省高院撤銷裁定發(fā)回重審，長沙中院卻強制查封，租戶利益誰來保障

金麓美華公司的租賃權(quán)雖然是通過轉(zhuǎn)讓獲得，但轉(zhuǎn)讓行為合法有效，租賃權(quán)從2012年6月30日開始從未中斷，始終有效，廈門國際銀行的抵押權(quán)是2016年6月17日獲得。對于這種基本事實，長沙中院都可以人為篡改為是廈門國際銀行抵押權(quán)在先，此種膽量不得不令人“折服”。

近年來，長沙一起物權(quán)和租賃權(quán)之間的糾紛格外引人關(guān)注。其一是因為這家酒店位于長沙市政府正對面的獨特位置；其二是因為這是一家普通民營企業(yè)和一家財大氣粗銀行之間的斗法；其三是因為湖南省高院裁定在長沙中院失效的鬧劇。

這家銀行取得該酒店的物權(quán)之后，要求租戶騰房，而租戶依據(jù)與前業(yè)主簽訂的租賃合同拒絕退場，雙方圍繞長沙中院下達的騰房公告你來我往經(jīng)歷了多輪執(zhí)行異議之訴。直到2025年11月21日，租戶也被列為被執(zhí)行人之后，長沙中院進行了一場聲勢浩大的查封行動，將該酒店中租戶的三百多套酒店客房全部貼上了封條。

長沙中院邀請了多家官方媒體現(xiàn)場采訪以壯聲威，他們的新聞標題是：“酒店易主卻遭案外人長期非法占有，長沙中院強制騰退”。長沙中院執(zhí)行局局長周超在接受采訪時聲稱：“本次強制騰退行動是對不法行為說‘不’的莊嚴宣告，是彰顯司法權(quán)威的必要舉措。”

但是，事實和真相并非那些不明就里的官方媒體所描述的那樣。

2012年6月30日，湖南金麓國際大酒店有限公司（以下稱金麓公司）與長沙市恒基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下稱恒基公司）簽訂《租賃合同》，由金麓公司承租恒基公司名下位于長沙市岳麓區(qū)金麓國際商務(wù)廣場5、6棟用于酒店經(jīng)營，租期為12年，從2012年7月1日起至2024年6月30日止。2015年8月13日，合同履約期間，金麓公司與恒基公司簽訂補充協(xié)議，將租賃期限延長至2032年6月30日。

2016年6月17日，金麓公司向廈門國際銀行股份有限公司廈門分行（以下稱廈門國際銀行）借款2.5億元，恒基公司以金麓國際商務(wù)廣場1、2、5、6棟房產(chǎn)為金麓公司2.5億元借款提供抵押擔保，并辦理了抵押登記及強制公證。

2019年11月15日，金麓公司與湖南晶麓國際大酒店有限公司（以下稱晶麓公司）簽訂《酒店經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，金麓公司將名下的金麓國際大酒店轉(zhuǎn)讓給晶麓公司，并將酒店承租的該房屋轉(zhuǎn)租給晶麓公司，恒基公司將酒店的租賃期延長至2039年6月30日。

2019年12月12日，晶麓公司將酒店經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給莫國輝、晶麓公司；恒基公司、莫國輝于當日簽訂《酒店轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租合同》。莫國輝向晶麓公司、恒基公司支付轉(zhuǎn)讓費及租金1352萬元。2020年1月7日，莫國輝注冊成立湖南金麓美華大酒店有限公司（以下稱金麓美華公司），酒店經(jīng)營場所位于金麓國際商務(wù)廣場5、6棟，莫國輝占有、使用、經(jīng)營該房產(chǎn)至今。

此后，金麓公司和擔保人恒基公司無力償還廈門國際銀行2.5億元借款。廈門國際銀行遂向長沙中院主張權(quán)利。

2020年9月1日，長沙中院向金麓美華公司發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知》稱廈門國際銀行已申請強制執(zhí)行金麓公司、恒基公司的資產(chǎn)，因金麓美華公司經(jīng)營酒店場所為恒基公司名下房產(chǎn)，且已抵押給廈門國際銀行，現(xiàn)該房屋已被法院查封，并要求金麓美華公司停止支付租金。

2021年3月16日，長沙中院發(fā)出拍賣金麓國際商務(wù)廣場1、2、5、6棟的公告。2021年9月22日，由于兩次拍賣均流拍，廈門國際銀行遂以物抵債取得了金麓國際商務(wù)廣場1、2、5、6棟房屋的所有權(quán)，辦理了過戶登記手續(xù)。

