豐臺(tái)地價(jià)，跌得太慘了

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

2025年北京供地，奇事蠻多的。

這不，又來了一起。

11月20日，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)中部組團(tuán)B區(qū)FT00-2405-0001地塊，進(jìn)入“用地預(yù)申請(qǐng)”。

翌日，它轉(zhuǎn)正，確定在12月25日15:00開拍，起價(jià)24.72億元。

但，這次它形單影只。

10月16日，2025年度第八輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單里，它和南面一路之隔的0002地塊，被捆綁在同一宗出讓地塊里。

這種"臨陣"拆分出讓，在北京土拍史上恐怕是第一次。

當(dāng)然，這只是表面。

拆分上市，并不是臨時(shí)起意。

它最早可以追溯到供地清單發(fā)布的第四天。10月20日，北京規(guī)自委豐臺(tái)分局下發(fā)了0001地塊的“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見函。

這表明，在那個(gè)時(shí)候，已決定0001地塊要單獨(dú)上市了。

為什么有這么個(gè)決定？

花姐認(rèn)為，核心原因是地塊捆綁后，標(biāo)的太大了。

0001號(hào)地占地2.35公頃，建面5.89萬(wàn)平米；0002號(hào)地，占地4.81公頃，建面12.03萬(wàn)平米，總建面達(dá)到17.91萬(wàn)平米。

按照0001地塊24.72億元起拍價(jià)，樓面價(jià)4.2萬(wàn)元/平米算，兩塊地的總價(jià)約75億元。

從起始樓面價(jià)看，豐臺(tái)的地價(jià)又降了——幅度16%。

去年10月31日，金隅嘉業(yè)以27億元底價(jià)，拿下1516-60地塊——北京隅西頌，樓面價(jià)為5萬(wàn)元/平米。

它的位置不如花鄉(xiāng)0001號(hào)地，兩塊地相距1.3公里，西頌在南四環(huán)外，而0001號(hào)地在四環(huán)內(nèi)。

這兩年，豐臺(tái)四環(huán)邊的樓面價(jià)一路下跌。

在2023年10月，中海豐和叁號(hào)院和中建云境的成交樓面價(jià)，分別為6.25萬(wàn)元/平米和6.81萬(wàn)元/平米，一個(gè)溢價(jià)6.67%，一個(gè)溢價(jià)15%。

2024年3月，華潤(rùn)置地拿下中環(huán)悅府地塊，成交樓面價(jià)更是飆升到6.82萬(wàn)元/平米，溢價(jià)15%。

但，這個(gè)高點(diǎn)過后，豐臺(tái)地價(jià)開始一路下探。最典型的代表，就是北京隅西頌。后來，連西南二環(huán)外的中海麗金府，樓面價(jià)也僅有6.2萬(wàn)元/平米。

到了2025年9月5日，西西環(huán)內(nèi)的嘉棠璟樾的樓面價(jià)，為5萬(wàn)元/㎡。

最令花姐意外的，還是剛上架的0001地塊，起始樓面價(jià)再創(chuàng)新低。

這塊地的素質(zhì)不錯(cuò)，容積率2.5，東西長(zhǎng)210米，南北長(zhǎng)100米，距離地鐵房山線花鄉(xiāng)東橋站663米。它最大的弱點(diǎn)是，西邊臨地鐵線，建筑須退紅線7.4米。

從距離上，它可以參照的對(duì)象為北京隅·西頌，今年4月21日取證439套房源，截至11月20日，網(wǎng)簽103套，去化率約23.46%，成交均價(jià)約7.87萬(wàn)元/㎡。

如果花鄉(xiāng)0001地塊以4.2萬(wàn)元/平米底價(jià)成交，對(duì)比北京隅·西頌有3.67萬(wàn)元/平米的縫差。

從這個(gè)數(shù)字上看，0001地塊拍地時(shí)，可能出現(xiàn)多家房企拼搶。畢竟，它在四環(huán)內(nèi)。

最后，花姐刊發(fā)下2025年北京第九輪住宅供地清單，共涉及6宗地，土地面積約20公頃，建筑規(guī)模約36萬(wàn)平方米。

它們，皆在2026年成交。

這九宗地情況如下：

1、海淀區(qū)朱房二期HD00-0907-0001、0002地塊，地塊用地面積2.55萬(wàn)平米，建筑規(guī)模5.11萬(wàn)平米。

2、石景山新首鋼核心區(qū)1609-012地塊，用地面積1.66萬(wàn)平米，建筑規(guī)模3.68萬(wàn)平米。

3、朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng)單店區(qū)域1105-01地塊，用地面積2.55萬(wàn)平米，建面5.11萬(wàn)平米。；

4、石景山區(qū)1610街區(qū)首特鋼園1610-0001、0002地塊，用地面積2.93萬(wàn)平米，建面6.01萬(wàn)平米。

5、通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)丁各莊FZX-0703-6002地塊，用地面積4.85萬(wàn)平米，建面8.73萬(wàn)平米。

6、密云區(qū)區(qū)水源路南側(cè)MY00-0104-6022、6025地塊，用地面積2.50萬(wàn)平米，建面5萬(wàn)平米。

截至目前，2025年北京土拍市場(chǎng)確定會(huì)賣出39宗宅地，預(yù)計(jì)收金約1400億元。

這個(gè)土拍成績(jī)，是遜色于2024年。2024年北京共計(jì)出讓41宗住宅用地，攬金1554億元，金額較2023年下降10.75%。（詳見《北京土拍，雙雙下滑》）

花姐希望，2026年北京土拍能止跌企穩(wěn)，重拾信心。