銀行直售房，沒那么嚇人

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

銀行是有挺多房子要賣的，但也不用太慌。

銀行批量售房的背后

這兩天，「經濟觀察報」的一篇報道內容火了，原因是文中給出的一組數據，讓市場大吃一驚——

結合阿里資產和京東資產兩個平臺信息，據經濟觀察報不完全統計，自2024年8月以來，廣東農信系統掛牌出售的房產標的共有12386個；2024年11月以來，四川農信系統出售的房產標的數量達到24821個。此外，遼寧農信系統累計掛牌直售的房產標的有11369個，貴州農信系統有9539個，吉林農信系統有2374個，福建農信系統有623個。

這讓市場一陣驚呼，難道銀行手中的不良資產已經堆這么多了嗎？

很多人看到這些銀行直售的房子不少，認為這只是冰山一角，至少銀行手中應該還囤積著大量要急著變現的抵債房。

銀行的房產處置，往往和個人或者企業無法按時償還貸款掛鉤，銀行作為抵押權人會通過法律程序收回抵押房產，然后拍賣或者出售。

于是也就順理成章推測銀行的不良貸款已經到了一定的程度。

而這還只是小銀行的行為，如果其他更大型一些的銀行也加入這樣的行為，對新房和二手房，還可能會造成更大的沖擊。

實際上，銀行手中的這些待處理房產只是很小的一部分，對于本身就已經掛盤十幾萬，幾十萬套的二手房來說，占比并不高。

比如廣州及深圳兩個城市，中介平臺上二手房對外展示的掛盤量共計215557套（2025年11月11日）；

比如四川的成都，就這一個城市，中介平臺上二手房對外展示的掛盤量就有225316套（2025年11月11日）。

而且從《經濟觀察報》報道的數據來看，也就是四川農信銀行要處置的約2.4萬房源數量規模相對多一些，但占四川成都二手房掛盤量的比例還不到11%。

這樣看，銀行直供房，相比原本掛盤的存量二手房，真的還不算多。

更重要的是，這組數據更多體現的是平臺的數據庫綜合展示。

使用過阿里資產及京東資產這兩個平臺都知道，這些數據中還會包含一些重復的組合信息，剔除一些重復的部分，實際數量還會更少。

而從銀行的不良率可以看到，銀行這些年已經逐步剝離了不少不良資產，不良率逐步回落。

根據42家上市銀行公開的財報，相比2020年三季度的不良率，2025年上市銀行集體的不良率幾乎都出現了下降。

從銀行集體的不良率來看，基本從2020年就開始降低，說明銀行的違約高峰期其實已經過去，隨著銀行的不良率下降，也說明銀行的不良資產在過去這些年其實處置了不少。

行業洗牌

為什么銀行的不良率下降了？為什么和大家的體感有出入？

銀行手中明明還有大量的房產要處置，處置規模也似乎比較罕見，加上在這幾年大環境的背景之下，按道理銀行的不良率會增加才對。

這些年我們的銀行集體進行了改革及整合。且進入到2025年銀行改革重組提速。

今年以來全國就有超過300家村鎮銀行被合并重組，如常熟銀行吸收合并三家江蘇村鎮銀行，成都銀行將名山錦程村鎮銀行改建為雅安分行，成都農商行一次性“吞下”6家川內村鎮銀行。

而股份制銀行與國有大行也陸續參與其中。

今年6月工商銀行收購重慶璧山工銀村鎮銀行，交通銀行分別于8月和9月收購四川大邑交銀興民村鎮銀行、青島嶗山交銀村鎮銀行，10月11日農業銀行收購浙江永康農銀村鎮銀行，10月20日中原銀行發布通告宣布擬以現金收購濮陽中原村鎮銀行、孟津民豐村鎮銀行、欒川民豐村鎮銀行三家村鎮銀行，10月22日哈爾濱銀行公告吸收合并重慶市及訥河市共4家村鎮銀行。

其次，這些年銀行也陸續著重加速不良資產處置，不少已經陸續出清。

根據銀保監會數據顯示——

2020年銀行業共處置不良資產3.02萬億元，截至2020年末，不良貸款余額3.5萬億元，較年初增加2816億元，不良貸款率1.92%；

2021年銀行業累計處置不良資產3.13萬億元，截至2021年末，不良貸款余額2.8萬億元，不良貸款率1.73%；

2022年銀行業累計處置不良資產3.1萬億元，截至2022年末，不良貸款余額3萬億元，不良貸款率1.63%；

2023年銀行業累計處置不良資產3萬億元，截至2023年末，不良貸款余額3.2萬億元，不良貸款率1.59%；

2024年銀行業累計處置不良資產3.8萬億元，截至2024年末，不良貸款余額3.3萬億元，不良貸款率1.5%；

2025年上半年，銀行業累計處置不良資產1.5萬億元，同比多處置1236億元，2025年二季度末，商業銀行不良貸款余額3.4萬億元，較上季末減少24億元，商業銀行不良貸款率為1.49%，較上季末下降0.02個百分點。

其中，農村商業銀行不良率最高，但下降幅度也最大。

2020年二季度末農村商業銀行不良貸款率為4.09%，到了2025年二季度農村商業銀行的不良貸款率降到了2.77%。

并且今年銀行通過批量轉讓、核銷等方式快速出清風險，農商行也加大清收和核銷力度。

可以看到今年各個地方的銀行陸續宣布啟動不良資產處置工作，針對不良清收不停歇地開展討論會議，作出不同程度的部署。

到了每年年底，更是每個銀行收官的關鍵期，不良資產出表需求迫切，更是扎堆處置。

比如10月渤海銀行掛出近700億元的資產包，廣州農商行掛出約 189.28 億元的信貸資產包，建設銀行廣東省分行公開轉讓惠州市志悅佳開發有限公司不良貸款未償本息總額約1.55億；交通銀行青島分行公告轉讓未償本息合計約為1.12億元的個人消費貸款不良資產包。

所以，大部分銀行的不良率下降，銀行的不良資產處置已進入到下一階段。

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作者觀點，不代表格隆匯立場