謝天謝地！沒(méi)在香港買(mǎi)房，可能是我近十年最正確的決定。

+湯姆本人微信：Tomgangfang1

@錢(qián)錢(qián)萊

攤牌了，咱就是每天都在想著搞錢(qián)，就想跟大家討論都有啥路子趟了什么雷

錢(qián)錢(qián)來(lái)，錢(qián)錢(qián)來(lái)，錢(qián)從四面八方來(lái)！

前段時(shí)間自己在密集看房，手機(jī)正好給我推了條奧運(yùn)站住房的成交記錄。

好奇心驅(qū)使（也有中國(guó)人骨子里就愛(ài)房子的原因哈哈哈），我拿起計(jì)算器噼里啪啦一頓算，寫(xiě)出了兩萬(wàn)人圍觀的一個(gè)小紅書(shū)帖子來(lái)分析香港買(mǎi)房這事值不值。

正好港房湯姆來(lái)約稿，就在原思路上擴(kuò)充了內(nèi)容，增加了更精細(xì)的計(jì)算和詳細(xì)的歷史數(shù)據(jù)支持，當(dāng)然結(jié)論還是一致的：不算不知道，一算嚇一跳！

在香港買(mǎi)房，與其說(shuō)是一項(xiàng)投資，不如說(shuō)是一場(chǎng)每年花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)、持續(xù)二三十年的情緒消費(fèi)。

01

一筆不產(chǎn)生現(xiàn)金流的投資

跟很多人以租養(yǎng)貸，創(chuàng)造多余現(xiàn)金流的直覺(jué)/目標(biāo)相反，買(mǎi)房出租細(xì)算其實(shí)是不產(chǎn)生正現(xiàn)金流的，起碼在現(xiàn)在的條件下，頭幾年并不能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的。

我以君匯港這兩個(gè)最新成交的兩房單位為例，不算頂級(jí)，但很具代表性（主要是我很喜歡這個(gè)小區(qū)），成交價(jià)都是778萬(wàn)，假設(shè)買(mǎi)房持有30年，首付7成，貸款30年。

1. 凈收入=租金-開(kāi)支

· 月租金：約 HKD $22,500

· 年毛收入：$22,500 x 12 = HKD $27,000

看著挺多的嗷，但別高興太早，租金得先砍一刀：

看，還沒(méi)開(kāi)始還貸款，$27萬(wàn)的年租金就已經(jīng)縮水到了$19.8萬(wàn)。

哦還有一次性成本：印花稅+中介費(fèi)+律師費(fèi)，約占樓價(jià)的5%，即 HKD $38.9萬(wàn)。如果把這筆錢(qián)攤到30年，每年又是 $1.3萬(wàn) 的成本。

那么現(xiàn)在一年凈收入變成了18.5萬(wàn) ：）

2.真正的支出

這才是重頭戲。大部分人的錢(qián)都是銀行貸款，而錢(qián)的成本，很高。

· 貸款利息（大頭）：假設(shè)貸款7成（$544.6萬(wàn)），利率3.375%（之前有讀者指出最新利率，感謝，我都沒(méi)注意降了0.125%），一年的純利息就是：$544.6萬(wàn) x 3.375% = HKD $183,800

現(xiàn)在，讓我們把收入和支出放在一起看，AMAZING：

辛辛苦苦當(dāng)一年房東，要花時(shí)間精力找租客/維修保養(yǎng)房子/打理管理費(fèi)政府費(fèi)用等雜事，最后凈現(xiàn)金流是接近于0的。當(dāng)然了，隨著你償還本金，利息成本會(huì)下降，租金假設(shè)會(huì)上漲，最終過(guò)幾年是有機(jī)會(huì)變成正現(xiàn)金流的，如果沒(méi)有意外大維修/裝修/換大家電/頻繁換租客/過(guò)長(zhǎng)空置etc.

而這，僅僅是我們算得出來(lái)的“財(cái)務(wù)虧損”。

02

沉默的巨獸——機(jī)會(huì)成本

那筆首付（$233.4萬(wàn)）和每年填坑的錢(qián)，如果放在別的地方呢？這才是最扎心的部分。

我們把首付$233萬(wàn)投入美股SP500，每月增加投資24077（月供），假設(shè)我們回到1994，再經(jīng)歷過(guò)去的30年，它會(huì)變成多少？

有些讀者可能會(huì)注意到，兩者的起點(diǎn)不同。因?yàn)槎ㄍ豆善钡耐顿Y是以233萬(wàn)開(kāi)始，每月增加24077，房產(chǎn)是以當(dāng)時(shí)價(jià)值778萬(wàn)錨定的，30年還完貸款后你擁有房子100%的價(jià)值。定投SP500的賬戶在2024年1月變成了五千六百八十萬(wàn)，而1994年價(jià)值778萬(wàn)的房產(chǎn)在2024年初的價(jià)值平均為一千八百萬(wàn)，相當(dāng)于初始價(jià)值的2.32倍。

對(duì)應(yīng)在現(xiàn)實(shí)中，比如93年入伙的半山曉峰閣，那時(shí)候的核心地段新樓，能找到的最早成交記錄95年16樓C單位750萬(wàn)，對(duì)比最新成交15樓C單位，1690萬(wàn)，也就是說(shuō)實(shí)際買(mǎi)新房的收益率還略低于平均，即圖中用的中原城市指數(shù)。

