世茂第一高樓夢(mèng)碎，超高層酒店告別狂飆時(shí)代

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近日，曾立志打造700米“中國(guó)第一高樓”的世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目，在停滯三年、兩次流拍后，終于由政府主導(dǎo)走上盤活之路。

值得一提的是，世茂深港國(guó)際中心此前規(guī)劃在高塔頂部將打造云端奢華酒店，擬引入麗思卡爾頓或同等級(jí)國(guó)際頂級(jí)奢華酒店品牌，建成后將超越迪拜帆船酒店，成為全球國(guó)際云端奢華酒店。

如今，中標(biāo)單位深規(guī)院將在一年內(nèi)重新規(guī)劃這片土地，而最引人注目的變化是：原700米超高層建筑將被降至400米左右，住宅占比或超過60%。

這個(gè)從239億元地王到68億元政府收儲(chǔ)項(xiàng)目。成為國(guó)內(nèi)超高層酒店熱潮退去的一個(gè)標(biāo)志性符號(hào)。

如今，曾經(jīng)追逐“中國(guó)第一高樓”的瘋狂已經(jīng)褪去，摩天大樓酒店正從高度競(jìng)賽轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)實(shí)力的真正比拼。

命運(yùn)多舛的中國(guó)第一高樓酒店

早在2017年，世茂集團(tuán)經(jīng)過多輪激烈競(jìng)拍，以239.43億元的天價(jià)拿下龍崗大運(yùn)核心地塊，創(chuàng)下深圳土拍史上第二高總價(jià)紀(jì)錄。

項(xiàng)目規(guī)劃總投資500億元，擬建設(shè)包括668米超高層地標(biāo)、深港國(guó)際會(huì)議展覽中心、演藝中心、國(guó)際化學(xué)校、超五星級(jí)酒店及大型商業(yè)綜合體，定位為“粵港合作標(biāo)志性項(xiàng)目”。

其700米高度的早期方案（后調(diào)整為668米）一度瞄準(zhǔn)“中國(guó)第一高樓”寶座，試圖超越632米的上海中心大廈。

圖源：世貿(mào)深港國(guó)際中心

其中，高塔頂部將打造云端奢華酒店，擬引入麗思卡爾頓或同等級(jí)國(guó)際頂級(jí)奢華酒店品牌。建成將超越迪拜帆船酒店，成為全球國(guó)際云端奢華酒店，并擁有世界超高環(huán)形無邊泳池和1500㎡超大宴會(huì)廳。

這個(gè)規(guī)劃有超高層酒店、投資500億的超級(jí)項(xiàng)目主要超級(jí)在以下幾點(diǎn)：

一是，投資額巨大。

項(xiàng)目位于一線城市深圳，據(jù)說是深圳龍崗區(qū)核心區(qū)域面積最大的凈地，光買地就花了240億，整體開發(fā)投資額預(yù)計(jì)會(huì)高達(dá)500億，相當(dāng)于一個(gè)中型房企一年的銷售額。

二是，計(jì)劃開發(fā)周期長(zhǎng)。

項(xiàng)目從拿地開始，要持續(xù)開發(fā)5-10年。

三是，自持比例極高。

整個(gè)項(xiàng)目沒有住宅，可售面積僅為18%，還有60%是城市配套，全部由開發(fā)商投資和后續(xù)運(yùn)營(yíng)。

業(yè)內(nèi)人士看完上面這幾點(diǎn)，都會(huì)明白這個(gè)超高層酒店落地的難度。

不過，命運(yùn)的轉(zhuǎn)折來得太快。

2022年，世茂集團(tuán)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，項(xiàng)目資金鏈斷裂并全面停工。

2023年，項(xiàng)目?jī)纱巫呱纤痉ㄅ馁u臺(tái)，起拍價(jià)從130.44億元降至104.35億元，卻均以流拍告終。

項(xiàng)目陷入了“賣不掉、建不了、難盤活”的死循環(huán)。

今年8月，深圳市龍崗區(qū)以68億元的價(jià)格收儲(chǔ)項(xiàng)目核心地塊的方案獲得通過。

這一價(jià)格僅為世茂當(dāng)初拿地價(jià)的28%，堪稱“腰斬再腰斬”。

從700米到400米，從商業(yè)主導(dǎo)到住宅占比超60%。

中國(guó)酒店第一高樓酒店的夢(mèng)想，正在向市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)低頭。