至此，債權(quán)人廈門國際銀行已經(jīng)如期取得了金麓國際商務(wù)廣場相關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，債權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)，長沙中院的執(zhí)行工作已經(jīng)到此結(jié)束。接下來，金麓美華公司的物業(yè)租金就可以向新的業(yè)主廈門國際銀行繳納，直到根據(jù)原有租賃合同經(jīng)營到2032年6月30日。

2022年5月12日，廈門國際銀行向金麓美華公司發(fā)函，征詢是否繼續(xù)租賃該房屋，金麓美華公司于2022年5月15日向廈門國際銀行及其代理人書面回函明確繼續(xù)租賃該房屋，并協(xié)助廈門國際銀行對承租面積進行現(xiàn)場查勘。

但是，戲劇性的一幕卻出現(xiàn)了。不知何故，2024年9月19日，長沙中院以【（2020）湘01執(zhí)1509號】裁定書為依據(jù)，責令金麓美華公司在收到裁定書之日起7日內(nèi)主動騰退場地。長沙中院的這個突然襲擊對于金麓美華公司來說無異于五雷轟頂，一家有著三百多間客房、上百名員工的酒店怎么可能在7天之內(nèi)就退場？

“況且，責令我們退場的法律依據(jù)又是什么呢？”金麓美華公司顯然無法接受。他們認為長沙中院要求騰房的行為超越職權(quán)，程序違法。

位于長沙市政府對面的長沙金麓國際大酒店

金麓美華公司認為，長沙中院兩次拍賣該房屋時，拍賣公告中載明拍賣房屋均已租賃，亦詳細披露了金麓美華公司承租該房屋的情況，拍賣標的物以實物現(xiàn)狀為準，且沒有關(guān)于騰房或清退的描述。

此外，長沙中院的騰房公告載明的依據(jù)是（2020）湘01執(zhí)1509號之五執(zhí)行裁定書，該裁定內(nèi)容為金麓公司、恒基公司向廈門國際銀行以物抵債，并沒有包括要求金麓美華公司騰房的內(nèi)容，廈門國際銀行已經(jīng)取得物權(quán)，長沙中院的執(zhí)行已經(jīng)終結(jié)，繼續(xù)要求金麓美華公司騰房明顯超越了職權(quán)。

金麓美華公司認為其作為酒店房產(chǎn)的承租人和實際使用人，沒有任何法律文書否認其承租的合法性，作為房屋產(chǎn)權(quán)人的廈門國際銀行如對承租有異議，應(yīng)通過租賃權(quán)訴訟進行處理，不應(yīng)由長沙中院通過已執(zhí)行終結(jié)的案件再采取執(zhí)行措施。

雖然產(chǎn)權(quán)人進行了變更，但因租賃在前（2012年），抵押在后（2016年），金麓美華公司雖是轉(zhuǎn)租，但租賃期限為2012年7月1日起至2032年6月30日止，該租賃合同從未中斷，始終有效。且在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化之后，由于金麓美華公司無法確認租賃面積。租賃期間，金麓美華公司也如約向廈門國際銀行支付了145萬元租金，廈門國際銀行并未拒絕。

《中華人民共和國民法典》第四百零五條的規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響；第七百一十六條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；第七百二十五條規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。”

2022年11月2日，長沙中院作出（2020）湘01執(zhí)1503號騰房公告。金麓美華公司此后多次向長沙中院提出執(zhí)行異議而未獲支持。而最近的一次是2025年7月3日，針對金麓美華公司股東莫小豐提出的執(zhí)行異議，長沙中院作出（2025）湘01執(zhí)異339號裁定書駁回異議人莫小豐的請求，裁定書認為：

“申請人廈門國際銀行對案涉房產(chǎn)的抵押權(quán)在前（2016年6月），異議人莫小豐對案涉房產(chǎn)的租賃在后（2019年12月），雖然酒店轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租合同載明丙方（金麓美華公司）受讓原租賃合同的全部權(quán)利義務(wù)，但原租賃合同享有的能對抗廈門國際銀行抵押權(quán)的租賃權(quán)未經(jīng)抵押權(quán)人廈門銀行同意，受讓的租賃權(quán)在抵押權(quán)設(shè)立后依法不產(chǎn)生繼續(xù)對抗抵押權(quán)的效力，故異議人莫小豐的租賃權(quán)不得對抗申請執(zhí)行人廈門國際銀行的抵押權(quán)。”

