上海放開(kāi)限購(gòu)：“救人”大于“救市”？

2025年8月25日，上海六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，猶如一顆重磅炸彈投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的湖面，激起千層浪。此次政策調(diào)整涉及住房限購(gòu)、公積金、信貸以及房產(chǎn)稅等多個(gè)方面，其中外環(huán)外不限購(gòu)的消息最為引人注目，上海也由此加入廣州、北京放開(kāi)限購(gòu)的一線城市行列。

政策背景：上海樓市的困境與隱憂

近年來(lái)，上海樓市呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢(shì)。核心地段憑借稀缺的資源和完善的配套設(shè)施，房?jī)r(jià)保持著溫和上漲的趨勢(shì)，彰顯出強(qiáng)勁的抗跌性和保值增值能力；二手房市場(chǎng)則以價(jià)換量，房東們?yōu)榱吮M快促成交易，往往選擇降低價(jià)格。而外環(huán)外區(qū)域的情況則不容樂(lè)觀，作為上海新房銷售的主力軍，承擔(dān)了70%的新房銷售任務(wù)，卻面臨著巨大的庫(kù)存壓力，去化周期長(zhǎng)達(dá)約20個(gè)月 ，如嘉定區(qū)需要12.4個(gè)月，青浦區(qū)需要18.2個(gè)月。從新房庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年外環(huán)外住宅數(shù)據(jù)為52000套，占全市80%，即今年未售出的新房，八成集中于此。新房庫(kù)存難以消化，開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)促銷，這又進(jìn)一步傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格下跌，如外環(huán)外標(biāo)志性樓盤保利葉上海，均價(jià)已從2016年的4.15萬(wàn)/㎡跌到如今的3.76萬(wàn)/㎡。

除了庫(kù)存壓力，上海樓市還面臨著限售房解禁的潛在風(fēng)險(xiǎn)。自2021年上海對(duì)商品新房執(zhí)行限售政策，要求當(dāng)年參與“打新”的新房，在獲得產(chǎn)證的五年內(nèi)不得交易。大量新房集中在外環(huán)外，且購(gòu)房者多為剛需，一旦2026年大量次新房“解禁”涌入二級(jí)市場(chǎng)，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)、樓市、就業(yè)深度調(diào)整，以及存在更好投資標(biāo)的的情況下，極有可能引發(fā)房?jī)r(jià)踩踏式下跌。這不僅會(huì)使投資者資產(chǎn)受損，更會(huì)讓剛需群體背負(fù)沉重的房貸壓力，進(jìn)一步抑制家庭未來(lái)的信心和消費(fèi)欲望。

政策內(nèi)容詳解

此次上海房產(chǎn)新政內(nèi)容豐富，涵蓋多個(gè)關(guān)鍵方面：

限購(gòu)調(diào)整：外環(huán)外不限購(gòu)，一年社保即可購(gòu)買，且購(gòu)買套數(shù)不限。即便在外環(huán)外購(gòu)置多套房產(chǎn)，在市區(qū)仍擁有首套房資格，單身和家庭政策一致。這一政策直接降低了購(gòu)房門檻，尤其是對(duì)外環(huán)外購(gòu)房限制的全面放開(kāi)，釋放了大量潛在購(gòu)房需求。

公積金政策：公積金可用于支付首付，最高可貸216萬(wàn)，為購(gòu)房者提供了更靈活的資金支持，減輕了首付資金壓力。

信貸政策：貸款利率不再看套數(shù)，每套都可與銀行協(xié)商最低利率，這使得購(gòu)房者在貸款時(shí)擁有更多的議價(jià)空間，降低了購(gòu)房成本。

房產(chǎn)稅政策：非上海家庭購(gòu)買第一套房無(wú)需繳納房產(chǎn)稅，減輕了非滬籍家庭的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，提高了其購(gòu)房積極性。

對(duì)市場(chǎng)的影響

從短期來(lái)看，新政無(wú)疑會(huì)刺激市場(chǎng)交易活躍度大幅提升。政策出臺(tái)前，A股和港股的房地產(chǎn)板塊全線大漲，萬(wàn)科A、萬(wàn)通發(fā)展?jié)q停，榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)等十多只股票漲超5%，提前反映了市場(chǎng)對(duì)政策利好的預(yù)期。開(kāi)發(fā)商也紛紛押注，上周末新房過(guò)會(huì)中，上海10個(gè)樓盤推出1154套房，其中8個(gè)在外環(huán)外，房企企圖在“金九銀十”銷售旺季搶占先機(jī)，實(shí)現(xiàn)銷量突破。

參考北京放開(kāi)五環(huán)外限購(gòu)后的市場(chǎng)表現(xiàn)，政策宣布十天后，北京新房成交1069套，環(huán)比增長(zhǎng)37%，二手房帶看量大幅提升。上海此次放開(kāi)外環(huán)外限購(gòu)，預(yù)計(jì)也會(huì)在短期內(nèi)帶來(lái)新房和二手房成交量的顯著增長(zhǎng)，外環(huán)外區(qū)域的交易熱度將被迅速激活。同時(shí)，非滬籍家庭購(gòu)房門檻降低，疊加房地產(chǎn)稅暫免政策，會(huì)吸引部分投資者和改善自住群體，尤其是對(duì)大戶型的需求可能會(huì)有所增加。