深港國(guó)際中心的命運(yùn)并非個(gè)例。

自2021年起，國(guó)內(nèi)已四次頒布政策嚴(yán)格限制新建250米以上建筑，禁止新建500米以上建筑。

蘇州中南中心從729米降到了499米，武漢綠地中心從636米降至475米，深圳羅湖區(qū)兩座原批準(zhǔn)建設(shè)海拔高度分別為700米和642米的建筑，也被改為500米。

摩天大樓酒店的熱潮，也開始在全國(guó)范圍內(nèi)“退燒”。

摩天大樓酒店競(jìng)賽：從狂熱到理性

19年前，締造高級(jí)樓盤起家的世茂集團(tuán)不再滿足于締造高級(jí)住宅項(xiàng)目，而是著手在國(guó)內(nèi)主流城市的核心地帶，打造超高層地標(biāo)式酒店。

從2006年起閃耀南京路的原浦西第一高樓世茂皇家艾美，到至今仍問鼎福州和武漢海拔高度的福州世茂洲際和武漢世茂希爾頓，世茂似乎對(duì)高層地標(biāo)酒店情有獨(dú)鐘。

世茂旗下各地標(biāo)酒店 圖源：網(wǎng)絡(luò)

在中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程中，摩天大樓與高端酒店的聯(lián)姻已成為標(biāo)準(zhǔn)配置。在這輪競(jìng)賽中，上海可謂一騎絕塵。

上海擁有著完整的摩天大樓酒店梯隊(duì)：

420米金茂大廈的君悅大酒店、492米環(huán)球金融中心的柏悅酒店，以及632米上海中心大廈的J酒店——后者以556米的高度成為全球垂直最高酒店。

此外，上海還有333米的康萊德、260米的靜安香格里拉、250米的浦東麗思卡爾頓。

廣州也不甘示弱：

530米的瑰麗酒店、440米的四季酒店、286米高的柏悅酒店三家高空旗艦集聚在珠江新城CBD核心地帶，構(gòu)建了極具視覺沖擊的酒店天際線。

而深圳以441米的京基100瑞吉酒店引領(lǐng)風(fēng)騷，還有350米的萊佛士酒店、358米的南山香格里拉、300米的中洲萬豪、290米的深圳柏悅、273米的深圳灣萬麗；

甚至二線城市也紛紛加入戰(zhàn)局：

南京擁有450米紫峰大廈的洲際酒店，368米金鷹世界的G酒店；

長(zhǎng)沙在452米的IFS國(guó)際金融中心主塔引入了尼依格羅酒店；

成都在489米的中海天府中心項(xiàng)目引入文華東方酒店；

濟(jì)南在428米綠地山東國(guó)金中心引入麗思卡爾頓酒店。

摩天大樓與高端酒店的聯(lián)姻并非偶然。

在“地產(chǎn)+酒店”模式下，高端酒店成為提升區(qū)域價(jià)值和房?jī)r(jià)的有力工具。

中國(guó)各品牌地標(biāo)酒店 圖源：網(wǎng)絡(luò)

然而這種模式存在著內(nèi)在缺陷：高端酒店投資回報(bào)周期長(zhǎng)，回報(bào)率有限。隨著2020年“三條紅線”政策出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，開發(fā)商紛紛拋售酒店資產(chǎn)包以回籠資金。曾經(jīng)象征城市繁榮的摩天大樓酒店，如今成了資金鏈斷裂的重災(zāi)區(qū)。

深圳世茂深港國(guó)際中心的命運(yùn)正是這一轉(zhuǎn)變的縮影。

從239億元地王到68億元收儲(chǔ)，從700米超高建筑到400米務(wù)實(shí)方案，背后是中國(guó)城市化進(jìn)程從追求形象到注重實(shí)效的深刻轉(zhuǎn)變。