明明是最原始的租賃權(quán)設(shè)定在先（2012年6月30日），長沙中院卻認定是廈門國際銀行的抵押權(quán)在先（2016年6月17日），這就完全人為地改變了該執(zhí)行案件的關(guān)鍵事實認定。

針對廈門國際銀行和金麓美華公司股東莫小豐雙方提出的復(fù)議申請，2025年11月3日，湖南省高院作出（2025）湘執(zhí)復(fù)94號執(zhí)行裁定書，認為長沙中院的異議裁定部分“基本事實沒有查清”，裁定撤銷長沙中院（2025）湘01執(zhí)異339號裁定書，并發(fā)回長沙中院重審。

但是，湖南省高院的裁定卻在長沙中院失效。長沙中院不但沒有進行重審，反而在2025年11月21日組織了大規(guī)模的強制查封行動。當天，在發(fā)給有關(guān)部門的舉報材料中，金麓美華公司憤怒地寫道：

“長沙中院在重審期間仍繼續(xù)推進執(zhí)行，在未作出有效執(zhí)行裁定的情況下，擅自關(guān)停我公司網(wǎng)絡(luò)訂單平臺、切斷燃氣供應(yīng)，并發(fā)布《告知書》勸阻消費者入住，甚至還應(yīng)廈門國際銀行之請將我公司列為被執(zhí)行人凍結(jié)我公司賬戶，導(dǎo)致我公司無法正常經(jīng)營，屬于違法采取強制措施，嚴重違反《民事訴訟法》關(guān)于執(zhí)行程序的規(guī)定。”

金麓美華公司稱多年來前后投入3000余萬元用于酒店轉(zhuǎn)讓、裝修改造、設(shè)備購置，若被強制騰退，所有投資將付諸東流；現(xiàn)有員工百余人，酒店被關(guān)停，將導(dǎo)致大量員工失業(yè)，引發(fā)集體勞資糾紛與社會不穩(wěn)定因素；且與眾多供應(yīng)商存在長期合作關(guān)系，尚有政府會議、客戶預(yù)訂等訂單待履行，若強行停業(yè)，將引發(fā)連鎖違約與訴訟。

長沙中院多次在金麓國際大酒店內(nèi)外張貼騰房公告

《陳勇評論》認為，長沙中院的該強制騰房執(zhí)行案確如湖南省高院裁定書所言：“基本事實沒有查清”。更準確地說，是有意混淆了基本事實。

金麓公司、恒基公司所欠廈門國際銀行的2.5億元借款，廈門國際銀行向長沙中院申請執(zhí)行后，其債權(quán)通過以物抵債的方式得到了保障，長沙中院的履職行為到此已經(jīng)完畢。

如果廈門國際銀行主張前業(yè)主與各租戶所簽的房屋租賃合同無效，應(yīng)當再次向法院主張權(quán)利，通過法院審查認定租賃合同是否合法有效。到目前為止，沒有任何一個生效法律文書解除了金麓美華公司的租賃權(quán)。長沙中院將債權(quán)和租賃權(quán)兩個法律關(guān)系混為一談，要求租戶騰房，顯然是超越職權(quán)的濫用執(zhí)行權(quán)行為。

“物權(quán)不破租賃權(quán)”是基本法律常識。金麓美華公司的租賃權(quán)雖然是通過轉(zhuǎn)讓獲得，但轉(zhuǎn)讓行為合法有效，租賃權(quán)從2012年6月30日開始從未中斷，始終有效，廈門國際銀行的抵押權(quán)是2016年6月17日獲得。對于這種基本事實，長沙中院都可以人為篡改為是廈門國際銀行抵押權(quán)在先，此種膽量不得不令人“折服”。

上級法院和檢察機關(guān)應(yīng)當對長沙中院執(zhí)行中存在的違法違規(guī)行為進行調(diào)查處理。依法監(jiān)督長沙中院的執(zhí)行行為，責令長沙中院立即停止違法騰房查封行為、恢復(fù)金麓美華公司正常經(jīng)營，保障該公司百余位員工依法享有的就業(yè)權(quán)利，保障金麓美華公司多家供應(yīng)商的合法權(quán)利，切實維護社會穩(wěn)定和營商環(huán)境。

廈門國際銀行如果要解除與金麓美華公司的租賃合同，必須另外向法院主張權(quán)利，在法院審查認定之前，廈門國際銀行必須依法保障該公司作為善意承租人的合法權(quán)益。

《陳勇評論》對此將繼續(xù)關(guān)注。