謝逸楓：大逆轉！北上深樓市驚現“金九”奇跡，成交量火爆

文/謝逸楓

目前一線城市北上深樓市正在沖刺“金九銀十”，預計來電量、看房量、成交量上升，市場總體呈現火爆整體，以價換量是主流。不排除市場結構性上漲，豪宅、好房子樓盤價格將會上漲，改善性需求將成為“金九銀十”購房主力人群。

今年一線城市北上深樓市現“金九”，環比同比均有上漲，單純從新房住宅成交量、房價來看。預計一線城市北上深樓市“銀十”成交量不會差，房價趨于結構性微漲，區域、城市、城市內部分化嚴重，預計樓市十月走勢總體不變。

9月北京樓市新房住宅成交環同比大漲，北京住建委數據顯示，9月1日至9月27日，北京新建商品住房網簽2837套，環比、同比分別增長22.3%、11.4%。網簽面積36.71萬平方米，環比、同比分別增長28.1%、24.2%。

北京住建委數據顯示，9月1日至9月27日，北京二手住房網簽1.32萬套，環比、同比分別增長18.3%、24.1%。網簽面積119.13萬平方米，環比、同比分別增長16.1%、23.1%。說明北京樓市一二手房銷售火爆，“金九”重現。

中指機構統計數據顯示，9月1日至28日，北京二手住宅日均成交525套，較8月日均增長22%，同比增長27%。目前掛牌量處在高位。按照鏈家平臺數據顯示，截至10月2日，北京二手房掛牌量為14.1萬套，面積預計在1400萬平方米以上。

中原機構統計數據顯示，9月北京新建住宅網簽3454套，二手房住宅網簽15843套，同比上漲19.4%，環比上漲20.5%。上半年以來，除了3月成交量達到19233套以外，9月已經是全年成交數量第二的月份，高于出臺了優化政策的6月。

9月上海樓市新房住宅環同比大漲，上海房管局數據顯示，9月上海一二手住房累計成交207萬平方米，環比增加8%、同比增加24%。得益于新開盤項目認購水平提升，在售項目銷售放量，一手住房成交55萬平，環比增加28%、同比增14%。

二手住房成交1.8萬套，環比增加3%、同比增加27%。同時自2025年8月26日“滬六條”實施后，二手住房日均成交609套，較8月政策前增加12%，且呈現“逐周提升、周末沖高”特征，實現連續多個月成交上升的火爆局面。

9月廣州樓市成交量下降，克而瑞數據監測顯示，9月前半月（截至15日）廣州商品住宅成交1911套，環比8月前半月（截至15日）減少3%。1月-8月廣州商品住宅成交套數分別為4461、3393、6503、4848、6306、6377、4873、4433。

克而瑞數據監測顯示，9月前半月（截至15日）廣州商品住宅成交均價31493元/㎡，較8月前半月（截至15日）基本持平。1月-8月廣州商品住宅成交均價/平方米分別為33776、31708、32941、32778、36114、35644、32315、31935。

9月廣州二手房成交下降，中介協會數據顯示，2025年9月（統計周期：8月26日至9月25日），廣州二手住宅網簽套數和面積分別為8367套、82.47萬平，環比分別下降3.83%和2.96%，原因是臺風“樺加沙”影響帶看、網簽，競爭壓力增加。

拉長時間線來看，2025年1-9月，廣州市二手住宅共網簽82642套和825.38萬平方米，同比分別增長6.65%和6.29%。值得注意的是大戶型反而更受歡迎了。144平米以上的占比漲了0.47個百分點，60-90平米的小戶型占比漲了0.45個百分點。

9月深圳一二手住宅成交量環同比大漲，深圳住建局數據顯示，9月一二手網簽總量7633套，環比上漲20.7%，同比上漲38.3%。其中一手住宅3087套，環比上漲43.5%，同比上漲32.7%。二手住宅4546套，環比上漲8.9%，同比上漲42.5%。

9月深圳二手房錄得量為5808套，環比上漲10.3%，同比增長52.4%，連續7個月超5000套榮枯線。9月深圳二手住宅成交均價為5.87萬元/㎡，環比微跌1.5%，掛牌均價為6.26萬元/㎡，環比小幅下降0.6%。

樂有家機構統計數據顯示，9月深圳二手房錄得量為5808套，環比上漲10.3%，同比上漲52.4%，二手房錄得量連續7個月超榮枯線。 9月深圳二手住宅網簽量為4546套，環比上漲8.9%，同比增長42.5%。

今年一線城市北上深樓市現“金九”，“銀十”延續局面，背后銷售上升和房價上漲的主要動力源有三個因素，首先是北上深的限購政策優化。其次是公積金、稅收及落戶、購房補貼政策松綁。最后是新房供應大增，好房子熱銷。

從第三方機構的房價數據來看，中指數據顯示，2025年9月100個城市新建住宅均價為16926元/平方米，環比微漲0.09%，同比上漲2.68%，主要是新房呈現結構性微漲，好房子熱銷。但是，市場總體以價換量的形勢不變。

9月一線城市（北京、上海、廣州、深圳)新房價格環比上漲0.48%，同比上漲6.78%，顯著高于全國平均水平。一線城市中北京環比上漲0.06%、上海環比上漲0.82%、廣州環比上漲0.32%、深圳環比下降0.34%。

9月100個城市二手住宅均價為13381元/平方米，環比下跌0.74%，同比下跌7.38%，已連續41個月環比下跌。三季度9月100城二手房價格累計下跌2.26%，跌幅較二季度擴大0.14%。前三季度，百城二手房價格累計下跌5.79%。

從2025年8月70城市房價、全國商品房銷售平均房價來看，房價下行壓力依然較大，因為房價未止跌。一方面是70城新房價格環比已連續超過40個月為負，二手房價格環比已連續超過40個月為負，且目前房價跌幅相比前期均有擴大的跡象。

要實現房價、成交量止跌回穩，必須再出臺政策刺激，并且是強大和更猛的政策刺激，一方面是供應端，停止土地供應，解決收儲存量商品房和收回閑置存量土地及城市更新貨幣化的政策堵點，三道紅線和房地產貸款集中制轉為長效機制。

加大房企開發貸款和委托貸款及經營性物業抵押貸款、保交樓專項貸款的投放力度，創造有利條件，為房企債券和上市融資，降準降息。另外一方面是需求端，北上深一線城市和部分二線城市全面取消限購等限制措施，放開第三套房貸。

商業地產貸款首付和利率下降及稅收減少，更大力度刺激剛性、改善住房需求、推進好房子建設、全面優化公積金和購房補貼及落戶、以舊換新、房票安置、多孩家庭和人才購房的政策，進一步下降新房、二手房的房貸首付和利率及稅收。