如果看那時(shí)候相當(dāng)于現(xiàn)在君匯港20年樓齡的次新樓，現(xiàn)在已是50年老樓，如1976年入伙的太古城，我能找到的最早記錄，海天花園-南天閣-16樓E單位，95年成交425萬(wàn)715呎，呎價(jià)5944，最近成交平均呎價(jià)一萬(wàn)四出頭，算下來(lái)正好是2.3倍，與指數(shù)趨勢(shì)一致。

對(duì)比驚人嗎？不提這個(gè)假設(shè)本身已經(jīng)非常樂(lè)觀，是中國(guó)及香港經(jīng)濟(jì)騰飛的30年，房地產(chǎn)瘋漲，同時(shí)股市經(jīng)歷了互聯(lián)網(wǎng)泡沫和08年危機(jī)。未來(lái)三十年，人口老齡化，AI為代表的科技迅猛發(fā)展，此消彼長(zhǎng)，選擇買(mǎi)房，你的房產(chǎn)在30年后帶來(lái)的資產(chǎn)增值，比起無(wú)腦不費(fèi)力的指數(shù)基金定投，可能比重復(fù)歷史的結(jié)果還要不劃算。

這中間差出來(lái)的3800多萬(wàn)，就是為“情緒價(jià)值”支付的隱形天價(jià)門(mén)票。

字太多啦，本來(lái)是短短的小紅書(shū)帖子被約稿，想著增加一點(diǎn)數(shù)據(jù)更詳細(xì)分析一下，同時(shí)吸收一下讀者建議及熱評(píng)，寫(xiě)不完了字?jǐn)?shù)已經(jīng)超了！比如有些讀者說(shuō)，我買(mǎi)房是為了自住，那怎么算？又有人說(shuō)，把房產(chǎn)跟股市一起比較本身就不公平，跟更保守的投資（債券/黃金）比如何？有人說(shuō)，利率下行了現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正如何？還有人說(shuō)，資產(chǎn)配置角度出發(fā)的決策，不能單純比較收益率了。

所以，如果這篇讀者反饋可以的話，歡迎港房湯姆再來(lái)約下篇，看看咱怎么從數(shù)據(jù)出發(fā)，一個(gè)個(gè)分析回答這些問(wèn)題。

另外也想問(wèn)問(wèn)大家，從投資角度考慮，固然可以一個(gè)個(gè)去分析每個(gè)心儀盤(pán)的成交價(jià)及租金，從而算出租售比，但如果我想找到整個(gè)香港滿足某些條件（地段/樓齡/etc）租售比最高的樓，那就需要自己一個(gè)個(gè)看過(guò)去，好大的工程！

所以我在想，如果我用程序爬取全香港住房成交價(jià)，計(jì)算實(shí)際租售比數(shù)據(jù)，月度或季度推送，你可以用來(lái)：

1).尋找最優(yōu)投資標(biāo)的；

2).反向利用，看看哪個(gè)盤(pán)租來(lái)住更有性價(jià)比，讓房東幫你住進(jìn)夢(mèng)想之家 :D。

你會(huì)有興趣訂閱嗎？歡迎到我的小紅書(shū)(@錢(qián)錢(qián)萊)或YouTube頻道@InformedInvestorJ提出你的想法！

*以上內(nèi)容為作者投稿，僅代表作者觀點(diǎn)，不代表“港房湯姆”平臺(tái)意見(jiàn)。

最近收到的這一篇投稿，作者用自己的看房經(jīng)歷和數(shù)據(jù)算了算，結(jié)論有點(diǎn)扎心：

買(mǎi)房出租現(xiàn)金流很可能接近零，長(zhǎng)期回報(bào)也未必比指數(shù)基金高——于是作者得出結(jié)論，有時(shí)候買(mǎi)房更像一場(chǎng)“情緒消費(fèi)”。

我們約了這篇稿件，是希望公眾號(hào)也能呈現(xiàn)不同的聲音，讓大家看到各種思路。

從財(cái)務(wù)角度來(lái)看，投資回報(bào)因個(gè)人資金結(jié)構(gòu)、貸款方案及持有周期而異；同時(shí)，購(gòu)房所帶來(lái)的自住便利、生活質(zhì)量及長(zhǎng)期居住穩(wěn)定性，也是不可忽視的價(jià)值因素。

其實(shí)，作者還提了個(gè)有趣想法：如果把全港成交價(jià)和租金數(shù)據(jù)整理出來(lái)，定期推送租售比信息，不管是投資還是租房，都能幫大家做更理性的判斷。

如果你也想了解香港房子行情、租售比或者投資潛力，可以加我微信，我可以幫你解讀數(shù)據(jù)、找房源，甚至幫你算一算哪套房更適合你。

加我微信，一起把香港買(mǎi)房的流程講清楚。

并且添加微信后，可以免費(fèi)領(lǐng)取購(gòu)房手冊(cè)，把在香港買(mǎi)房的諸多細(xì)節(jié)和注意事項(xiàng)給新手買(mǎi)家講得清清楚楚，能幫你少踩坑，順利上車(chē)！

也歡迎大家聊聊，你怎么看香港買(mǎi)房？投資？自住？還是純粹情緒消費(fèi)？

而且，我有兩個(gè)公眾號(hào)...

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