方政府來(lái)承擔(dān)），作為拆遷補(bǔ)貼款補(bǔ)償給棚戶改造居民。這相當(dāng)于直接通過(guò)貨幣投放、信貸擴(kuò)張的方式創(chuàng)造了巨大的商品房購(gòu)買力。這筆資金又產(chǎn)生明顯的杠桿效應(yīng)，刺激了非棚戶區(qū)居民大規(guī)模貸款買房。這一直接后果就是2014年開始全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)大漲、家庭部門杠桿率迅速上升。

如今，整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)貸款余額為21萬(wàn)億元，而住房按揭貸款余額高達(dá)37.8萬(wàn)億元，最高時(shí)38.9萬(wàn)億元。如今按消費(fèi)貸款/住房按揭貸款來(lái)算，消費(fèi)信貸規(guī)模不低，但是我們知道，相當(dāng)部分消費(fèi)信貸被投放到小微企業(yè)、個(gè)體戶的經(jīng)營(yíng)上，而非真正的消費(fèi)上。

與土地配置相比，資本配置帶來(lái)的問(wèn)題更直接、更顯性，同樣使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨可持續(xù)挑戰(zhàn)。一方面地方政府、城投企業(yè)、居民部門、開發(fā)商的杠桿空間不足，投資和消費(fèi)能力下降，另一方面居民購(gòu)買力不足，內(nèi)需疲弱，價(jià)格低迷。

更深層次的矛盾是，一方面試圖解決產(chǎn)能過(guò)剩、企業(yè)內(nèi)卷和內(nèi)需不足形成的通縮問(wèn)題，另一方面又擔(dān)心價(jià)格反彈，削弱家庭部門原本不足的購(gòu)買力——中國(guó)家庭部門真實(shí)購(gòu)買力主要靠低成本、低價(jià)格來(lái)維持，以至于不得不通過(guò)中央投資、激勵(lì)地方投資來(lái)維持龐大的商品產(chǎn)能和低價(jià)格環(huán)境。

實(shí)際上，解決問(wèn)題的關(guān)鍵是扭轉(zhuǎn)資本錯(cuò)配，調(diào)整收入分配。過(guò)去，過(guò)度配置在公共部門、投資、供給上，過(guò)少配置在家庭部門、消費(fèi)、需求上；過(guò)度投資于物，過(guò)少投資于人。簡(jiǎn)而言之，一句話：直接提高普通家庭收入。

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