最長107個月？南通各板塊去化周期最新估算

8月南通新房市場淡季氛圍延續，供應與成交仍處于低位盤整階段。

據「新知南通研究院」不完全統計，2025年8月，南通市區（含崇川區、開發區、蘇錫通園區，下同）新發住宅銷售許可證4張，推售房源292套，供應量環比基本持平，但較去年同期下降約23%。

目前市區主力在售新房項目共計約55個（剔除未售小于10套的尾盤），8月合計成交量約243套，環比上升約11%，但同比大幅下滑約52%，市場回暖動力依然不足。

截至8月末，南通市區新房狹義庫存（已獲銷許未備案）約1.08萬套，按照近一年月均流速（約468套）估算，去化周期約23.10個月，較7月末延長約1.14個月。

廣義庫存（狹義庫存 + 未獲銷許潛在庫存）高達約2.19萬套，按相同流速估算，去化周期將拉長至約46.89個月，較7月末再增1.62個月，庫存壓力持續加劇。

8月市場整體表現偏弱，甚至備案8套即可進入市區銷售TOP10。

蘇錫通板塊大華鉑璟灣備案35套位列榜首。該項目自去年4月入市以來已累計備案618套，目前整盤去化率約60%，表現可圈可點。

任港灣板塊五龍云璟以26套備案量居次，今年1-8月累計備案125套。該項目憑借價格策略維持一定流速，但由于總體量較大，目前仍有995套待售，去化壓力依然顯著。

中海臻如府和恒盛尚海灣并列第三，招商公園道、濱江道（江園）、天皓名邸緊隨其后，各項目之間差距甚微。

8月“0成交”項目數量依然達到了19個，甚至其中15個項目已經連續兩個月“顆粒無收”。

典型案例如中創區金鷹世界尚府，已連續五個月未有備案，近一年累計僅備案3套，去化幾乎陷入停滯，然而該項目未備案存量仍高達745套，前景不容樂觀。

同區域的萬科攬境，7月、8月均為“0成交”，6月也僅備案2套，目前還有72套未備案，能否在今年清盤有待觀察。

除了19個“0成交”項目外，上個月還有7個項目僅備案1套，包括仁恒紫瑯世紀、龍憩苑、華宇玲瓏雅苑、華宇錦繡瀾灣、濱江雙璽等。

仁恒紫瑯世紀整盤規劃421套，自去年1月入市至今已獲銷許145套，已備案44套，已獲銷許去化率僅約30%，整盤去化率僅約10%。其中，今年4月入市的6號樓，至今一套沒賣，表現遠不及預期。

從板塊維度看，此前去化周期最長的原港閘被開發區取代。

截至8月末，開發區狹義庫存估算去化周期高達約50個月，廣義庫存估算去化周期更達107個月，成為全市去化壓力最大的板塊。

數據顯示，開發區已連續兩個月全板塊“0成交”，今年1-8月也僅備案132套，是全市備案量最低的區域。

這一現象或源于多方面——首先，板塊在售項目數量較少，長期缺乏新盤刺激，市場活躍度低；其次，主力在售盤煒賦龍騰華府，整盤規劃近1800套，雖有一定流速（今年1-8月備案82套）但庫存壓力依舊顯著；最后，滯銷盤遠創宸樾，高庫存（截至8月底庫存984套）與低成交（今年1-8月備案8套）形成強烈反差，嚴重拖累板塊整體數據。

事實上，類似遠創宸樾這類大體量低流速項目不在少數——遠創湖悅云境近一年僅備案3套，庫存高達1384套；東升旭輝中心近一年僅備案2套，庫存高達1104套；北城壹號近一年僅備案10套，庫存高達873套……若無強力干預措施，這些項目恐將長期滯銷并逐漸喪失流動性。

展望“金九銀十”，南通新房市場仍面臨挑戰。一方面，高庫存與分化格局短期內難以根本改善，尤其非核心高庫存板塊，仍將承受巨大去化壓力。另一方面，若房企能把握傳統銷售窗口期，通過務實定價、優化產品策略等方式積極促銷，部分產品或價格優勢突出的項目有望帶動局部熱度回升。