過去追求地標(biāo)效應(yīng)、規(guī)模擴(kuò)張的開發(fā)模式，正逐步被理性務(wù)實(shí)、兼顧公共利益與市場(chǎng)需求的思路所取代。

“云端酒店”的黃金時(shí)代或已落幕。

超高層酒店的焦慮，找到了解藥

曾經(jīng)，五星級(jí)酒店是城市的門面，是政府接待、商務(wù)往來的標(biāo)配。

如今，高端酒店業(yè)正經(jīng)歷前所未有的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

截至2025年8月底，中國(guó)酒店市場(chǎng)拍賣價(jià)格在千萬元以上的酒店項(xiàng)目高達(dá)422個(gè)，成功交易的僅27個(gè)，成交率慘淡至約6.3%。

畢竟，高端酒店在摩天大樓中的運(yùn)營(yíng)成本極為高昂。

大部分中端酒店只用3—5個(gè)月就能完成裝修改造，而高端酒店甚至要用3-5年。在服務(wù)上，高端酒店為保證招牌服務(wù)質(zhì)量，需要投入大量人力物力，人房比遠(yuǎn)高于中端酒店。

然而，國(guó)內(nèi)高端酒店業(yè)并非一片黯淡。

一批酒店關(guān)停的另一面，是新開業(yè)的高端酒店不斷突破價(jià)格上限：北京前門文華東方每晚起售價(jià)達(dá)1.5萬元；多家高端酒店品牌進(jìn)一步下沉二、三線城市并調(diào)整自身定位。

另外，國(guó)際酒店集團(tuán)的高端酒店也在調(diào)整布局策略，走向多元化和特色化。

圖源：日賽谷麗思卡爾頓隱世酒店小紅書

麗思卡爾頓隱世將房客帶入九寨溝查溝山谷體驗(yàn)原生藏寨；悅榕集團(tuán)為客戶提供陽(yáng)朔和阿壩等地的深度游；洲際酒店集團(tuán)設(shè)立軟品牌洲至奢選，在華推出首家以滑雪度假為主題的酒店。

不難發(fā)現(xiàn)，高端酒店的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)已從“誰更高”轉(zhuǎn)向“誰更優(yōu)”。

高端酒店的定義不再局限于高檔商務(wù)的都市精致，而是進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)內(nèi)在的文化底蘊(yùn)和體驗(yàn)感的精神滿足。

在摩天大樓中，高端酒店的設(shè)計(jì)理念也在發(fā)生變革。以上海北外灘中心為例，這家規(guī)劃中的480米摩天大樓創(chuàng)新性地將酒店布局在200米左右的中部區(qū)域。

圖源：上海北外灘中心規(guī)劃圖

因?yàn)椋芯堪l(fā)現(xiàn)此高度既能飽覽一線江景，又避免了超高層常見的隔離感與晃動(dòng)不適。

深圳世茂深港國(guó)際中心的調(diào)整方案，為摩天大樓酒店的未來發(fā)展提供了一個(gè)理性樣本。

新規(guī)劃采用了“以住養(yǎng)商”的模式，通過住宅銷售回籠資金，反哺商業(yè)、酒店等公共配套的建設(shè)，確保項(xiàng)目的現(xiàn)金流穩(wěn)定。

在其背后，國(guó)內(nèi)已有超過20個(gè)城市曾規(guī)劃建設(shè)“第一高樓”且基本都規(guī)劃引入高端酒店，但如今多數(shù)項(xiàng)目已悄然調(diào)整方案。

未來，摩天大樓酒店的競(jìng)爭(zhēng)將不再局限于硬件、高度的比拼，運(yùn)營(yíng)能力、特色服務(wù)和文化內(nèi)涵將成為新的賽道。

不爭(zhēng)高，只求好——這或許正是國(guó)內(nèi)高端酒店在經(jīng)過摩天大樓狂熱后，獲得的最寶貴啟示。

摩天大樓的酒店競(jìng)賽并未真正結(jié)束，但它正變得更加理性、多元和以人為本。

當(dāng)高聳入云的夢(mèng)想接上地氣，摩天大樓與高端酒店的聯(lián)姻或?qū)鴮懶碌钠隆?/p>