長(zhǎng)期來(lái)看，新政效果存在一定不確定性。盡管政策能夠釋放被壓抑的需求，但這些需求在一定程度上是通過(guò)政策“提前”釋放的。隨著時(shí)間推移，市場(chǎng)后續(xù)的購(gòu)房需求能否持續(xù)支撐房?jī)r(jià)和成交量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，仍有待觀察。而且，若開(kāi)放限購(gòu)后市場(chǎng)效果不佳，賣家可能會(huì)出現(xiàn)恐慌性拋售，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)波動(dòng)。從2024年上海“滬七條”政策實(shí)施結(jié)果來(lái)看，雖然維持了二手房市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月的火爆，但外環(huán)外新房庫(kù)存和二手房掛牌量仍然高企，這也為此次新政的長(zhǎng)期效果蒙上一層陰影。此外，2026年外環(huán)外大量限售房解禁仍是高懸的“達(dá)摩克利斯之劍”，若市場(chǎng)不能在這之前有效消化庫(kù)存、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，屆時(shí)市場(chǎng)將面臨巨大考驗(yàn)。

百姓及專家看法

對(duì)于此次上海放開(kāi)限購(gòu)政策，百姓看法不一。部分剛需購(gòu)房者表示歡迎，認(rèn)為這是一次難得的上車機(jī)會(huì)。在上海打拼多年的小李說(shuō)：“以前社保年限不夠，想買外環(huán)外的房子都不行，現(xiàn)在政策放寬了，我終于有希望在上海安家了。” 一些改善型購(gòu)房者也覺(jué)得政策為他們提供了更多選擇空間，可以置換到更滿意的房子。

然而，也有不少百姓持擔(dān)憂態(tài)度。有市民擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)因此上漲，增加購(gòu)房成本。退休職工張阿姨說(shuō)：“現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)不低了，放開(kāi)限購(gòu)會(huì)不會(huì)又把房?jī)r(jià)炒起來(lái)，讓我們這些普通老百姓更買不起房了？” 還有人對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定性表示擔(dān)憂，害怕出現(xiàn)投資過(guò)熱、市場(chǎng)泡沫等問(wèn)題。此外，對(duì)于政策放開(kāi)可能導(dǎo)致的外環(huán)外房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度開(kāi)發(fā)、資源緊張等問(wèn)題，也引發(fā)了一些市民的關(guān)注。

業(yè)內(nèi)專家從不同角度對(duì)此次政策進(jìn)行了解讀和分析。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，此次對(duì)外環(huán)以外地區(qū)限購(gòu)政策的放松，能夠?yàn)榇龠M(jìn)和鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)提供很直接的支持，有效地響應(yīng)了國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的政策導(dǎo)向，采取的各項(xiàng)具體措施都突出了對(duì)家庭剛性和改善型住房需求的更充分釋放和更大力度支持 。

上海樓市意見(jiàn)領(lǐng)袖白小姐分析了外環(huán)外的購(gòu)房群體和潛在人群，認(rèn)為20年前外環(huán)外購(gòu)房群體主要是本地郊區(qū)土著和有養(yǎng)老需求的老年人群體，10年前開(kāi)始大量吸引外地產(chǎn)業(yè)辦公人口，與大城市的“搶人”直接掛鉤。而如今中產(chǎn)或高凈值家庭資產(chǎn)配置陷入困境，購(gòu)房限制曾阻止他們將資金投入商品房拔尖項(xiàng)目產(chǎn)品，這一輪放開(kāi)限購(gòu)，踩到了需求點(diǎn)，增加了中產(chǎn)家庭資產(chǎn)配置調(diào)整和添置多套房蓄水資金的可能性 。

但也有專家指出潛在風(fēng)險(xiǎn)。有專家認(rèn)為，雖然政策旨在刺激市場(chǎng)，但如果不能從根本上解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口增長(zhǎng)、就業(yè)等問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇可能只是短暫的。并且，區(qū)域不限購(gòu)雖降低了多套房持有門檻，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，投資房產(chǎn)的收益預(yù)期已不如以往，投資者需謹(jǐn)慎決策。還有專家提到，政策調(diào)整應(yīng)注重區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，避免資源過(guò)度集中在外環(huán)外，導(dǎo)致城市發(fā)展不均衡。

“救人”大于“救市”的深層邏輯

從表面上看，上海放開(kāi)限購(gòu)是為了挽救低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)樓市交易，消化庫(kù)存。但從更深層次分析，這一政策背后“救人”大于“救市”的意圖明顯。若2026年外環(huán)外大量限售房解禁時(shí)沒(méi)有政策干預(yù)，房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)踩踏式下跌，首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊的是剛需購(gòu)房者。他們大多傾盡積蓄、背負(fù)房貸，房?jī)r(jià)暴跌將使他們資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，甚至可能陷入負(fù)資產(chǎn)困境，進(jìn)而對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)、社會(huì)穩(wěn)定和居民消費(fèi)信心造成嚴(yán)重打擊。

通過(guò)放開(kāi)限購(gòu)，提前釋放需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，避免流動(dòng)性危機(jī)，能夠在一定程度上保護(hù)剛需購(gòu)房者的利益，減輕他們的經(jīng)濟(jì)壓力，穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。同時(shí)，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有助于維持金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，避免因房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，此次政策調(diào)整更多是出于保障民生、穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的考量，“救人”意義遠(yuǎn)大于單純的“救市”。

上海放開(kāi)限購(gòu)政策是在當(dāng)前復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下的一次重要調(diào)整，既有著現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)，也有著深遠(yuǎn)的社會(huì)民生考量。雖然政策在短期內(nèi)可能會(huì)刺激市場(chǎng)，但長(zhǎng)期效果仍需持續(xù)觀察，后續(xù)還需要配套政策的協(xié)同推進(jìn)以及市場(chǎng)自身的調(diào)整優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，真正達(dá)到“救人”與“救市”的平衡。